【臺灣房地產】台中房市5年回顧與目前隱憂

【大紀元9月21日訊】春耕不動產經紀公司董事長陳三奇，在13日的研討會中，以「台中市土地開發最新趨勢」為題，發表演說。他說回顧這5年來台中房屋市場的發展，可分為三階段來談。

第一階段：從921到SARS

第一個階段是從921開始到SARS這期間，整個地產界可說是前途茫茫、沒有未來。那時台中的建商從400家的榮景到後來只剩下30家，許多建商倒的倒、收的收，剩下不到原有的10%。那時七期內的土地雖然只有十多萬，也還是賣不掉，其中由鉅著名的建案「理性與感性」，雖然以12萬的價格斷頭賣出，卻還是乏人問津，而北屯大毅建設迪斯奈的土地，當時一坪只有6、7萬，那是我們現在很難想像的一種情況。

第二階段：
中科計劃帶頭急拉

從92年SARS之後，就開始急拉。一般認為，房地產復甦的第一把火，是從中科開始起義。以福科路上的「鄉林霞觀」來說，在半年內就從9.5萬上漲到20萬，接著台中市的七期、八期、十期、南區的房價也全面上漲。從那時開始，一些建設公司就開始歸隊。

這一波的漲幅是從外圍、從透天和首購開始漲起，和現在不太一樣的是，那時候的首購族很多，而中產很少，豪宅更少，這好像鄉下的窯，窯會呈現基地大頂端小的金字塔形狀，這是屬於比較健康的發展。但是現在首購族不見了，中產階層也在式微，好像泰山壓頂，呈現了倒金字塔型的結構，這是屬於比較不好的結構。

寶輝建設的磐峰別墅型豪宅，毗鄰惠來公園，位於台中惠來路與市政南二路口。

第三階段：
去年開始的豪宅市場

從去年年初開始，房地產已開始盤整，到4月27日時，由鉅標購的80萬土地，使得本來在盤整的價格能馬上甦醒，於是大家開始瘋狂的搶地，至此可宣布台中的豪宅市場已經來臨，這時台中的城市地位似乎也跟著提升。

而七期在其中扮演這價格的龍頭角色，台中房價會隨之起落，因為七期可說是洞見觀瞻；到9月27日市政府標售的土地達128萬時，市政路以北很難再有低於100萬的價格了。

但是回顧中港路與文心路交會的屬於中華賓士汽車的那塊最好的角地，從民國七十幾年的40萬的價格卻乏人問津，到現在可能200萬也買不到了。人說房地產是五年河東、五年河西，現在台中房地產是單價創新高，包括土地單價、房屋單價、市場總推量皆達歷史最高點，但整體而言，在選舉前都會是盤整的局面。

市場隱憂

（一）推量太大

目前市場的隱憂，第一，推量太大。不論是七期，南區、中港路上，到處可見新案的推出，其中投資客占的比率很大，而十期、十一期的推案也都慢了下來。所謂的餘屋包括現在預售中的、還未推案的、興建中的、成屋、投資客手中的中古屋幾乎都沒賣掉，因為新屋的投報率較高，估計投資客手中應該有一千多間的房屋未售出。

（二）投資客當道

第二是投資客當道。因為七期的未來性很高，成為投資客首選，大約占市場的7至8成左右。但是住宅是用來居住的，投資客心中只有投報率，但是這波投資客不同，投資背景多是企業主和台商，屬於有實力的，有的只會賺1成或2成的小利差，另外自用客占3成，還有是為了保值，因為看好七期的未來，還有的為了節稅，所以這次投資客從實力、深度和用途各方面來說，是屬於多角的。並不像大家所想的那麼緊張。

（三）市場結構不對，地點不對

第三是市場結構不對，地點不對。因為太過集中，大多集中在七期、美術館這些高價位的產品太多。目前台中市90%的推案量與90%的台中市民無關，因為建案多從2,000萬開始起跳；還有比例不對，因為比較完整的型態應該是首購族占30~40%、中產房價占20~30%、豪宅占10~20%、另外還有投資的部分。

但這首購以及中產購屋比率很低，因為其中豪宅總量就占了70~80%的比率。中產階層幾乎無屋可買，他們在4、5年前可以買七期的時候沒有買，現在只好往外移到南區、十一期、中科這附近移動；而首購族幾乎是退出房屋市場，因為4、5百萬的產品市場幾乎是沒有了，所以只能在中古市場尋覓。

惠來公園是台中市新落成的幾個公園之一，園內花草樹木正a處於成長期，各式設備新穎，有安全設施完備的兒童遊樂區，是七期別墅豪宅區重要的休憩空間。

（四）整體經濟沒有跟上

第四個隱憂是整體經濟沒有跟上。這一波景氣好，同時台中市的產業結構也很完整，譬如台中精機與成泰科技等等都非常強勢，每個旗艦廠商都有許多衛星廠商一起成長，但是這只是少數人的優勢；而傳統產業以百貨公司來說，就下降很多，另外汽車大概也降了40%左右，以新光三越整體業績就下降許多，只有二樓精品往上漲，許多中產階層都淪落了，而首購族必需面對嚴重的通貨膨脹，以養樂多從5元到8元有60%的漲幅來說，這些都是在消耗購買能力。

（五）資金動能不足

第五個隱憂是資金動能不足。這一波房地產的漲勢，銀行的推波助瀾是最大的幫手，因為過去藉2成左右的資金，幾乎不需要負擔利息，同時貸款成數可達到8到9成。

但現在不一樣，土地貸款大概是3.5~4.5%，在七期有很多是無法貸到6成，這些資金動能對於建設公司資金的取得，跟需要血液才能活動一樣，是值得觀察的。另外投資客也是一樣，需要4成的自備款才能投資，就是要比過去多一倍的錢來運作才行，所以最近投資客占7成左右就要相當注意，因為他們會收手，不是沒錢，而是達不到預設的投報率。

同樣在台北的內湖大安和信義，來客少了許多，因為台北這一波同樣是投資客占多數，房價已經漲到一定的程度，但是利息卻一直攀高，所以許多仲介業者幾乎停擺，這是屬於短期的隱憂，在這2年對房屋市場是一個試煉，但台中整體市場的未來還是值得期待的。◇(http://www.dajiyuan.com)