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【大紀元11月5日訊】房地產商有著自己的生存邏輯﹐並且從房地產在中國興起之時就開始了﹐黑幕層出不窮。本文披露的雖是個別地產公司的所作所為﹐但此類「商業手法」﹐卻值得北上置業者一讀。
消費者的頭號投訴目標
重慶新東福花園老總攜款潛逃﹔北京通天苑發生物管打人事件﹔深圳萬科遭業主投訴﹔記者採訪中創物業與業主糾紛被暴打……一時間﹐房地產「問題風暴」席卷全國﹐房地產商成了面目猙獰的魔鬼﹐層出不窮的購房糾紛和質量問題使房地產成了頭號投訴目標。
與此同時﹐炒地皮﹑偷工減料﹑假按揭﹑價格虛高﹑虛假廣告﹑空手套白狼﹑錢權交易﹐所有被猛烈抨擊的地產界問題沒有任何改變﹐面對輿論和業主的抨擊﹐房地產商幾乎沒有受到任何處罰﹐毫發無傷﹐他們彷彿成了不倒仙翁。究竟是甚麼原因讓他們無所顧忌?是甚麼力量讓他們如此囂張?
月前﹐筆者與一名資深房地產策劃人李丁(化名)進行一番深入的交談﹐他這樣告訴筆者﹕「房地產商有著自己的生存邏輯﹐並且從房地產在中國興起的那一天就開始了﹐黑幕層出不窮﹐生生不息……」
地皮是黑色的
在得到不透露姓名的承諾後﹐李丁向筆者描述了真實的房地產界。
「我從來」S有在正部v渠道批到」L地皮。﹛v李丁說﹐」u誰不想央v明正大掙」 實在是弄不到手。」
徵地是開發樓盤的第一個環節。按規定﹐房地產開發商具有相應資質就可以申請地皮﹐但實際操作卻是另外一回事。
「地皮早就被有關係的丑v瓜分了﹐他們神通廣大丑v膽大包天。比如幾年前瓷v圳寶安土地分局的一個負賣人(事發後畏罪自殺)﹐獨自一人就把城區的土地賣光了。」
按照李丁提供的信息﹐只要賄金及時交上﹐至於國家的土地出讓金﹐可以具體問題具體解決。「很多地方制訂了若干土地優惠政策﹐至於如何優惠就看官員的臉色。」
他特別提到他所供職的公司有個秘密賬本﹐裹面記錄了所有見不得人的開銷﹐「他們的嫖娼費也記在裹面﹐這些費用我們要列入樓盤開發總成本的。」
權錢交易成了樓盤開發的第一塊基石﹐由此衍生的地下土地交易市場﹐「在每個城市都存在﹐凡是大權在握者基本上都握著幾張緊俏均v文﹐即使手頭沒有﹐他也會通過一些渠道弄到手。」
銀行融資的「特殊渠道」
筆者問他﹕「多少錢可以操作 一個樓盤﹖」
李丁﹕「一個號稱總成本1億元的樓盤﹐開發商實際總成本不超過1000萬元。有背景的人連這1000萬元都可以不用出﹐他們自有辦法。」
拿到批文後﹐開發商開始到銀行融資。「我們的成本和外界所了解的成本不一樣﹐對於一個開發商﹐他們的實際成本主要由兩部份組成﹐公關費和關係費﹐二者缺一不可。」其他成本則向銀行貸款。
為了鼓勵投資﹐國家金融政策曾對屆v地產大幅傾斜﹐而這種政策傾斜成丑v房地產商投機的最佳途徑。按規定﹐銀行貸款的前提是開發商前期投入25％的資金﹐但地產商也有對策。
通常﹐銀行的人會對開發商進行指點。比如向開發商透露只有銀行內部才知道的「打分制度」﹐這是對開發商資質認定的一個重要指標﹐不允許向外透露﹐但行內人士說﹐「我們會先打聽誰是經辦人﹐然後通過特殊渠道把他們請來﹐他們會告訴我們分數是否達標﹐並指導如何修改資產負債表以提高分數便於貸款。這樣﹐我們就神不知鬼不覺地成了資產優良的公司。這個環節最關鍵﹐一旦打通就意味著成功了一半。」
