【大紀元2019年05月05日訊】文化大革命中最大的高級黑就是知識青年上山下鄉，一個關係到無產階級事業千秋萬代永不變色的政策，執行的最後結果卻是：「我們花300億買了三個不滿意，知青不滿意，家長不滿意，農民也不滿意。」
如今最大的高級黑就是徵收房地產稅。中國的謀士給中共中央核心出了一個計謀，徵收房地產稅，對價值450萬億元人民幣的房地產徵收房地產稅。如果簡單地按照1%的稅率、無差別、無例外地收取房地產稅，一年可以收取的房地產稅為4.5萬億元人民幣，超過中國政府平均每年出賣土地使用權的收入。這樣既有土地出讓金收入又有房地產稅收入，那麼超過美國是指日可待。
本文通過粗略的分析得出如下結果：徵收房地產稅的最後執行結果也是三個不滿意：精英階層不滿意；中產階層不滿意；收入薄弱的人群也不滿意。而且房地產稅還收不上多少，會讓中共中央核心十分失望。
為什麼徵收房地產稅是這個結果？在此借用中國人民大學副校長吳曉求的話，無論是從經濟理論還是從法律層面來分析，在中國開徵房地產稅都找不到理由。
一、「低級紅」和「高級黑」
記得文化大革命的時代是一個創造新詞兒的時代，不時地不時地冒出一些新詞兒來，有一天不學習就趕不上潮流的說法。如今也是一個創造新詞兒的時代。最近冒出「低級紅」和「高級黑」這兩個詞，要是沒有人指點，一般人還真不能準確理解這兩個詞是什麼意思。在文化大革命時期，紅的都是好的，是高級的，比如紅五類、紅衛兵、紅軍、紅星、紅心什麼的；而黑的都是壞的，是低級的，比如黑五類、黑幫、黑社會什麼的。按照這樣的邏輯是不可能出現「低級紅」或者「高級黑」的，都應該是高級紅、低級黑。
據考證，「低級紅」和「高級黑」這兩個詞出自中共中央的紅頭文件，出自2019年2月27日中共中央印發的《中共中央關於加強黨的政治建設的意見》。這個文件指出，要以正確的認識、正確的行動堅決做到「兩個維護」，堅決防止和糾正一切偏離「兩個維護」的錯誤言行，不得搞任何形式的「低級紅」、「高級黑」，決不允許對黨中央陽奉陰違做兩面人、搞兩面派、搞「偽忠誠」。
看來「低級紅」和「高級黑」是針對共產黨內部而言，特別是針對共產黨的中央中樞的某些人而言。在中國做人很難、做中共黨員、各級幹部也難。說話、做事，就是思維也要和中共中央的核心保持高度一致，不能有半點偏離，也不能有半點的一般化或者提高。中共中央核心的目標和理念都是紅的，永遠是紅的。如果跟不上中共中央核心的步伐，把中共中央核心的目標和理念用老百姓能聽得懂的話說出來，這就是一般化或者庸俗化，是「低級紅」；如果超越了中共中央核心的步伐，把中共中央核心的目標和理念加以「科學」注釋與拔高，或者用馬恩列斯的原著、用毛鄧江胡的原話來佐證，這就是據經論道，是「高級黑」。從歷史的經驗來看，偏離中共中央核心的目標和理念的人，不是別人，恰恰是中共中央的核心。在中共中央核心的目標和理念與「低級紅」、「高級黑」之間沒有明確的界限，也沒有一個具體的評判體系，唯一的就是主觀判斷：說你是，你就是，不是也是；說你不是，你就不是，是也不是。
現在回過頭來看，文化大革命中的「早請示、晚匯報」、跳忠字舞、唱毛語錄歌曲、背老三篇、揮舞小紅寶書、祝福毛主席萬壽無疆、祝福林副主席身體健康、給江青寫效忠信等等都是「低級紅」；那麼什麼是「高級黑」呢？筆者以為文化大革命中的最大「高級黑」就是搞知識青年上山下鄉。表面上看起來，這是無產階級繼續革命道路上必不可少的措施，思想教育從娃娃、從青少年抓起，才能保證社會主義、共產主義事業的真正實現。這是一個紅得不能再紅的政策和措施。但是執行的結果，用鄧小平的話來說，我們花300億買了三個不滿意，知青不滿意，家長不滿意，農民也不滿意。筆者以為，文化大革命的轉折點就是1968年底提出知識青年上山下鄉政策。在這之前，毛澤東利用紅衛兵、利用廣大群眾，奪回了絕對的領導權，達到了毛澤東發動文化大革命的目的，他的權力達到了頂峰。但是文化大革命破壞了社會正常的生活和生產秩序，毛澤東奪回權力後想恢復秩序長期穩坐寶座，就把立下汗馬功勞而又難以駕馭的紅衛兵、這些沒有知識的知識青年送到農村去了。正所謂，飛鳥盡良弓藏，狡兔死走狗烹。