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加州租房管制

租管究竟誰痛快?加州議會5租管提案浮出水面

加州租管提案再次捲土重來。(Shutterstock)

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【大紀元2019年04月09日訊】(大紀元記者林清泉綜合報導)加州去年11月期中選舉最煙硝四起的10號租管提案,最終被加州居民否決。然而,出乎選民的意外,加州眾議員們卻旋即在去年選後隔月至今年2月,一口氣提出5個租管提案,外加一個打擊房東,並允許租客片面違反租賃契約的提案。

這6個提案在3月份提交到眾議會委員會討論,才浮出水面獲得公眾注意。(詳見表一)

議員堅持租管 反映什麼民意?

去年10號提案在加州58個縣中,有44個縣選民以60%至近80%的高比例反對租管;全加州只有舊金山縣及阿拉米達二縣以2%至4%的微幅差距支持提案。

在目前5個租管法案的提案議員中,有來自舊金山的邱信福、奧克蘭的Bonta、Wicks等人。他們的選區在舊金山縣及阿拉米達縣的選民中,仍然也分別有47%至48%選民反對租管。

提出AB36法案的Bloom議員來自洛杉磯縣Santa Monica,該縣選民去年以50.5%的微幅多數反對10號提案。同時,他去年初也曾提出類似的AB1506法案在委員會被否決。而提出AB1697的議員Tim Grayson,其選區的Contra Costa選民去年以約六成比例反對租管公投案。

如果議員想反映選區內支持租管的民意,那麼,在舊金山、奧克蘭、Santa Monica都早已實行租管;舊金山更是全美租管最嚴苛的城市,去年市長布里德還宣布投入近1,300萬納稅人的錢,幫租客打官司告房東。但全加州58縣中有56個縣的多數選民反對租管,議員們為何急欲提出背離公投結果的法案,並且極欲推廣至全加州其它反對租管的地區?

表一:去年11月期中選舉後的新租管提案。(林清泉整理)

  提案眾議員 提案歷史 提案要求

 

AB36租管提案

 

Richard Bloom (Santa Monica) 1. 類似的AB1506法案2018年1月委員會中否決;

2. 2018年11月期中選舉10號提案被否決

修改Costa-Hawkins法案,縮小豁免租管範圍。原本1995年後房屋免於租管,欲改為10內房屋才免於租管。原本獨立屋、康斗、連棟屋免於租管,提案欲改為房東是自然人並擁有兩戶以下租屋才能豁免。
AB1481提案 Rob Bonta(Oakland) 2018年同樣的AB2925法案未通過眾議會 要求房東要提出「正當理由」才能要求房客搬離。除非房東收回租屋自住,否則要付房客搬家費。
AB1697提案 Tim Grayson (Concord) 與AB1481重覆 要求房東要提出「正當理由」才能要求房客搬離。除非房東收回租屋自住,否則要付房客搬家費。
AB1482提案 邱信福(San Francisco)   限制全加州房租漲幅在「CPI+__%.」之內。
AB742提案 Buffy Wicks (Oakland)   全加州房東每年都必須向監管單位申報出租房屋、租金及各種細節。
AB1188提案 Jesse Gabriel   房客可以不理會房東反對,在違反租賃契約下將房子提供給遊民。

新工作人口 V.S 新建屋 扭曲的供需

根據人口普查局、勞工統計局的資料,舊金山至Hayward的大都會區從2011年至2017年增加了42萬個新工作人口,但新屋數量只增加6.4萬,相當於每6.6個新工作人口只建了一戶新屋。僧多粥少自然造成價格飛漲,根據聖路易斯聯邦準備銀行的房價指數,整個大舊金山都會區的房價6年上漲了74%。(詳見表二)

表二:2011至2017年就業人口、新屋及價格變化。(林清泉整理)

反觀德州休斯頓,這6年間新增了40萬工作人口,但新屋也增加了29萬戶,新工作與新屋比例是1.4,房價上漲44%。這兩個城市房價反映出自由經濟的供需鐵律。

既然住屋需求龐大,聰明的建商為什麼不多蓋新屋呢?原因之一是法規限制。去年加州參議會曾提出SB827提案,要求放鬆大眾交通站附近的建築物高度,讓建商得以蓋到5層樓,這樣聖地牙哥、洛杉磯、舊金山等地可望增加許多公寓,解決加州房屋不足問題,但議案去年4月在委員會上就被否決了。

既然議員們關心房價心情甚殷,為何不在住屋供給的法規上使力?

無屋可租的租客何處去

「房租該死的高!」,這是印在去年10號公投支持陣營的第一句話。但催化租客的仇恨感除了有助凍漲房租,也冷凍了供給面的意願。投資者無國界,租管區離開自由市場機制,市場資金也不會留戀在無利潤地區。

以舊金山為例,房東花100萬美元買房子,月租3,500元,毛收益率4%;付掉房地產稅、房屋保險、維修等費用,最後淨利可能只有2%或更少。如果上述5個提案都通過,有100萬元現金的投資者何需自找麻煩租屋,乾脆投資最簡單的政府公債,儘管目前10年期國債殖利率在歷史低水位,但也強過房租收益。小房東能跑,大建商跑得更利索。

去年史丹佛大學學者提出租管研究報告,舊金山從1994年起對某些房屋進行租管後,發現舊金山租屋減少了6%。另有研究指出,麻州在80年代租管使劍橋市租屋減少8%,Brookline減少12%,加州Berkeley和Santa Monica在1978至1990的租管也使租屋各減少14%及8%。已租到的租客享受租金凍漲,但卻有另一群租客無屋可租,租客開心嗎?

打擊房屋供給面的意願,實際影響層面深遠。房地產業是社會百工百業的縮影,涵括房貸的銀行金融業(乃至次級市場的房貸證券)、產權、估值、交易等服務業、營建業、原物料業、家具家電業、水電瓦斯垃圾,以及再延伸的商圈等更龐大的產業鏈。以租管掐住租金、住房供給,如同掐住經濟的咽喉。

兩手策略

去年提出10號租管公投的愛滋病基金會,花了2,310萬推動該提案。該基金會並曾在2017年花610萬於洛杉磯提出S提案,欲限制房屋建案開發,但最終被否決。推動租管及限制建案開發的兩手策略,看似互相矛盾,但具有相同後座力,就是打擊房屋的供給面。

在投票前,該基金會長麥可・溫斯坦(Michael Weinstein)曾放話說,如果10號提案沒通過,他還會捲土重來,再提出新的租管提案,他說:「我就像黏在你鞋底的口香糖。」#

本文刊載於舊金山4月6日地產版

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責任編輯:李歐

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2019-04-10 8:39 AM
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