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央行降息 或將導致另一波房市熱潮?

新西蘭儲備銀行行長Adrian Orr(Hagen Hopkins/Getty Images)

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【大紀元2019年05月10日訊】(大紀元記者李捫心綜合報導)儲備銀行本週三把官方現金利率(OCR)下調了25個基點,從原來的1.75%,降到了1.50%,再創歷史新低,同時這也是過去兩年半年以來,新西蘭央行首次降息

儘管今年3月儲備銀行就警告可能會出「奇招」刺激經濟增長,並預示可能會下調官方現金利率,一些經濟學家也紛紛預測OCR會下調,但此次OCR繼續下調仍然讓很多人感到措手不及。

專家警告,那些仍在房地產市場(特別是奧克蘭房市)觀望、希望房價能夠有一個實質性下降的人,恐怕得趕快緊張起來、需要儘快做出決斷,以免房市發生變化,又被扔出房地產市場。

因為專家們預計,官方現金利率下調可能產生的最直接衝擊,就是給房地產市場點火,激發房地產市場的熱度——官方現金利率下調會帶動本來就已經創歷史新低的房貸利率降低,這顯然會激發更多人走進房市或增加房屋投資,使剛剛有點寬鬆的房市,再次偏向賣方市場,房價相應也會進一步上揚。

房貸利率應聲下跌

在儲備銀行決定降低官方現金利率之後,新西蘭幾大商業銀行都已經迅速開始行動,削減住房貸款利率,新西蘭先驅報稱之為抵押貸款的戰爭。

澳新銀行(ANZ)和Kiwibank都已經採取行動,將房屋貸款利率降低了15個基點。西太平洋銀行(Westpac)將其浮動和1年期利率下調了16個基點。

澳新銀行和西太平洋銀行現在的1年期固定貸款利率,都降到了3.89%,幾乎是有史以來最低水平。西太平洋銀行的兩年期固定貸款利率則下降了4個基點至3.95%。

其它貸款利率下調:

Kiwibank對於可變利率和抵消利率貸款,將其浮動房屋貸款利率下調了15個基點至5.65%,而對於循環零售利率貸款,則下調至5.70%。

新西蘭銀行(BNZ)宣布,自住業主的浮動利率下調10個基點至5.80%,住宅投資者的浮動利率則下調至6.05%。

澳新銀行週三表示,將削減其浮動和靈活房屋貸款利率10個基點,同時固定期限利率下調6~14個基點。

ASB週四表示,將其「可變」房屋貸款利率從5.80%降至5.70%,下調10個基點;將其「軌道」住房貸款利率下調5個基點至5.75%。

房貸利率下降誰受益?

澳新銀行的零售和商業董事總經理安托尼亞.沃特森(Antonia Watson)表示,自2016年11月最後一次OCR削減以來,固定房屋貸款利率就一直在穩步下降。

2017年3月,澳新銀行的一年固定特殊利率為4.39%,現在僅為3.89%。

沃特森表示,低利率環境為借款人提供了機會,「目前的極低利率環境,不僅為新的購房者提供了進入住房市場的機會,而且為現有住房貸款客戶提供了盡可能多的還清債務的機會。」

而Stuff新聞網的評論說,就在房地產市場可能剛要開始降溫的時候,儲備銀行的降息似乎給抵押貸款的戰爭,重新帶來了生機。

「現在3.89%的固定貸款利率,貸款人可能從來都沒有過這麼好的機會。而幾年前,當5年期固定貸款利率降至6%以下時,銀行都上了頭條新聞;到現在,這個利率更低,在某些情況下甚至低於4.5%。」

評論認為,這會讓房主們高興。儘管越來越多的跡象顯示,至少在奧克蘭,房屋市場開始冷卻,但最新的買家們會感到緊張,感覺他們的資產正在被吞噬掉,因為新一輪的抵押貸款利率下調,可能會迅速扭轉奧克蘭房價下跌的趨勢。

存款利率下降 人們或轉向物業投資

各大銀行在降低貸款利率的同時,也削減了存款利率。相比來講,存款利率削減得更多。

澳新銀行將把其90天定期存款利率,削減15個基點;60和120天定期存款利率則將下調25個基點。

Kiwibank也將削減許多定期存款利率15個基點。其90天的利率將下降至3.1%,其32天的利率將下降至2.1%。

西太平洋銀行也將其90天和4個月的定期存款利率降低了15個基點。其5個月存款利率將下降20個基點,6~9個月的定期存款利率將下降10個基點。

低迷的存款利率對於儲蓄者、特別是那些靠儲蓄生活的人來說,會感覺更加難過。存款利率現在變得如此之低,以至於銀行警告人們,要獲得更好的回報,可能會冒更大的風險。

沃特森表示,人們可能會通過風險較高的投資和儲蓄選擇,來尋求更高的利率回報,「較低的存款利率,也將成為依賴利息收入的退休老年人關注的問題。」

Stuff新聞網的經濟編輯哈密士.盧瑟福(Hamish Rutherford)認為,超低的利率(包括低貸款利率和低存款利率),是資產價格攀昇的關鍵原因,而這些資產主要是房屋物業等固定資產,也可以包括股票、債券等高風險投資。

以房地產為例,因為低利率讓人們可以借貸更多的貸款,而更容易獲得貸款,就更容易湧向房地產市場買房,同時就會推高房價。

專家:房地產市場會再度走強

西太平洋銀行首席經濟學家多米尼克.斯蒂芬斯(Dominick Stephens)說,儲備銀行降息至歷史新低,這將重新點燃新西蘭的住房市場,讓房市升溫。

斯蒂芬斯說:「抵押貸款利率在過去兩個月已經大幅下挫,而今天的OCR削減將導致它們進一步下跌。」這將導致房地產市場回溫,「從2019年下半年開始,房地產市場將會出現好轉,」斯蒂芬斯預計。

經過2010年至2017年的火熱,奧克蘭房市在過去兩年一直在放緩。新西蘭其他地區的房價增長速度也開始放緩。

ASB首席經濟學家尼克.塔夫利(Nick Tuffley)表示,由於預期利率會走低,他預測明年住房市場也會很強勁。

「我們預計,奧克蘭以外地區的房屋價格會短暫反彈,而目前正在強勁增長的地區,強勁的勢頭則會保持時間更長;

「對於奧克蘭而言,我們預計較低的利率,將會阻止今年晚些時候的預計房價小幅下降,從而使奧克蘭的房價在今年的軟起步之後,仍可以持平。」

ASB銀行預計,今年新西蘭房價的年增長率為3.9%,與去年的3.8%基本持平,而明年將為5.5%,會有較大幅度增長。

房地產研究公司CoreLogic稱這個降息消息,是房地產市場的「單向交通」。資深房地產經濟學家凱爾文.戴維森(Kelvin Davidson)說,「銀行之間的競爭已經很激烈,貸款利率戰頻繁發生,而且較低的官方現金利率,也預示著在未來至少1~2年,房屋貸款利率都會維持在低點。」

「在這種環境下,貸款人壓力相對較小。房地產銷售量和價格也都應該保持相對較好,尤其是現在,資本利得稅的收繳計劃已經被取消。」這樣的話,投資者們會更加放開手腳投資,不用擔心獲得的資產收益會大量上交(資本利得稅)。

OneRoof.co.nz的編輯Owen Vaughan也說,「對於首次購房者和有能力重新磋商房屋貸款的人來說,貸款利率下降是個好消息。」

「隨著資本利得稅停止實施,儲備銀行的降息舉動,還可能會引發投資者投入房地產市場,而投資者市場在過去兩年裡被抑制了。」

責任編輯:上官翎

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