林立果等撰寫的《571工程紀要》認為，知青上山下鄉運動就是「變相勞改」。知識青年上山下鄉這個政策的最終結果是：知青不滿意，家長不滿意，農民也不滿意。其中許多家長是中共的高級領導幹部，比如和筆者一起下鄉的有浙江省委書記江華的兒子，有浙江省委書記處書記陳偉達的兒子與女兒、浙江省委書記處書記陳冰的兒子等等。當然這些高級領導幹部重新出山後，權力大，膽子大，手段也多，他們的孩子不是參軍就是上學或者直接回城了。過去這些高級領導幹部開後門、搞特權還是比較隱蔽的，老百姓知之不多，比如讓孩子上個好的大學，但是為了孩子脫離上山下鄉的苦海，為了孩子的未來，他們也顧不得這麼多了，就公開地對抗干。高級領導幹部幹完了，緊接著中層領導幹部干，再接著基層領導幹部干。每一個領導幹部把他手中的權力使用得淋漓盡致。這就給普通的知青、普通的知青家長、全國人民上了生動的一課。他們也學會利用各種手段去努力改變知青的命運。整個社會快速地走向墮落，走向腐敗。大家通過活生生的事例，看透了中國共產黨的本質，嘴上說的是為人民服務，實際乾的是為私利服務。這就是毛澤東文化大革命失敗的開始。
改革開放時有個說法，叫做實踐是檢驗理論的唯一標準。既然理論上是紅之又紅的，是不錯的，但是執行結果是三個不滿意：知青不滿意，家長不滿意，農民也不滿意。那麼這個知識青年上山下鄉的政策就沒有通過實踐的檢驗，它就是「高級黑」。
2019年李克強在政府工作報告中說：「政府幹的，都應是人民盼的。」知識青年上山下鄉政策是「政府幹」的，但不是「人民盼」的，因為知青不滿意，家長不滿意，農民也不滿意。這既不是高級領導幹部盼的，也不是中層領導幹部盼的，也不是基層領導幹部盼的，更不是普通平民百姓所期盼的。
這裡可以對「低級紅」和「高級黑」下一個定義：
「低級紅」和「高級黑」是針對謀士們給中共中央核心出的有關革命的理論、政策、措施或者行動的計謀而言。兩者的差別在於：
「低級紅」就是中國老百姓跟著乾的，但是外國人認為十分愚蠢的；
「高級黑」就是黨中央和中央政府執意要的，但不是老百姓所期盼的，甚至不是各級領導幹部所期盼的，而外國人又根本看不懂的。黨中央和中央政府越是執意要乾的，而老百姓、特別是各級領導幹部，對其結果越是不滿意的，就是中共中央的核心也大失所望的，這個「高級黑」的級別就越高。
二、徵收房地產稅
如果說知識青年上山下鄉是文化大革命中最大的「高級黑」，那麼如今最大的「高級黑」，就是中共中央和中央政府要徵收房地產稅。因為黨中央和中央政府執意要乾的，但肯定不是老百姓所期盼的，也不是各級領導幹部所期盼的，結果也不會是令人滿意的，結果只會是雞飛蛋打。
筆者把改革開放總結為「賣地、舉債、印錢」，賣地是改革開放的第一步，也是關鍵的一步。但是中國經濟發展的致命缺陷就是經濟效益低，改革開放初期就認識到這個問題，四十年後還是這個致命缺陷，沒有改進。經濟效益低下必然導致政府缺錢。「舉債、印錢」能抗一陣子，不能抗一輩子。中國的一些謀士就想到了房地產稅。關於引進房地產稅，在中國已經討論了近20年，2011年1月28上海、重慶開始試點房地產稅，至今也有八年了。但是真正做出要徵收房地產稅的決策，並制定初步時間表，應該是在中國共產黨第十九次代表大會上的事。十九大結束之後，在2017年11月初，當時的財政部長肖捷在《黨的十九大報告輔導讀本》中撰文匯報學習習近平在十九大上報告的心得時，專門談到房地產稅說，黨中央和中央政府將對工商業房地產和個人住房按照評估值徵收房地產稅。肖捷在文章中指出，將按照「立法先行、充分授權、分步推進」的原則，推進房地產稅立法和實施。將習近平在十九大上的報告與推進房地產稅立法和實施聯繫起來，應該說是十分高明的手法。
一個月多後，2017年12月20日財政部長肖捷再度在《人民日報》上發表《加快建立現代財政制度》的文章，具體論述了徵收房地產稅的目的和法理依據以及具體方法，並透露了制定房地產稅法和實行房地產稅的時間表。同樣，把建立現代財政制度與房地產稅聯繫起來，也是十分高明的手法。雖然肖捷部長的文章題目與房地產稅沒有直接聯繫，但是其他媒體在轉載此文時，都將肖捷的文章與房地產稅直接聯繫起來，如《北京晨報網》文章的題目為《財政部表態房產稅意味著什麼？》，《21世紀經濟報道》文章的題目為《房地產 | 房地產稅真的要來了！何時收、怎麼收？財政部長這麼說…》。肖捷在文章中透露了房地產稅立法與實施的時間表：力爭在2019年完成全部立法程序，2020年完成「落實稅收法定原則」的改革任務。
