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澳洲稅務局 將嚴查投資房報稅

澳洲稅務局(ATO)。(稅務局官網)

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【大紀元2019年05月19日訊】(大紀元記者容亮澳洲悉尼編譯報導)根據澳洲稅務局的數據,超過210萬人,即澳洲約8%的人口擁有投資房產

H&R Block公司的Mark Chapman譔文說,如此多的房地產投資者,給稅務局帶來了特殊的挑戰,他們既要確切知道誰擁有什麼房產,又要確保納稅人不會在納稅系統中舞弊。

稅務局局長最近表示,在對投資房產所有人進行的一系列隨機審計中,發現幾乎十分之九的報稅都有錯誤。

因此,房主們可以預期今年他們的稅務申報會受到仔細審查。這也意味著,更有必要尋求專業人士幫助,把站不住腳的退稅申報項目剔除掉,而任何合法的申報項目也不要漏掉。

那麼,如果你擁有一棟投資房產,可能出現的報稅問題主要有哪些方面呢?

稅務局密切關注過度的利息費用申報,例如房主試圖對自住房與投資房的貸款利息都申報。

稅務局還密切關注房主之間不正確的租金收入和支出分配,例如,房產的共同主人收入高的一方報稅多,而不是按一半對一半的分配。

稅務局密切關注投資房沒有真正提供出租的證據。房主衹能申報房產租出去或可供出租期間的退稅。

如果自己住,那麼無法申報。這對於度假房來說尤為重要。

最近,稅務局列出了四個問題,請度假房房主問自己:

1)你如何宣傳你的出租房業?如果你在一個廣為人知的在線網站上做廣告,這是一個很好的跡象表明該房可供出租。

而如果你的唯一營銷形式是前門放一個簡潔的卡片,那麼你可能需要關注你的廣告形式了。

2)你的出租房的位置和情況是什麼?如果你的房產維護良好,租戶就會想租。

3)你設置的出租條件是否合理?如果你收取的租金大大高於市場行情,或者你附帶著不合理的條款,比如只租給無子女者,那麼你的房產可能不會被視為真正可用於出租。

4)你是否接受有興趣的租戶?如果你對租房的人不合理地挑剔,那麼稅務局可能會認為你不是真正地想把房子租出去,你的房產實際上並不屬於可供出租。

稅務局密切關注新買的出租房的維修索賠。購買時存在的損壞和缺陷,例如漏水的屋頂或腐爛的窗框,其維修費用,還有裝修費用不能立即申報。

這些費用可以在數年內扣除,或者作為資本利得稅(CGT)用途添加到房產的成本基礎中。

如果房子以折扣價出租給朋友或家人,則視為非商業出租。報稅最多隻能報到租金那麼高,不能申報虧損。

不要忘記,稅務局可以訪問許多第三方數據,包括訪問熱門的房子出租列表網站,因此他們可以相對輕鬆地確定某個房子「可供出租」的聲明是否正確。

關鍵的一點是你確保自己保持良好的記錄。黃金法則是,如果你無法證實它,你就不能申報它,所以必須保留所有支出的發票、收據和銀行對賬單,以及證明你的房子可供出租的證據,例如出租廣告。

什麼可以申報?

你可以申報你的房子在出租期間或可供出租期間的有關花費:

管理和維護成本,包括貸款利息,通常可以立即申報(即扣除當年的收入)。

借款費用、折舊和基本工程支出可以在若干年內扣除。

什麼不能申報?

不是實際由你支付的費用,例如租戶支付的水費或電費。

收購和處置成本,包括購買成本、轉讓和廣告費用以及所有權轉讓的印花稅。相反,這些通常包含在房產的成本基礎中,這將在你出售房產時沖減資本利得稅。

為房子出租購買任何物品而涉及的商品消費稅(GST),商品消費稅不適用於住宅出租房。但是,在將費用作為扣除額申報時,你可以申報總金額(如果適用的話,包括商品消費稅在內)。

責任編輯:簡沐

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