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舊金山房市

舊金山買房:年收入20萬,為首付款儲蓄40年

舊金山房價過高,在舊金山買房成了許多當地居民難以實現的夢。(Shutterstock)

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【大紀元2019年07月08日訊】(大紀元記者艾薇編譯報導)在舊金山買房意味著至少要年薪20萬美元,以及要為支付首付款儲蓄40年的準備。儘管舊金山的房價在過去12個月中略有下降,但事實是大多數人,永遠也無法在這個城市以市場價格購買房子。

根據舊金山的投資基金Unison調查,在該市購房需要幾十年的儲蓄和稅後年薪20萬以上。6月初,Unison發布了第二份年度家庭負擔能力報告,評估了潛在房主在美國35個主要城市購房所需的費用。舊金山的買房門檻非常高。

按照Unison的說法,在全國範圍內,對於那些中等收入的人來說,如果購買中位數價格的房子,要支付20%的首付款,需儲蓄14年的時間。但在舊金山,需要40年,位居全國第二,僅次於全國第一的洛杉磯,需要43年。

舊金山買房需要年收入20萬 是如何計算?

而且,即使交了首付,還需要購房者有高額的收入,才能保證按時還貸款。根據Unison的計算,在舊金山,購買中位數價格的房子,每月需支付$5,052,這意味著在舊金山年收入應為$202,094以上。計算方法如下:

收入多少才可以買房?我們計算相關的月度成本,假設2018年的抵押貸款利率為4.54%,2017年的利率為3.99%。這些代表了Freddie Mac年均30年的固定利率。此外,每年還需支付房子價值的1.25%的房產稅,和0.4%房屋保險費(並以每月住房費用不得超過總收入的30%去計算)。基於2018年的舊金山房屋價值中位數(非售價)$1,031,732,這意味著年收入需超過20萬,以避免將月度財務延長太多。

不同的數據計算

如果這是2018年的估計,那麼2019年的公式是什麼樣的呢?將Unison的數據與抵押貸款公司HSH(5月發布)的最新月度分析進行比較,類似的4.53%的抵押貸款利率和20%的首付,每月支付$4,345,得出建議舊金山年收入為$186,250。

為何在HSH分析中,計算出的年收入數字比Unison低?因為HSH是用房屋價值中位數93萬美元來計算的。HSH所指的「舊金山」,它是指較大的灣區的簡寫,包括舊金山、阿拉米達縣(Alameda)、馬林縣(Marin)、聖馬特奧縣(San Mateo)和康特拉科斯塔縣(Contra Costa),這也是HSH計算出的數值比Unison低的主要原因。

房地產公司Compass在今年6月估計,舊金山的獨立住宅中位房價為165萬,而公寓房價為125萬。根據美國人口普查,21.2%的舊金山家庭在2017年收入20萬,10.8%的家庭收入在$150,000到$199,000之間。全市收入中位數為$96,265。

報告顯示:最負擔不起的購房之地,舊金山排名第4

許多人都知道舊金山的房價在全國的排名都很高,即使是那些不住在這裡的人也這麼認為。

總部位於紐約的房地產網站Realty Hop提供其月度的「負擔能力指數」,結論是:基於平均每月抵押貸款與中位數家庭收入的估計,舊金山是美國第4個最負擔不起購房的城市。

根據前幾週發布的指數,儘管舊金山年收入很高,但對於普通家庭來說,買房還是極其的困難,這是因為驚人的房價和高額的地方稅收。

按照Realty Hop的數據,假設中等家庭收入為未稅96,265美元,中位數價格的房子少於130萬,30年期的抵押貸款首付20%,利率4.5%。

這相當於每月需支付超過$5,921的房產稅抵押貸款。如果稅前月收入為$ 8,022,這意味著家庭收入的73.81%最終用於住房。(但值得注意的是,聯邦政府始終堅持,住房費用應該是收入的30%。)

舊金山住房花費大大超出

紐約市的房價中位數較低,但人們收入也低,因此是第3個最不負擔得起的城市,房屋費用佔家庭月度預算的85%以上。奧克蘭排在第5位,房主每月用於住房的支出少於65.5%。

Realty Hop的報告稱,它從美國人口普查中提取了「家庭中位數收入」。人口普查的「美國社區調查估計American Community Survey estimates」,確實表明舊金山的中位數家庭收入是96,265美元。

不過,這些信息還是已經過時,因為「美國社區調查估計」反映的是2017年,而人口普查局還沒有公布2018年的估算,但Realty Hop的房價來自今年的數據。

舊金山市長住房辦公室(The San Francisco Mayor’s Office of Housing)對2018年的中位數收入進行了更為及時的估算,計算出舊金山每人的未調整區域收入中位數(AMI)為每年82,900美元;一個兩人家庭的AMI是94,700美元,這兩個數據都比Realty Hop的假設房主更艱難。

該指數的房屋價格基於Realty Hop的房源價格。這意味著用於計算可負擔性的中位數房價不一定代表舊金山的中位數,而是代表該特定地區的中位數。(另請注意,這是基於掛牌價格,這些價格與實際銷售價格不同,牌價通常高於實際銷售價格。)

在Compass房地產集團,計算出舊金山中位數價格房子為166萬,這遠高於Realty Hop使用的預估值。可以稍微負擔得起的一個公寓,其估計價值為122萬美元。從2019年的數據來看,獨立房的中位數價格,略微下降至163萬美元。#

來源:curbed.com
本文刊載於舊金山7月6日地產版

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責任編輯:李歐

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