2019年3月5日李克強在政府工作報告中指出：「健全地方稅體系，穩步推進房地產稅立法。」三天之後，在3月8日中國十三屆全國人大二次會議上，栗戰書在作工作報告時說： 「對於房地產稅立法調研、起草，都要加緊工作，確保如期完成」。國家稅務總局局長王軍3月8日在人民大會堂接受記者採訪時說：（房地產稅立法將） 「穩步推進」。3月7日，財政部副部長史耀斌回答中外記者提問時指出，全國人大常委會預算工作委員會、財政部以及其他有關方面正在抓緊起草和完善房地產稅法律草案。房地產稅總體思路就是立法先行、充分授權、分步推進。在短短的四天中，中共四位重量級人物都為房地產稅立法、實施表態、站台。
也有消息說，與原財政部長肖捷提出的房地產稅立法和進入實施的時間表相比，目前的進度略遲緩一點，這是受中美貿易戰影響的結果。其實這種解釋有點牽強附會，房地產稅立法的進度遲緩，是因為中國共產黨和中國政府內高中低三級領導幹部和中國精英階層的出自內心的抵抗。
三、肖捷與房地產稅
前面已經講到，原財政部長肖捷在推動實施房地產稅這件事情上所起的作用十分關鍵。
肖捷，1957年出生於北京，1982年畢業於中國人民大學財政系財政金融專業，即進入國家財政部工作。1987年到1989年赴聯邦德國進修，專門進修德國稅務制定。六四前夕回國。1994年至1995年在中央黨校中青年幹部培訓班學習。1992年9月至1995年7月，在財政部財政科學研究所財政專業讀在職博士研究生，獲博士學位。2001年9月，任財政部副部長。2005年7月下派地方任中共湖南省委常委、湖南省副省長。2007年8月任國家稅務總局局長。2013年3月任國務院常務副祕書長（正部長級），負責李克強的日常工作。2016年11月7日，任財政部部長。2017年10月，任中央國家機關工委書記，國務院機關黨組書記、副祕書長。2018年3月任國務委員及國務院祕書長，為副國級領導。未來還有上升空間。
肖捷曾在1987年到1989年赴聯邦德國進修，應該對德國的土地制度和房地產稅制度很有了解。德國稅收制度的嚴格和「德國生產」一樣有名。記得當年德國同意歐盟對希臘提供援助，先決條件之一就是德國要派稅務專家幫助希臘重建符合歐盟要求的稅務制度，而這是希臘政府、希臘人最不願意接受的條件。在肖捷的兩篇關於房地產稅的文章中，可以看到他在德國進修時獲得的烙印。中國有一個詞，叫做與「世界接軌」，但不是什麼都可以與世界接軌，許多東西是不讓接軌的，比如土地制度。
肖捷可能忘了一點，就是在德國要引進一個新的稅種或者改變一個稅率，首先要經過專家論證，經過模擬模型的計算，各種方案分別能夠為聯邦或者地方財政具體增加多少收入，哪些納稅人組群會具體增加多少負擔等等。唯一的一次例外是兩德統一時增加的統一稅或者叫團結稅，只考慮了能增加多少收入，按納稅人的應交納稅的收入分擔。
四、對收取房地產稅的期望
房地產稅是世界上最可靠和最可計劃的稅種。德國財政部門認為，與營業稅相反，房地產稅是最可靠和最可計劃的稅種。
2018年11月19日《鳳凰網財經》發表《450萬億！中國房產市值超美國+歐盟+日本總和》的文章指出，中國房產總市值65萬億美元，已超過美國+歐盟+日本總和。65萬億美元相當於450萬億元人民幣（https://finance.ifeng.com/c/7hxM2MClVaF）。對於中國房產總市值65萬億美元這個數據，中國農業銀行前首席經濟學家、中國人民大學國際貨幣研究所理事兼副所長向松祚有這樣的解釋：這差不多是全世界的一年國內生產總值（GDP）之和。向松祚說，目前全世界的GDP總和約七十多兆美元，美國、歐洲、日本、韓國等發達國家的GDP加起來還不到65兆美元（參見：大陸房市過剩 專家：市值約全世界GDP之和，大紀元網站，2019年4月5日，https://www.epochtimes.com/b5/19/4/5/n11163349.htm）。
