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疲軟期20年來最長 珀斯房市何時才觸底?

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【大紀元2019年06月16日訊】(大紀元記者彭妮澳洲珀斯編譯報導)珀斯房價曾為澳洲最貴,然而如今的房價下跌幅度及疲軟時期為20年來最高、最長。珀斯房市真的跌到谷底了嗎?

據澳洲房地產網站Domain報導,Domain的研究數據顯示,截至今年3月前一年期間,珀斯獨立房中位價下跌5.2%,至53萬澳元,而單元房下跌5.6%達34.8萬澳元。

Bankwest首席經濟學家Alan Langford表示,截至2006年前三年期間,珀斯房價持續飆升,漲幅高達94%。而同期,悉尼房價下跌6%。

「珀斯的住房可負擔性危機持續了幾年,之後,澳洲人口最多的兩個城市(悉尼、墨爾本)房價開始大幅上漲,其漲幅遠超過貸款購房買家的家庭收入漲幅。」他說。

Domain高級研究分析師Nicola Powell表示,珀斯房產價格最終在2014年達到頂峰,這意味著,現在的房價幾乎回到了2011年底的價格水平。

「2011年是珀斯房價低谷期,而2014年是房價峰值期,現在的房價大概降至2011年的低谷期。」她說,「獨立房價格比2014年峰值期下降了14%,單元房受到的影響更大,其價格比峰值期下跌17.5%。」

房價跌到底了嗎?

房地產分析估值師Gavin Hegney認為,市場並未見底。

「如果人們尋找珀斯房產中位價的最低價位,那要等到今年年底,直到房租上漲,今天的租戶將是明天的購房者,這樣可以平衡、減輕租金壓力和購買壓力,低端房市將會復蘇。」他說,「目前是這樣的情況,但市場會不斷變化。當珀斯外城地區房市與低端市場的房產售價遠低於重置價格時,一些高端房產,不是最頂級房產,但他們稱之為高端抵押貸款市場,會有很好的成交價。」

科廷大學經濟學院金融與財產副教授Steven Rowley稱,珀斯房市被稱為谷底已有三年。他說:「關鍵問題是:什麼是市場谷底?珀斯許多地區的房市三年前已跌入谷底,而其它地區的房價還需一段時間,因為它取決於供需平衡。就珀斯整體市場而言(如果有這樣的情形),如有更多地區的房價持續上漲而非下跌,才可能導致整體中位價上漲。若要實現這一目標,還需一段時日,與前年相比,在過去12個月,有更多地區的房價出現了增長。」

房產中介LJ Hooker西澳主管Andrew Friebe認為,在今年或明年,珀斯價格不會出現大幅波動,但市場交易略有增加,因為精明的投資者開始買入更昂貴的房產。他說:「資源行業的就業人數增加,這對房市產生了積極影響,將會產生活躍的房產交易,並帶動高端房市價格增長。」

房市疲軟拖累西澳經濟

西澳房地產協會主席Damian Collins表示,由於房產交易減少,導致印花稅減少,影響了西澳的財政收入。

「房屋需求減少導致新房承建量自高峰期以來減少近一半。房價下跌會影響整體經濟。儲備銀行最近發布的消息顯示,在西澳和北領地,超過十分之一有按揭的房子,其淨值為負值(即其房貸總額大於房產價值)。這意味著即使這些業主出售房產,他們仍欠銀行錢。」他說。

Rowley則表示,由於新住房需求較低,居民住宅建築行業正在苦熬,特別是那些傳統上需要大量新住房供應的地區,例如城市周邊的綠色區域。他說:「由於房價下跌與貸款標準收緊,銀行拒絕放貸,許多購買合同終止。新房建設的減少,通過零售業消費、工作和稅收,影響了整個西澳經濟。」

人口變化是房價下跌主因

珀斯房地產專家認為,幾個因素導致了目前的房市狀況。

房地產集團LWP Property Group執行董事Danny Murphy表示:「一度繁榮的礦業對房產供需的正常模式造成嚴重破壞;人口臨時暴漲導致房價上漲,最終導致新房過度建設。當礦業繁榮期結束時,人口急劇減少,其它因素還包括人們對就業的不確定性及擔心房價繼續下降,這都降低了人們購買房產的動力。」

仲量聯行JLL住宅研究負責人Leigh Warner表示,在2004年—2013年,西澳人口急劇增長,導致新住房供應穩步增長,意味著房產需求的大幅增加導致價格大幅上漲。

他說:「在2012-13年左右,資源熱潮開始下降,導致西澳經濟不穩定、勞動力市場疲軟,以及礦業工人離開西澳導致西澳人口增長放緩。隨著西澳經濟下滑與住房需求放緩,住房供應開始顯著增加。」

Warner稱,疲軟的勞動力市場對住房需求、借款人的抵押貸款償還能力有直接影響。「西澳抵押貸款違約率最高,主要歸結於勞動力市場的疲弱,」他說。

Bankwest首席經濟學家Langford表示,人口增長急劇放緩的滯後效應繼續拖累房產需求,珀斯房市仍然疲軟。

「與7年前資源繁榮高峰時相比,人口增長率大幅降低,導致截至2015年前三年期間興建的住宅出現嚴重供應過剩,但隨後出現的住宅建設低谷期,是自20世紀80年代初以來最嚴重與最長的時期。」他說。

 

 

 

 

 

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2019-06-16 11:36 PM
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