開發商通過抵押批文和樓盤從銀行獲取建設資金後﹐接下來就是用叫「假按揭」套取更多資金。其典型操作手法是﹐蒐集員工的身份證或一些不知情的人的身份證﹐簽訂虛假售房合同﹐然後和真合同混在一起從銀行獲得按揭貸款。
筆者﹕「銀行不會懷疑﹖」
李丁﹕「說句實話﹐所謂無商不奸﹐我們這套把戲他們清楚得很。但「拿人手短」﹐只要能騙過國家﹐他們自然會睜隻眼閉隻眼。一個樓盤如果運作順利﹐一般兩年半就可以賣完。隨著銷售結束﹐這些見不得人的東西自然也就煙消雲散。」
如果追查房地產公司的資金流向﹐其實樓盤銷售實際上在「假按揭」階段就已完成。先期的抵押貸款可以讓開發商的資金退出來﹐而按揭貸款則讓他們提前獲得利潤﹐後期銷售不過是把銀行的貸款填平而已。買方和賣方的關係在這個過程中悄悄發生了轉移﹐而建築成本和樓盤風險實際上由銀行承擔﹐這就是房地產商津津樂道的「空手套白狼」。這也不難解釋諸多房地產老闆為甚麼能夠「攜款潛逃」。
如果銷售不理想﹐他們則有另有妙計﹕「抵押給銀行﹐按市價評估。」
據了解﹐西部某城市一銀行支行行長是個中高手﹐她和開發商串通一氣瘋狂貸款﹐短短幾年﹐違規貸出資金幾個億。事發後﹐她迅速和開發商達成攻守同盟﹐補辦抵押手續﹐對抵押樓盤高額評估﹐結果抵押的樓盤價值高於貸出資金﹐該行長毫發無傷﹐甚至要求「官復原 職」﹗
以上違規操作的後果是﹕銀行的呆賬﹐房地產開發商欠款曾在其中佔了24％﹐與之相比﹐老百姓按揭欠款只佔0.4％。
「擺平」質量問題
筆者﹕「質量問題根源何在?」
李丁﹕ 「說來話長。中國有26000多家房地產公司﹐但有建築能力的有多少﹖我們主要是通過承包來修建樓盤。我們常常看到這樣的模式﹕某樓盤由某知名設計院設計﹐由獲得魯班獎的某建建築公司承建。從正常的項目運作流程來看﹐這沒什麼問題。建築市場是個大市場﹐也講究市場細分。但是誰來承包﹑預算多少就有貓膩了﹐我們一般會層層轉包。外界炒作的工程招標多半是騙人的﹐因為開發商內部也存在著不同的利益群體。我們會把工程分包給和自己有關係的人。另外﹐一些官員也會推薦一些承包商﹐「花花轎子人抬人」嘛﹗我經常看到工地上的人根本不是和我們簽合同的人。那些包工頭是房地產生物鏈中利潤最低的一環﹐他們主要靠剝削工人和偷工減料發財。」
筆者就他所陳述的情況多方求證﹐發現各開發商操作手段大同小異。
層層轉包的直接後果是層層盤剝。層層盤剝的結果是建設資金嚴重不足﹐建築商為了保證利潤﹐只有偷工減料。這就是質量問題層出不窮的根源﹗
筆者﹕「開發商為甚麼不干涉?」
李丁﹕「這就涉及到一個對誰負責的問題。表面上﹐我們對業主負責﹐其實﹐我們面對的是政府和銀行。」
由此可見﹐目前所看到的諸如「面積縮水」﹑「房屋滲漏」﹑「延遲交樓」等問題其實早在開工之初就埋下伏筆﹐這是必然結果﹐開發商和建築公司都心知肚明。
按規定﹐建築施工必須請監理公司現場監理﹐「但目前的監理公司是買方市場﹐開發商佔絕對主動權﹐監理公司形同虛設。開發商為了抬高樓盤身價﹐請一些知名監理公司監理﹐但這並不能改變監理公司的被動角色。而有關職能部門的例行檢查不過是走走形式而已。你看到有因質量原因停工的報導嗎﹖」李丁反問筆者﹐頓了頓﹕「即使有也被擺平了。」
採訪中﹐他用的最多的詞是「擺平」﹐這幾乎可以認為是房地產業的行規。
地產商自己培養的「記者」
「媒體靠我們養著呢﹗」談到媒體﹐李丁流露出一絲不屑。
樓盤開工後﹐開發商開始策劃包裝上市。通常週末的時間安排是這樣的﹕上午接受某新報記者採訪﹔中午和某時報房地產專刊主編吃飯﹔下午在某咖啡廳和某電視臺廣告部主任喝茶﹔晚上則和某晨報副主編共進晚餐﹔「他們只有一個目的──廣告。」