如果簡單地按照1%的稅率、無差別、無例外地收取房地產稅，一年可以收取的房地產稅為4.5萬億元人民幣，超過中國政府平均每年出賣土地使用權的收入。
下面是從1998年到2017年中國政府出賣土地使用權（一般是五十年或者七十年的土地使用權）的收入：
年份 土地出讓金（億元）
1998 507.70
1999 514.33
2000 595.58
2001 1295.89
2002 2416.79
2003 5421.1
2004 6412.18
2005 5883.82
2006 8077.64
2007 12216.72
2008 10259.8
2009 17179.53
2010 27464.48
2011 32126.08
2012 28042,28
2013 39073.00
2014 42940.30
2015 33658.00
2016 37457.00
2017 52059.00
2018 53362.00 *)
累計 416963.16
*)2018年為前11個月的土地出讓金收入。
自1998年至2018年一共二十一年，累計土地出讓金收入為41.7億元，平均每年約2億元。
如果只計算2014年至2018年這五年，累計土地出讓金收入為21.95元，平均每年約約4.4億元。
期望一年可以收取的房地產稅為4.5萬億元人民幣，比平均每年的土地出讓金收入還要高。賣地推動了中國的改革開放。那麼比賣地更多的房地產稅收，對經濟發展的推動力就更大了。用習近平喜歡表達的方式來說，「既有土地出讓金收入又有房地產稅收入」，那麼超過美國是指日可待。
但是，但是……
有人指出，中國房地產總市值65萬億美元，相當於450萬億元人民幣這個數據很不可靠。
《450萬億！中國房產市值超美國+歐盟+日本總和》的文章還引用了下列數據：
270萬億元人民幣（第一太平戴維斯2016年8月的預計數據）；
300萬億元人民幣（有媒體在2017年6月估算）；
300萬億元人民幣（2018年 1月23日恆大集團首席經濟學家兼恆大經濟研究院院長、博智宏觀論壇學術委員會委員任澤平）。
向松祚教授說，中國房地產總市值65萬億美元（相當於450萬億元人民幣）是中國2018年的一個熱門數字，並沒有說這個數據是正確的、是可靠的。
如果對中國房地產市值的估價有這麼大的出入，那麼對收取房地產稅的期望也這麼大的出入。在這樣的數據條件下，不能做出正確的決策。 讓人感到困惑不解的是，中國的大數據管理這麼發達，管理得這麼深入這麼細緻，怎麼可能對中國房產市值的估價有這麼大的出入呢？但是如果中國對房產市值的數據了如指掌，為什麼領導幹部的陽光政策一直無法落實呢？這可能和中國的監控錄像設備一樣，它們在最關鍵的時候總是出現技術故障。
決策的基礎是什麼？數據，數據還是數據。用450萬億元人民幣房地產總市值做決策基礎？還是以270萬億元人民幣做決策基礎？
五、徵收房地產稅的法理基礎
上面談到，預計一年可以收取的房地產稅為4.5萬億元人民幣。這對中共中央的核心有極大的吸引力。
但是徵收房地產市稅的法理基礎什麼？
中國曾經的地產商任志強直言道，現有的政策條件這樣的，收房地產稅就叫「搶劫」。我覺得「搶劫」一般在人大是通過不了的，你們也別想。
任志強的話糙，但是理不糙。
中國人民大學副校長吳曉求在博鰲亞洲論壇2019年年會上，針對房地產稅立法問題表示，無論是從經濟理論還是從法律層面來開徵房地產稅他都找不到理由。他認為如果是出於調整房價的目的，大可不必通過徵收房地產稅的方式來實現。吳曉求說：「因為土地是國家的，不是土地上面的東西值錢，而是土地值錢，而地又不是我的，為什麼對我徵稅呢？把這個邏輯理清楚還是非常重要的。」「從邏輯上說，我沒有找到開徵這個稅種的理由，我也問了很多我的同事，都是著名的稅務方面的專家，我問他能不能給我解釋一下這個稅種的理論基礎是什麼、法律基礎是什麼，如果你僅僅是出於調節房價的考慮，我認為大可不必通過稅種來調節。我找不到無論是從經濟理論還是從法律層面來開徵這個稅種的理由。」
