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專家:出租房屋危機即將到來

圖片來源:Dreamstime

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【大紀元2019年08月01日訊】(大紀元記者李捫心編譯報導)資深房地產投資者強納森·必德米德(Jonathan Bidmead),本週在新西蘭金融顧問新聞中心網站(goodreturns.co.nz)上發文表示,由於政府沒能能扭轉針對房地產「投機者/投資者」的限制政策,將可能會導致新西蘭自1930年代以來一直都沒有發生過的危機——出租房屋數量災難性地下降,同時推動租金上漲。

文章說,像圍欄政策(Ring-fencing)這樣的政府政策(即停止用出租房屋的損失來抵消其它收入需繳的稅款),只是政府要懲罰他們所認為的富有房東的一個例證(實際上這些人大多數都只是中低收入者)。政府這些針對房地產”投機者”的政策,打擊了長期出租房屋的”投資者”,導致了當前的出租房屋短缺,並且讓租房行業陷入了嚴重困境。

必德米德多年來一直從事房地產投資。他是《看不見的百萬富翁:房地產致富指南》一書的作者。他表示撰寫此文的目的,首先是要回應「由三位所謂的獨立專家在2018年2月、受前住房部長委託而撰寫的『新西蘭房屋庫存報告』;其次是想回應媒體對於出租房屋房主所表現出的偏見傾向」,希望政府在制定政策時,能夠區分真正的長期出租房屋的「投資者」、和依靠短期買賣房產賺取差額利潤的「投機者」之間的區別。

必德米德認為,因為沒能把「投資者」從「投機者」中區別開來,政府出台的多項打擊房地產「投機者」的政策,可能令並不富裕的租房行業的「投資者」們受到最嚴重的打擊,這最終將會導致新西蘭近90年以來最嚴重的租房危機。

住房庫存報告  問題多多

文章說,專家小組的「庫存報告」,是利用既得利益來強化自己的哲學的「迴聲室」。必德米德還質疑小組成員的資格,認為其中兩位作者並不像所聲稱的那樣「獨立」。其中獨立經濟學家伊葵博(Shamubeel Eaqub)始終在言論上反對出租房房主,而艾倫·約翰遜(Alan Johnson)則宣稱,「住房法已經為『媽媽和爸爸』投資者的蓬勃發展創造了一個環境」。

只有奧塔哥大學公共衛生學教授豪登-查普曼(Philippa Howden-Chapman)在促進對更健康家園的需求方面,做了一些出色的工作;而健康家園計劃,則應該得到真正房東們的支持。

令人非常失望的是,沒有任何來自房東背景的「獨立」專家被委任參與這個報告——特別是如果前住房部長特懷福德(Phil Twyford)真的想要「了解問題的嚴重程度」,他就應該這麼做。

最後一點,是這個報告嚴重依賴過時的統計數據,並且其中許多是估計數字,而實際的危機可能比報告中所說糟的多。

文章引述新西蘭先驅報的說法表示,新西蘭迫切需要進行一次新的人口普查,因為在去年的人口普查中,有多達10%的人口、以及多達30%的毛利人沒有計入統計數據。雖然統計局表示將嘗試推定可能的數字,但這最終仍只能是猜測。

考慮到該報告主要關注於住房市場的租賃部分、以及租戶和一般人口不斷發展所面臨的挑戰,因此考慮房東的商業模式以及房東如何參與正在推進的解決方案,就非常地重要。因為複雜的問題需要協同作用來解決。

必德米德逐個分析了房東、房客和租房模式等主要的幾方面問題。

誰是房東?

文章說,房東是打算長期(10年或更長時間)出租自己房產的人,是住房市場真正的投資者;而那些通常在6個月之內或更短的時間內買賣房產的人,他們是房地產交易商,他們才是投機者。

根據商業創新與就業部(MBIE)2015年9月7日的報告,有79.68%的私人房東只擁有1套出租房產,還有17.50%擁有2~5套房產。這些群體加起來,佔所有房東人數的97.18%。

這些房東(投資者)並不是媒體所想像的、或政治家所描繪的、是富人或貪婪的人。這些人其實都是勤勞的、中低等收入者,他們只是試圖在他們的工作之外,再經營一個小生意。

這些私人房主提供大約90%的出租房屋,而政府提供的出租房屋只佔總量的10%左右。

誰是租房者?