媒體炒作的花樣很多﹐「污水四流的地方可以被說成天堂﹐強調的是陽光﹑綠地﹑海景。」李丁說﹐「開發商都培養了一些記者﹐形成一個內部圈子﹐他們定期寫吹捧新聞﹐製造概念。」比如最近報道的北京的一條臭水溝居然被說成水晶樓盤。
在媒體與房地產商的合作中﹐最具影響力和最有效的莫過於明星樓盤評選。「明星樓盤是媒體的絕妙發明。看起來很堂皇﹐很現代﹐實際上﹐一樣見不得人﹗」
李丁說﹐明星樓盤評比的一個重要指標就是廣告投放量﹐昆明某報的十大明星樓盤幾乎就是廣告投放量排名。一般而言﹐省級明星樓盤的標準是50萬元﹐國家級明星樓盤的標準是200萬元。「10個明星樓盤加上若干推薦樓盤﹐粗粗一算就是千萬純利潤!」
據調查﹐一個樓盤的廣告投放量從50萬元到500萬元不等﹐佔開發商實際投資的30％-40％。「現在的房地產公司太多﹐廣告效果相對幾年前大打折扣﹐唯一的辦法是加大廣告投入。」
開發商的資本以關係和貸款為主﹐但廣告卻需要現金投入﹐因此﹐開發商只有將後期建設資金投入廣告窟窿。「很多樓盤出現配套設施不完善的問題﹐在這裹就埋了病根。從某種角度而言﹐房地產廣告繁榮是以透支樓盤質量為代價的。」
洗刷「原罪」有一套
筆者﹕「炒地皮﹑騙貸款﹑虛假廣告﹑偷工減料……這麼多問題﹐開發商不怕法律懲治?」
李丁﹕「這些隱患是開發商揮之不去的陰影﹐唯一的辦法是洗刷「原罪」﹐物管公司就應運而生。物管公司一般建立於樓盤建設尾期﹐這個期間也是前期積累問題的集中爆發期。」
按常理﹐物業管理是開發商吸引業主的一個重要手段﹐而實際操作中卻往往成了開發商的替罪羊。
筆者查閱了最近關於房地產糾紛的報導﹐發現物管和業主的衝突成了主流﹐而作為第一責任人的開發商卻置身事外。「他們早開溜了!開發商一般在交樓後期就逐漸從樓盤中淡出﹐把問題全甩給物管﹐從而輕輕巧巧把自己的「原罪」洗刷了。更有甚者﹐他們還反過來譴責物管公司﹐簡直是賊喊捉賊﹗即使業主把開發商告上法庭﹐他們也會想辦法擺脫糾纏﹐儘量把問題推向物管﹐而法院怎麼判還很難說。」
筆者﹕「質檢部門為甚麼放水﹖按照規定﹐完工的樓盤必須經質檢部門驗收合格方可交樓。」
李丁﹕「檢查的人就是給我們發開工證的人。樓盤封頂後﹐我們會請領導剪綵﹐至於問題﹐你覺得他們會說嗎?他們大權在握﹐誰敢追究他們的責任﹗」
先天機製的缺陷
所有問題都在一系列暗箱運作中產生﹐業主總是最後一個知道真相的。等到他們發現自己的房產問題百出時﹐居然找不到任何一方承擔責任。只有受害者﹐沒有肇事者。
物管公司沒有這個義務﹐房子不是他們建的﹔開發商早巳人間蒸發﹐即使「健在」﹐也多半是個空殼﹔目前流行的解決辦法有兩種﹕對于大公司﹐他們為了維持品牌和信譽﹐一般會給予一定賠償﹐操作方式是和業主達成和解協議﹐大事化小﹐小事化了。對於小公司﹐他們的做法是破產。先將資金四處轉移﹐然後資不抵債﹐宣告破產。總之﹐損失不會由開發商承擔。
由此產生了一個關鍵問題﹕破產的房地產公司還能不能開發新的樓盤?答案居然肯定的。李丁說﹐昆明某房地產公司開發的一個樓盤﹔出了質量事故後﹐照樣在另外一塊地皮上開發樓盤﹐「只不過換了名字而已」。有業主發現後曾向有關部門舉報﹐但舉報信如石沉大海。李丁說﹕「開發商都是有背景的人﹐和一些官員有著千絲萬縷的利害關係﹐誰敢查﹗」
月刊「紅色資本家」授權轉載(http://www.dajiyuan.com)