大家都以為，德國實行的是土地私有制，土地上面的房屋建築等都屬於土地，和中國古代的「有地斯有材」是一樣的。德國的房地產稅叫做地稅（GRUNDSTEUER）。肖捷在德國進修，是把對土地私有制度下的房地產稅不問青紅皂白地搬到了中國。其實這是冤枉了肖捷。
在德國也有和中國一樣的土地使用權，就是對房屋的所有權與土地使用權組合在一起的產權形式，叫ERBBAURECHT。這個肖捷國務委員一定十分清楚，他在德國專門進修過兩年。在德國，這種對房屋的所有權與土地使用權組合在一起的產權形式，大約占房地產的百分之五。在英國也有這種產權形式，叫建造權。在歐洲的其他一些國家也有這種產權形式。在台灣也有這種產權形式，叫地上權。為什麼在土地私有制的國家中會有這種土地使用權呢？這是因為天主教會占有許多土地，但是天主教會的教規又不允許出賣土地。隨著天主教會的經濟實力日益衰減，他們就沒有能力來建造房屋出租給信徒或市民用。社會上對建築用地的需求增加，建築用地的價格因為需求大、供給小而不斷上升。政府的土地政策的根本目的就是抑制土地價格的上升（不包括中國政府），讓市民能夠有適合他們經濟收入的住房。1919年德國政府制定了一個關於ERBBAURECHT的法規，後改為關於ERBBAURECHT的法律。這樣天主教會就可以將土地的使用權出讓給房地產開發商或者個人建造房屋，它們又獲得土地使用權的出讓金，改善教會的經濟狀況。一般居住用房的土地使用權為99年，工業或者商業建築的土地使用權為70年。房地產開發商或者個人要獲得土地使用權，就要支付土地使用權出讓金，可以按月付，可以按季付，可以按年付，也可以一次付清。
德國財政部門也對ERBBAURECHT收取房地產稅，或者更加準確地說，叫做地稅（GRUNDSTEUER）。但是在做徵稅的房地產評估時，只計算房屋建築的價值，不計算土地使用權的價值。德國用於稅收目的的《評估法》（Bewertungsgesetz），第194款對這一點做出明確規定。對此，肖捷國務委員一定比筆者更加清楚。
因為獲得土地使用權是要支付土地使用權出讓金的。只有支付了土地使用權出讓金才獲得土地使用權。這就和租房一樣。支付了租金，才可以獲得房屋的使用權。租戶獲得的是使用權，不是所有權。如果對土地使用權可以徵收房地產稅，那麼對租用房屋的使用權也可以徵收房地產稅了。過去把農民租用地主的土地叫佃農，農民用租金獲得農業用地的使用權。在土改劃分成分時，沒有把農業用地的使用權當作財產劃到佃農的頭上，而是把他們劃為貧農。
正如吳曉求所言，「因為土地是國家的，不是土地上面的東西值錢，而是土地值錢，而地又不是我的，為什麼對我徵稅呢？」
六、按照評估值徵收房地產稅
肖捷在《黨的十九大報告輔導讀本》中撰文指出，黨中央和中央政府將對工商業房地產和個人住房按照評估值徵收房地產稅。
在德國，一般房地產中土地和房屋建築的價值比例是這樣，土地價值在10%到50%之間，房屋建築的價值在90%到50%之間，主要看區位。
但是在中國是土地值錢，而房屋建築物不怎麼值錢。記得周孝正教授說，房屋建築物的造價也就是幾千元一個平方米。如果按土地使用權價值占四分之三，房屋建築物價值占四分之一計算，再按吳曉求所言，不能對土地使用權部分徵稅，那麼，中國房地產總市值450萬億元人民幣中只有四分之一即112.5萬億元人民幣是可以徵稅的。一年可以收取的房地產稅只有為1.125萬億元人民幣。這樣中共中央核心是否會失望？
如果非要對450萬億元人民幣中房地產總市值徵收房地產稅，那麼就要考慮中國法律對土地使用權的年限規定，居住用房一般七十年。這個土地使用權是用一年少一年。按照線性折舊方法計算，每年減少1.43%。假設未來沒有新的房地產加入，也沒有房地產被淘汰，450萬億元中的土地使用價值呈線性減少，房地產稅也呈線性減少。房地產稅就不再是最可靠和最可計劃的稅種。中共中央核心會滿意嗎？
隨著土地使用權一年一年減少，土地上的房屋建築也隨著一年一年減少，因為中國《物權法》中沒有規定七十年的土地使用權到期後，國家必須對房屋建築做出賠償。而在德國，在ERBBAURECHT的法律中，土地使用權到期後，土地主收回土地使用權，必須對房屋建築做出賠償。ERBBAURECHT法律中用的是必須一詞。中共準備再修改《物權法》嗎？準備支付賠償嗎？