在過去100年中,世界上有30%~40%的人口一直都在租房住。由於種種原因,這些人中的大多數人收入都很低,他們從來沒有辦法為擁有自己的房屋積攢足夠的錢。而為了跟上人口的自然增長和移民人數的增長,新西蘭必須增加出租房屋的供應量。

2018年9月,全球的中產階級人口首次超過總人口的50%。其中許多人都力圖生活在更清潔、更環保、更和平的環境中,包括新西蘭人在內。全球面臨的挑戰之一,將是提供足夠的經濟適用房,用來出租給日益增長的需要租房住的人群。

房東商業模式的運作

——數十年無償辛苦工作  退休才得回報

一般的出租房產,主要都是通過購買現有的個人房屋而獲得。與大多數中等收入者一樣,一般來說,出租房屋價格超出了大多數房東的承負能力,因為他們可支配的收入很少,無法靠節省來籌足抵押款。

這就需要房東延遲收益的時間,應對最初階段的損失,以及經常出現的收入低增長甚至是負增長的時期。一個房東通常不會在出租房屋的前10年,獲得大量的現金流。

出租房屋通常在最初的時候都會有損失。如果在交付了抵押貸款利息和其它成本之外還有一些利潤,那麼他們會把這些錢單放起來,用在出租房屋的維護和裝修上。

房東的工作通常是艱苦的工作,沒有有形的收入,往往在出租過程中都在賠錢。因此,房東實際上會無償工作10到20年,只有在最後出售了房產,才能夠收穫他們用以退休的金蛋,幾十年的辛苦付出才得到回報。

既然房東的商業模式是這樣運作的,那麼政府通過取消房東的房屋折舊和圍欄政策損失補差,這實際上是在阻止對租賃房產的新投資,也就會大大減少出租房屋的存量。

鑑於政府不可能成為住房存量的主要提供者(只佔約10%),那麼恢復房東的合法商業優勢,使所有業界人士都可以受益,這樣做才最符合成本效益。

根據新西蘭住房報告,提供給「投資者」的新抵押貸款,已經從2015年9月的34%,下降到了2017年9月的22%。更糟糕的是,這類「投資者」並沒有區分出租房產的房東和買賣房產的「投機者」。通過採訪許多經紀人和銀行家,特別是在奧克蘭地區,發現所謂「投資者」所獲得的新貸款,主要是提供給了房屋買賣者(投機者)而不是房東(真正的投資者)。

人口增長  出租房屋供應卻相對減少

文章說,在美國經濟蕭條時期,如果一個人房貸違約,那麼他可以將房屋鑰匙交給銀行,他的責任也就在那裡結束。因此,美國的非理性貸款都以銀行倒閉或政府救助而告終。

但是在新西蘭,房貸違約的人在住房被銀行強制出售後,仍然要對未付清的房貸負責。因此,相對較少的新西蘭房主會選擇出售房產,他們反而會傾向於在低迷的房屋市場裡尋找出路。

事實上,更多的投資者傾向於出售房屋並承擔及時償還銀行貸款的損失。這通常會為新房主進入市場提供機會。

2016年,新西蘭儲備銀行將新房購買者的最低抵押貸款門檻(LVR)提高到20%,而投資者們則提高到了40%,這在嚴重住房短缺時期,確實有效地限制了可用於住房投資的資金。

但是政府通過儲備銀行發表的這個限貸令,也為可能的新房東造成了一個幾乎無法逾越的障礙。

由於房地產投資者的貸款門檻很高,那些傳統上選擇成為長期房東的人現在無法再這樣做。如果他們想投資房產,你們他們唯一的選擇就是買賣房產賺取差價,直到他們可以賺取足夠的錢來支付儲蓄銀行目前要求的30%或35%的抵押款。

限貸令再加上即將到來的圍欄政策,這會使現有的房主中,許多人選擇退出住房市場。導致原來用於出租的房產正在被清空、翻新,並出售給新的購房者,這就會加劇出租房產的短缺。

出租房屋供應危機的解決方案

-如前所述,將房貸門檻降低到10%。

-重新引入房屋折舊政策,以協助房東最初投資的前10年內,盡量減少租金損失。

-取消圍欄政策,以協助房東盡量減少前10年損失的影響。

這些政策讓許多中等收入者儘管有願望,但仍無法成為房東。更改這些政策,將有助於他們這樣做。這對政府來說,也是最具成本效益的選擇,遠遠好於政府試圖成為出租房屋的主要供應者所需的巨大支出。

房東可以採取的行動

1.向內務部長發佛依(Kris Faafoi)、住房部長伍茲(Megan Woods)和國家黨住房發言人考林斯(Judith Collins),以及優先黨黨魁彼得斯(Winston Peters)發送電子郵件,提出你的疑慮。

2.目前的房東:如果可以的話,保留現有的房產。10年以後你會感謝自己。

3.鑑於工黨政府威脅要限制租金上漲,盡快審查你的租金,並將其提高到市場價格。

4.鑑於工黨漲幅威脅要取消90天無原因終止條款,必要時立即使用這個條款。

如果圍欄政策實施,房東選擇租戶時要更加挑剔,因為修理、粉刷房屋、或者換新地毯等,花費都不便宜。由於無法將這些花費與房東所遭受的損失用來抵消收入,這意味著最好讓一個空置的房子多停留一段時間,直到你找到一個能照看它並支付租金的房客。

責任編輯:上官翎

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