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全國房價增幅變大 奧克蘭房市或轉暖

最新的OneRoof-Valocity房地產報告發現,受奧克蘭房市低迷影響,全國房屋中間價(包括奧克蘭在內)目前為61萬元,在過去三個月裡上漲了0.82%,在過去一年裡上漲了4.1%;然而,如果不算奧克蘭,全國房價的增長前景則樂觀不少:季度增長率為1.77%,年增長率高達6.19%。(ANTONY DICKSON/AFP/Getty Images)

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【大紀元2019年09月05日訊】(大紀元記者李捫心報導)最新的OneRoof-Valocity房地產報告發現,受奧克蘭房市低迷影響,全國房屋中間價(包括奧克蘭在內)目前為61萬元,在過去三個月裡上漲了0.82%,在過去一年裡上漲了4.1%;然而,如果不算奧克蘭,全國房價的增長前景則樂觀不少:季度增長率為1.77%,年增長率高達6.19%。

不過,新西蘭先驅報的記者本·賴希(Ben Leahy)認為,奧克蘭房價問題,是一個複雜的難題,影響因素多變、複雜,並不是用單一下降就可以解釋的清的;多位專家也預計,隨著春天的到來,奧克蘭的房市也會逐漸轉暖。

北島中部漲幅最大

根據OneRoof及其合作夥伴Valocity的最新數據,北島中部和東部的一半地區,房價上漲最快。

其中黑斯廷斯(Hastings)和旺格努伊(Whanganui),現在是新西蘭最熱門的房地產市場,這兩個城市的房價,在過去的一年中,上漲幅度都達到了最大。

黑斯廷斯的房價中位數在過去12個月內上漲了29.9%,達到50萬元,追上了緊鄰的耐皮爾(Napier);而旺格努伊的房價中位數,則上漲了26.1%,達到26.5萬元。

全國房價飆昇最大的地區是霍克灣(Hawkes Bay)的懷柔阿(Wairoa),其房屋中間價同比增長了52%至16萬元。懷柔阿位於黑斯廷斯與最東端的吉斯本(Gisborne)之間,吉斯本的房價在之前的統計數據中,曾經是漲幅最大的。

按照街區算,全國房價漲幅最快的三個街區,都在旺格努伊:Waverley、Milton和旺格努伊中心區,它們的房價在過去12個月中,都上漲了超過30%。

在房屋銷售價格與政府估價(CV)的差別方面看,OneRoof的報告發現,旺格努伊的房屋銷售價格與CV比率最高,通常銷售價格為CV的1.55倍,即售價比估價高出一半還多;黑斯廷斯居第二位,銷售價格比估價高出44%。

OneRoof的編輯歐文·沃恩(Owen Vaughan)認為,黑斯廷斯和旺格努伊房價都很低,所以「房市表現都很亮麗。兩個地區都有一些價格頗具吸引力的房屋,這當然會引起首次買房者和投資者的關注。」

「然而,重要的是要把這些地區房價暴漲前後聯繫起來考慮。對於旺格努伊來說,增長的基數很低——五年前的房屋中間價只有18萬元;而黑斯廷斯也終於趕上了緊鄰的另一座城市耐皮爾,耐皮爾的房價也是最近幾年才被推高的。」

多數主要中心呈增長趨勢

OneRoof-Valocity的數據顯示,除了奧克蘭和基督城的數據有些疲軟之外,其它5個主要中心的房價都呈增長趨勢。

儘管過去三個月沒有變化,但惠靈頓的房價中值同比上漲了5.5%至76.5萬元;漢密爾頓和陶朗加的房地產市場都比較活躍,漢密爾頓的房價中位數在過去12個月裡,上漲了5.6%至56.5萬元,而陶朗加比去年同期上漲了6.3%至67萬元。

達尼丁仍然是新西蘭主要城市中心中,表現最強的。目前年度房價增長率高達17.1%,季度增長率也達到了7.2%,這使達尼丁成為唯一一個房價呈兩位數增長的城市房屋中值達到了44.5萬元。