至於說到按照評估值徵收房地產稅，肖捷不會不知道，德國徵收房地產稅的在稅務部門登記的房地產價值，與房地產市場價格差別很大。有的房地產是稅務部門用老方法評估的房地產價值（EINHEITSWERT），可能還不到市場價格的一半。但是稅務部門也不能進行新的評估。只有該塊房地產發生變更後，稅務部門才有機會重新評價。
德國老百姓對交稅看到很緊，稅務部門對交稅也看到很緊。德國民間有一個說法，我的小破屋在稅務部門眼裡就是天堂樂園。民眾與稅務部門關於房地產的評估值，一直是打官司的重要組成部分。在中國目前的體制制度下，引進徵收房地產稅，並按照評估值徵收房地產稅，因此而產生的上訪居民數量，將不會少於因征地與拆遷而上訪的居民數量。
七、關於減免徵收房地產稅的規定
讓中共中央核心更加失望的是，這一年1.125萬億元人民幣的房地產稅可能也收不上來。
中國民眾最關心可能是關於減免徵收房地產稅的規定。中國財政部副部長史耀斌拍著胸脯說，徵收房地產稅，「會有一定稅收優惠」。
拿上海市收取房地產稅的試點中的規定來做例子解釋。《上海市開展對部分個人住房徵收房產稅試點的暫行辦法》的第六條是關於《稅收減免》，其中（一）規定：
「本市居民家庭在本市新購且屬於該居民家庭第二套及以上住房的，合併計算的家庭全部住房面積（指住房建築面積，下同）人均不超過60平方米（即免稅住房面積，含60平方米）的，其新購的住房暫免徵收房產稅；人均超過60平方米的，對屬新購住房超出部分的面積，按本暫行辦法規定計算徵收房產稅。」
這裡不去糾纏房產稅與房地產稅的區別，或者第一套還是第二套及以上的住房，或者本市居民家庭還是另類的本市居民家庭，或者新購還是原有的區別，這裡只注重免稅的住房面積，人均不超過60平方米，但含60平方米（指住房建築面積）。
如果把上海的這條減免徵收房地產稅的規定「人均住房建築面積60平方米」推而廣之到全國，那麼中國徵收房地產稅的結果就是竹籃打水一場空。
向松祚教授指出，中國房地產面積沒有人說得清楚，「只有上帝知道」，有人說至少是320億平方公尺；有人更誇張，指可能達到420億平方公尺。若全國房屋均價按1萬元人民幣計算，那就是420萬億元人民幣，也就是六十幾萬億美元。
2018年12月12日《搜狐 財經》發表朱邦凌的《從蝸居到適居：人均住房面積40.8平米，房產稅能按此徵收嗎？》，文章說：「今天，中國人均住房面積已高達40.8平方米的消息刷屏。報道稱，改革開放40年以來，從筒子樓、石庫門到家屬院、住宅區，從福利分房時代進入市場經濟的商品房時代，中國住房環境發生了翻天覆地的變化。實際上，這是國家統計局網站2017年10月的數據。國家統計局當時公布的數據顯示，2016年全國居民人均住房建築面積為40.8平方米，城鎮居民人均住房建築面積為36.6平方米，農村居民人均住房建築面積為45.8平方米。」「恆大集團研究院院長任澤平表示，我國城鎮住房套均面積從約45平方米增至89平方米，我國住房已從全民蝸居時代到基本適居時代。」根據中華人民共和國國家統計局，截至2018年底，中國大陸人口總數達到13.95億人，按照人均住房建築面積為40.8平方米，全國住房總建築面積為569.16億平方米。
按照上海的規定，「人均住房建築面積60平方米」，為免徵收房地產稅的部分，全國可以免徵收房地產稅的住房總建築面積為837億平方米。而目前人均住房建築面積只有40.8平方米。如果全國的住房建築面積是平均分攤的，那麼中國所有的住房建築都要免徵收房地產稅，並且這個局面要維持很多年，起碼維持到2035年，剩下需要交納收房地產稅的只剩下工商用房等非住房建築了。這樣的沙盤推演是否會讓中共中央核心十分失望？
有人會說，中國的房地產分配不是平均的，而是非常不平均的。有的人擁有很多房地產，而還有的人根本沒有房地產。這話不假。
受房地產稅打擊最大的人群，應該是擁有很多房地產的人群，住房總面積大，套數多。在中國什麼人群能擁有很多房地產呢？在改革開放中直接得利的中精英階層，他們擁有很多房地產。這裡的精英階層指政治精英、經濟精英和知識精英，特別政治精英是中國各級領導幹部。為什麼中國房地產稅討論了二十多年，上海、重慶試點也有八年，一直推廣不了，就是來自這些精英階層的阻攔，他們不滿意，事情就不好辦。
