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出租物業投資 哪裡回報最好?

出租物業投資,哪裡回報最好?(圖片來源:Dreamstime)

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【大紀元2019年11月21日訊】(大紀元記者李捫心編譯報導)隨著銀行儲蓄利率一再創歷史新低,普通民眾對於房地產投資的興趣也再度高漲。如果您正在計劃購買用於出租的房地產,想要以此增加財富,確保退休收入,您就會關註:全國哪些地區做出租房投資划算,奧克蘭的哪些街區租房回報最好;同時,您還需要了解一些有關房地產投資的基本知識,同時預計到,房地產投資的收益,與定期存款等現金投資不同,可能會隨著不同時期和地區的情況上下波動,並可能存在較大的風險。

本週一,電視三臺(Newshub)就房地產投資的相關問題,採訪了Opes Partners公司的經濟學家艾德·麥克奈特(Ed McKnight),他分析了全國哪些地區的房地產收益率較好(超過5%),奧克蘭的哪些街區值得特別關注,並詳細地解釋了房地產投資的幾種「收益率」,以及它們的計算方法,對我們想要把存款投資在房地產上的人來說,或許會有所幫助。

哪個地區租房回報最好?

麥克奈特表示,對於想要長期投資房地產的人來說,重要的是要發掘出能夠獲得最佳回報的地區——就是那些在租賃市場和房地產市場之間存在巨大差異的地方,也就是住房租賃市場相對很熱,但房價仍相對便宜的地方。

他說:「馬納瓦圖-旺格努伊地區(Manawatu-Wanganui),往往可以提供良好的租房收益,因為那裡房價相對便宜,同時又有很大比例的人租房。」

再往南,在北島最南端的首都惠靈頓,租房回報也相當不錯,因為那裡的租金高於奧克蘭,但房價中位數卻比奧克蘭要低。

麥克奈特說:「10月份,惠靈頓三居室房屋的租金中位數為每週650元,而惠靈頓地區的房價中位數為64萬元,所以租房投資的毛收益率為5.28%。」

但奧克蘭的平均租房收益率僅有3.86%,因為奧克蘭三居室房屋的租金中位數為每週630元,比惠靈頓便宜,但房價中位數則為848,000元,比惠靈頓貴出20多萬元。

對於想要更多回報的投資者,另一種選擇是著眼於不同類型的房地產,例如針對特定人群的房地產。

他舉例說,「在漢密爾頓,我們看到靠近醫院和大學的房產出租收益率高達10%,並且是按房間(而不是整套房)出租的。」

比如那些專門租給學生的物業,每個房間都有獨立的套間和小廚房,就可能提供更高的回報,但需要注意的是,在投資之前要權衡潛在的投資風險,比如轉售時的可銷售性。

「每種房產都有風險和收益」,麥克奈特說:「我對初次投資的的建議是,採取投資組合方法,通過收購標準物業來分散風險。」

奧克蘭房地產投資要看資本增長

奧克蘭的高房價往往會讓投資者獲取較高的資本增長(房價增長),使得在奧克蘭的房地產投資,更適合謀求資本增長而不是獲取租金收益。

因為在奧克蘭投資房地產獲得資本收益機會較大,所以,明智的投資者需要從兩方面來考慮投資收益。

麥克奈特說:「許多投資者只為獲得現金流收益而購買房地產,但是,房地產投資的真正利益卻來自資本收益。」

他表示,根據2000年1月至2018年8月的數據,在過去的18年中,奧克蘭街區的房價中位數,每年平均增長7.66%。

「從本質上講,奧克蘭一般街區的平均房屋價格,總共增長了748,600元,平均每年增長40,096.41元。」麥克奈特補充說,「雖然資本收益比租金收益更難控制,但如果投資者不專注於資本收益,那麼他們就會失去獲得更多的投資收益的機會。」

奧克蘭投資收益最好的街區,是出租和購買以獲取資本收益兩方面綜合收益最好的街區。

儘管與全國其它地區相比收益較低,在奧克蘭地區尋找租賃物業投資的人,可能會著眼於馬努考Manukau港灣的東北部。

麥克奈特建議,「根據我的數據,奧克蘭唯一的房價中位數低於70萬元的地區,是Mangere及其周邊街區,這一帶房地產的[資本]增長率超過8%。」

而那些只著眼於長期資本增長而尋找高價房屋進行投資的人,可能會重點考慮西區的Point Chevalier街區。「這個街區在過去18年中,房價平均每年增長高達9.45%。

麥克奈特說:「雖然這裡的租金收益會非常低,住房的入門價格也會很高,但這裡是奧克蘭房價增長最快的街區。」

那些重新劃分了區域、從而允許興建更高密度住房的街區,以及那些新興區域,都可以為經驗豐富的投資者提供開發或整修住房的機會。

「但是,要尋找更高密度住房的街區,其實已經是從房地產投資轉向了開發,這會帶來更高的風險、高稅收…同時也會獲得高回報。」所以,有大量的住房可以進行整修的街區,是投資的另一種選擇。

麥克奈特說:「這是我之所以喜歡Mangere的另一個原因:新的Waterview隧道為通勤者提供了更好的選擇,這一帶房地產也將開始得到改進。」

儘管著眼於資本增長的投資基本都在奧克蘭,但隨著時間的流逝,生活水平不斷提高的其它地區,也可能會有同樣的機會。

想要在房地產投資上獲得良好收益,就需要了解一些基礎知識,例如如何計算收益率和實際投資成本等,將有助於新手投資者有成效地投資。

什麼是「收益」?

租賃物業的「收益」,就是年收入租金與住房購買價格的比率。其中「毛收益」就是年租金除以購買價格得出的;而「淨收益」則包括營運支出。

如果每週租金為650元,每年租金收入為33,800元,房屋購買價格為640,000元,其收益率即為5.3%(33,800 / 640,000)。

麥克奈特說:「房地產界所說的’收益率’,通常是指毛收益率。這是因為它計算迅速並且易於比較。」「但是,因為它不包括持有投資的真實成本,所以只是一個虛指標。」「但它在進行計算和比較時,仍然是有用的工具,只是首次投資人需要了解其局限性而已。」

淨收益

由於地稅和其它費用可能因地區而異,因此在比較不同地區的物業時,淨收益可以提供更準確的利潤估算。

「淨收益包括運營費用,例如租金收入、地稅、保險、法人團體費等,再除以房屋購買價格。「這還不包括房貸費用。」

計算總資產回報

儘管「淨收益」包括支出,但在把房地產投資與其它形式投資進行比較時,應該綜合考慮房地產的租金收益和資本增長。

房地產投資者通常會以不同的方式計算投資獲利能力,標準計算方法是,淨收益加上資本增長,再減去房貸利率。

「比如,奧克蘭的淨租金收益率為3%,再加上資本增長率5%,再去掉房貸利率3.5%(假設100%貸款),那麼每年的總投資回報率為房屋價值的4.5%。」

資本增長可以根據投資的地區不同,進行比較和加權估計,麥克奈特建議把5%作為大致參考。因為「在過去的18年中,只有少數幾個街區的同比增長率沒有達到5%。」

責任編輯:上官翎

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