基督城的住房市場在過去12個月中幾乎沒有變化,房屋中間價下降了1.1%,達到44.3萬元。

奧克蘭房價下跌原因複雜

OneRoof 房地產報告中公佈的數據也顯示,全國最昂貴的房地產市場——奧克蘭,感受到的壓力最大。在過去12個月中,房價中位數降低了3.0%,降至96.5萬元。

OneRoof發現,負擔能力是奧克蘭房地產市場放緩的主要因素,所以最受影響的就是那些最昂貴的街區;而首次購房家庭一般都會趨向購買低端房產。

在新增的抵押貸款中,投資者的比例下降到了14.3%;而換房者的比例仍然低於10%;最大的買家群體仍然是首次購房者,他們佔上個月新貸款人數的27.4%,儘管這比前一個月稍微有所下降。

沃恩說:「儘管首次購房者構成了大部分的房地產市場活動,但他們所追逐的100萬元以下的房產數量正在減少。這同時可能也表明,那些擁有這個價位房產的房地產投資者們,如果感到戰線過長,可能現在就是出手的好時機。」

房地產分析公司Valocity的估值主管詹姆斯·威爾遜(James Wilson)表示,在今年剩下的4個月裡,奧克蘭低迷的房地產市場,可能會導致價格的波動。

他說,當房屋銷售量減少時,銷售價格中位數往往會變化較大,因為一些較高或較低價格房屋的銷售,可能會扭曲數據,造成(不真實的)大漲或大落。

因此,在首次購房者突然變得活躍的街區,因為他們會購買更便宜的房產,就會導致這個街區房價下跌;另外,大量新公寓和更便宜的房屋,也會被推向市場。

最受奧克蘭房市低迷影響的街區,都是那些昂貴街區。其中包括著名的200萬元街區Herne Bay、Ponsonby和Remuera等,其房屋中間價在過去12個月裡下降了3%,而奧克蘭北岸的著名海濱街區,如Takapuna、Devonport和Campbells Bay等,房價中位數都下跌了2.8%。

威爾遜表示,奧克蘭的市的走向可能會轉變。「由於儲備銀行決定將官方現金貼現率(OCR)降至1%,致使抵押貸款利率下降,這降低了首次購房者和投資者的購買成本。」

「降低利率和春季的溫暖天氣,都可能誘使現有房主進行交易。」

過度開發致一些地區房價下跌

另外,奧克蘭的一些近幾年開發的遠郊街區,也經歷了房價同比下跌幅度最大的一次。這帶動了整個奧克蘭房價為負增長。

其中西北部的Kumeu跌幅最大,房價中位數下跌了23.7%至114萬元;南部的Bombay也下跌了16.5%;較中心的Westmere(-12.9%)和北岸的中心Albany(-12.1%),下降幅度也很大。

Mike Pero 房地產公司Kumeu分公司的格雷漢姆·麥肯泰爾(Graham McIntyre)認為,「不受控制的開發」和「供應氣球」,是促成Kumeu等街區房價大降的主要原因。

以前,奧克蘭的Kumeu一直是著名的田園房產地區,在奧克蘭市政府開放了Kumeu和鄰近的Huapai、並將其劃為未來住房開發區後,大量的新房開始在這兩個地區建造出售。

「五年前,在Huapai總共只有300套房產,」他說,「但現在,我們手中可以隨時出售的,就有超過300套房產。」

這意味著,在18個月前,這個地區很少有低於99萬元的四居室房屋出售;但現在,全新的四居室房屋只賣79.9萬元。

相比之下,鄰近的Waimauku在很大程度上並沒有受到新開發項目的影響,因為它的田園房產區塊在過去一年中仍然非常受歡迎,房價從一年前的112萬元,增長了14%至目前的128萬元。

麥肯泰爾懷疑,北部的Albany和南部的Bombay等郊區,房價可能也受到了同樣的影響,使它們列在去年奧克蘭10大表現最差的街區。

責任編輯:上官翎

 

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