但是也要看到，擁有很多房地產的精英階層，就像文化大革命中的高級領導幹部，早早就把自己的孩子送去當兵、上大學或者回城，把受到知識青年上山下鄉政策的衝擊減小到最大程度。面對即將出台的房地產稅，他們可以通過很多辦法應對，讓自己的房地產可以不用繳納房地產稅，比如，一個人擁有好幾本護照，好幾個身分證，就是一種辦法。你看抓出來的腐敗分子都有好幾本護照，好幾個身分證。可以推理，其他領導幹部也都有好幾本護照，好幾個身分證。領導幹部的妻子、子女、親戚也有好幾本護照，好幾個身分證。另外一個辦法就是代持。反正辦法很多。最後繳納房地產稅的是剛剛步入小康的中產階級。比如一戶人家有一千萬元的房地產，按1%繳納房地產稅，每年10萬。這戶人家兩口子工作，每年工資收入24萬。這個中產階級家庭能承受這樣的房地產稅嗎？
從技術層面上來說，上海市這個減免辦法設計得還是比較聰明的，它沒有按照每一戶的第一套住房作為自用房可以免交房地產稅來處理。
2019年1月16日《騰訊網》發表《住建部專家：人均住房1.1套，你被平均了嗎？》的文章：「近日，住建部專家委員會副主任顧雲昌在論壇上表示，現在中國住宅人均1.1套，人均建築面積大概在35平米-40平米之間。」
中國住宅人均1.1套！這個數據表明，中國住房套數已經是大大過剩，依據就是習近平說的，房子是用來住的。德國的住宅是平均每戶1.05套，不是平均每人1.05套。
住宅是供家庭生活所用。以前中國的家庭生活是四世同堂或者五世同堂，現在大多數是小家庭生活，一家兩、三口人，人均1.1套，平均每戶兩、三套住房。一家兩、三口人，需要住兩、三套住房嗎？
但是按照每一戶的第一套住房作為自用房可以免交房地產稅來處理，中國社會就會陷入大混亂。
記得文化大革命上山下鄉時，先是一鍋端，後來說，一戶可以留一個子女在身邊。這就引發了離婚熱潮，爹身邊留一個，媽身邊留一個。當時兄妹想讓的為多。
後來單位分房子，一戶可以分一套。這又引發了離婚熱潮，爹分一套，媽分一套。
後來房子限購，一戶最多只可以買一套。這又引發了離婚熱潮，爹買一套，媽買一套。連八九十歲的老人也要離婚，爺買一套，奶買一套，姥爺買一套，姥姥買一套。
中國的家庭、中國的社會被這樣的政策摧殘得不像樣子。
雖然在上海的試點中平均每人的免稅面積起重要作用，但是套數還是起不可忽視的作用。無論從第幾套開始徵稅，但是都可能實行遞增制的房地產稅，就是第四套的稅率比第三套高，第五套的稅率比第四套高。當稅率超過某個門檻時，比如說5%，所有者就會出賣房地產，將不能承擔重稅務的房地產拋向市場。不管政府出台如何嚴厲的限價措施，房地產市場上的供給越來越多，最終將沖毀限價的圍堰，造成中國房地產市場全面崩潰，有如當年日本房地產市場的全面崩潰。
房地產市場的全面崩潰導致房地產價值的大量縮水，也導致房地產稅收入的萎縮。中國的謀士們向中共中央核心解說過這樣的風險嗎？
唯一可行的辦法就是中國政府繼續操控房地產價格，讓房地產價格的每年增幅超過房地產稅稅率，就可以避免房地產市場全面的崩潰。
還有人建議，房地產中的貸款部分免交房地產稅，因為債務不構成真正的財產。
中國居民住房的債務總額是多少？沒有準確的數據。朱雲來說：「中國2017年80多萬億的GDP總額，年底債務存量差不多有600多萬億，和國際上其它國家相比，比例非常高。」（參見：鳳凰財經網：朱雲來60分鐘閉門演講致敬40年：我們生逢其時！2018年11月28日）。
中國房地產總市值450萬億元人民幣，中國債務總額600多萬億元人民幣，可以說明，許多人是向銀行借貸來購置房地產的。假設房地產總市值中的百分之七十是貸款，無論是銀行貸款還是私人貸款，如果這部分可以免交房地產稅，那麼中共中央核心真的會很傷心。
還是用上面的例子，一戶人家有一千萬元的房地產，這戶人家兩口子工作，每年工資收入24萬。一千萬元的房地產中的百分之七十即七百萬元是貸款。年利息6.5%，還本2.0%，每年付息還本約60萬元。這就需要男女雙方的爺爺、奶奶、姥爺、姥姥一起來幫忙。如果還要每年交付10萬元的房地產稅，這真成為「負有」的中產階級了。
