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網文:大陸買房公攤面積背後的貓膩

大陸業界人士日前撰文揭露買房公攤面積背後的黑幕。圖為北京一處工地。(Franko Lee/AFP/Getty Images)

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【大紀元2019年02月23日訊】(編者註:日前,中共住建部發布38項住建領域全文強制性工程建設規範公開徵求意見的通知,該通知表示住宅建築應以套內使用面積進行交易。這是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應由套內面積來進行交易。而從1998年大陸進入商品房時代開始,由購房者分攤購買的共有建築面積就因不符國際慣例、現有法律法規沒有設定上限等問題一直為人詬病。大陸房產評論員張大偉2月23日在個人微信號「大衛看樓市」對該消息進行了評論,並揭露了所謂公攤面積背後的黑幕。)

以下是張大偉《重磅!買房告別「公攤」魔鬼?》一文。

2月18日,住房和城鄉建設部官方網站發布《關於<城鄉給水工程項目規範>等38項住房和城鄉建設領域全文強制性工程建設規範公開徵求意見的通知》。澎湃新聞記者注意到,在這38項強制性工程建設規範中,有一份全文3.1萬字的《住宅項目規範(徵求意見稿)》,其中第二部分2.4.6條指出,「住宅建築應以套內使用面積進行交易。」

公攤這個詞沒過幾年就會火爆一次,這次「公攤」這個詞又火起來了,很多人在寫,偉哥也被很多人問,簡單的整理一篇,梳理一下很多人沒有提及的內容:

首先:什麼叫公攤:

公攤即謂公攤面積,是分攤的公用建築面積的簡稱,它與套內建築面積之和構成了一套商品房的建築面積。對於公攤面積的處理,目前我國尚無明確法律法規出台

根據2000年8月1日開始實施的國家標準《房產測量規範》執行。依據《房產測量規範》可分攤的公用建築面積即公攤面積為:

1.大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、變(配)電室、值班警衛室等,以及為整幢服務的公共用房和物業管理用房以及其他功能上為該建築服務的專用設備用房;

2.每套與公用建築空間之間的分隔牆及外牆(包括山牆),為牆體面積水面投影面積的一半。

那麼公攤面積有什麼魔鬼貓膩?

首先:產生價格幻覺,目前大部分城市,大部分新建住宅交易是有套內價格的。

以北京一套最近入市的商品房住宅為例,實際商品房住宅的套內面積是141平米,但增加公攤後就變成了173.7平米,多出了18%的面積公攤。

而平均單價也從套內的10.8萬變成了8.8萬,降低了19%。

讓房價看似降低了,實際沒有降低,給購房者造成價格較低的錯覺。按照市場平均的得房率,基本如果按照套內計算,全國的房價相當於還要高20-25%。

另外,也可以在調控角度獲得房價平穩的結果,從房地產發展角度看,土地的容積率越來越高,建築規劃越來越嚴格,原來很多偷面積的辦法不能用了,實際市場上得房率是越來越低的,這種情況按照建築面積計算的房價上漲幅度是明顯低於按照套內使用面積計算的房價上漲幅度的。

其次:多部門多收費

房產交易中按照建築面積繳納稅費。

公攤面積可以說是非常有利於ZF(政府),房地產商,物業公司的,業主是打掉了牙齒往肚子裡咽的那種,只能默默承受了。對於公攤面積,很流行的一個說法是:所有的公攤面積加起來必定大於實際的公攤面積,就是俗稱的『1+1>2』。

為什麼說ZF、開發商、物業很高興呢,因為這幾個都是向業主收費的,而收費就按照建築面積計算的,公攤越多,費用越多。就拿供暖來說,也是按照建築面積來的,但試問,你的房子公攤面積取暖了麼?

第三:不同城市不公平:很多人看深圳的單價高,其實是因為深圳偷面積比較多。

以北京為例,平均單套房成交面積在121.8平米,而深圳則只有100平米。

實際原因並非北京的套內面積更大,很多原因是深圳的偷面積更普遍,另外南方的牆體相對較薄也有一定影響。

按照建築面積計算,北京的房價明顯被攤平了。

從全國看,一二線城市相對規範,公攤係數在15-25%直接,而很多不規範的城市升值有超過30%的住宅公攤係數。

第四:其他內容

同一棟樓兩梯兩戶的公攤,要比一梯兩戶的大;

點式樓和板式樓的公攤是不一樣的;房子大,公攤就多點;房子小,公攤就會少點;

只有樓梯和既有樓梯又有電梯的住戶在,其公攤面積是不一樣的。

公共設施、走廊越多公攤就越大;樓梯高度越高公攤越大。

公攤也不是越小越好,太小的公攤意味著社區的舒適性降低。

一些開發商為了吸引購房者,甚至打出了「零公攤」這樣的標語,實質上零公攤只是一個噱頭,零公攤並不意味公攤面積為零,而是一些開發商會將贈送面積與公攤面積相抵消。贈送的面積很多情況下都是限高,或者隔層出現的,當然還有很多是地下空間,在後續使用中,會出現部分問題。

最後出現公攤的核心其實還是國外基本都是街區制,公共部分都是政府維護的多,而國內都是小區制,公共平台依賴開發商,開發商只能羊毛出在羊身上。

最後聊聊住建部這個政策有什麼影響:

是否套內計價政策對於購房者實際購房成本基本無影響,主要影響的是部分打著政策擦邊球賣低得房率房子的開發商。另外,對於購房者而言,物業費等因為建築面積衍生的收費也有可能降低。

另外需要注意的是,公攤面積並不是越小越好,不計入面積價格,意味著開發商同樣可以提高套內單價,另外如果開發商過度擠壓公攤,會導致社區品質下調,包括樓道、會所、大堂等公共面積縮水。

1:這只是一個工程建設規範公開徵求意見,距離正式文件還很遙遠,即使成為正式文件,也不確定是建議標準還是規定強制標準。

2:從政策內容看,包括了住宅、商業、工程建設等方方面面,包括全裝修交付等等政策,這些政策起碼5年內落地可能性非常小。

3:套內面積計價影響最大的是期房銷售,對於現房和二手房,購房者更容易計價。從套內計算價格看,全國已經有重慶等個別城市落地,的確更有利於購房者,對於開發商而言減少了灰色利益。

4:羊毛出在羊身上,如果出台套內計價模式,需要考慮之前已經入市的項目如何銜接的政策。

5:從未來趨勢看,國內有很多獨有、少有的房地產交易現象,比如公攤計價、期房銷售、二手房雙邊代理,這些都隨著房地產市場發展有改變的可能性。

責任編輯:劉毅

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2019-02-23 9:08 PM
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