湖南某地稅務系統負責人表示，當地七、八成的城市家庭擁有兩套及以上房屋，如果向存量房開徵房產稅，將遭遇居民的反對。
八、徵收房地產稅是否會抬高房租？
這個問題最好去問國務委員肖捷，因為他在德國生活過。他在德國肯定是租的房子，也交過房租，對德國租金的構成也有所了解。
德國的房租主要由以下幾部分組成：
第一：純冷租金（NETTOKALTMIETE）；
第二：運營費用（BETRIEBSKOSTEN，一般人稱其他費用）；
第三：暖氣費用；
第四：供電、通訊費用。
除了第一項是出租者的收入外，其他三項都是過路財神，其中第三項的暖氣費用與第四項的供電、通訊費用，可以由租房者直接與供暖、供電、通訊公司結算，也可由出租者與這些公司結算，然後由租房者與出租者結算。德國法律對第一項純冷租金有非常嚴格的規定，比如租金高於當地可比較租金的20%，就已經是不為許可的高利出租；租金高於當地可比較租金的50%，肯定是犯罪。比較複雜的是第二項運營費用，它包括的項目很多，比如街道清潔費、房屋火災保險費等等。德國對第二項運營費用的收取有專門的法規條文（Zweite Berechnungsverordnung）。按照法規條文，出租者必須每年結算運營費用，租房者可以要求出租者出示所有的付款收據。在運營費用中就包括了房地產稅。
在德國，出租者可以依法將房地產稅轉嫁給租房者。
因此，徵收房地產稅必然會抬高房租，因為出租者可以依法將房地產稅轉嫁給租房者。
在中國網路中，有許多人以為，徵收房地產稅是針對富人而言，是針對有房地產的而言。收入薄弱的人群買不起房地產，沒有房地產，所以徵收房地產稅對沒有房地產的收入薄弱的人沒有影響。收入薄弱的人買不起房地產，沒有房地產，但是他們也要住房，「房子是用來住的」，沒有房地產的就必須租別人的房子來住。房東需要支付的房地產稅，請注意，房主出租的往往是第N套房子，是支付遞增房地產稅的房子，最後房地產稅都轉嫁到租房者頭上，轉嫁到買不起房地產、沒有房地產的收入薄弱的人群頭上。所以，收入薄弱、沒有房地產的人群，不必高興太早。房地產稅的最終負擔會落到他們頭上。
八、徵收房地產稅——最大的高級黑
通過上面的分析可以看到，徵收房地產稅的結果將是：
——精英階層不滿意；
——中產階層不滿意；
——收入薄弱的人群也不滿意。
這和文化大革命中知識青年上山下鄉政策的結果一樣：「我們花300億買了三個不滿意，知青不滿意，家長不滿意，農民也不滿意。」
中國的謀士給中共中央核心出了一個計謀，徵收房地產稅，對450萬億元價值的房地產徵收房地產稅。如果簡單地按照1%的稅率、無差別、無例外地收取房地產稅，一年可以收取的房地產稅為4.5萬億元人民幣，超過中國政府平均每年出賣土地使用權的收入。這樣既有土地出讓金收入又有房地產稅收入，那麼超過美國是指日可待。
但是，但是最終結果將是三個不滿意，房地產稅還收不上多少。這就是當代中國最大的「高級黑」。
「高級黑」就是黨中央和中央政府執意要的，但不是老百姓所期盼的，甚至不是各級領導幹部所期盼的，而外國人又根本看不懂的。黨中央和中央政府越是執意要乾的，而老百姓、特別是各級領導幹部，對其結果越是不滿意的，就是中共中央的核心也大失所望的，這個「高級黑」的級別就越高。
必須指出的是，這個「高級黑」還有發展的空間，因為徵收房地產稅還有擴大的空間。如今只是徵收陽間的房地產稅，還沒有徵收陰間（墓地）的房地產稅。中國墓地的面積大，價值高，總值只增不減，徵收潛力非常大。
最後用《道德經》第三章來結束本文：
「不尚賢，使民不爭。不貴難得之貨，使民不為盜。不見可欲，使民心不亂。是以聖人之治，虛其心，實其腹，弱其志，強其骨；常使民無知、無欲，使夫智者不敢為也。為無為，則無不治。」
在德國，是一小批智商很高的精英帶領一大批酒足飯飽、身體強壯、頭腦簡單、談談足球、談談汽車的人慢慢地向前行進，最多三五年搞一次選舉；在中國，是一個智商不錯的核心帶領一大批足智多謀、天天談論愛黨愛國的人以大躍進的模式搞有中國特色社會主義的建設，所以「低級紅」、「高級黑」層出不斷。
文章轉自議報
責任編輯：任慧夫
