【臺灣房地產】台中都市發展有向西移動的長期趨勢

【大紀元9月30日訊】台灣省建築開發公會理事長穆椿松，9月13日在「台中城鄉發展趨勢與房地產市場因應策略」座談會上指出，台中都市發展趨勢有從台中火車站西移的長期趨勢。以下是穆理事長的發言摘要：

15年前台中市最好的住宅區是科博館前面的綠園道到美術館之間，那時的房價以龍邦建設推出一坪25萬的單價，成了台中市最高的房價。但是今天再回到原來的位置來看，它還是在25萬左右，而新的房價卻在新的重劃區的新市鎮中心特區，以每坪40萬的高單價開出，難道科博館的環境不好嗎？難道七期重劃的環境有比科博館更好嗎？

事實上科博館的綠地也好、環境也好，包括科博館的本身的內容，都是台灣數一數二的好的環境，為什麼房價會比七期重劃的市政中心附近的房價來的低？台中市這幾年好像有非常明顯的往西移動趨勢，這是值得探討的一個課題。

從人口的結構看問題

從人口的資料來看，台中市目前人口數大概105萬左右，如果在台中市住50年以上的家庭，我們稱為老台中或者是原台中的，就占有33萬的人口數；另外72 萬的人口則屬於新台中，而其他尚有30萬人沒有報戶口的。而他們多為30歲以下的人口，且許多來自附近的縣市。所以在台中市的人口是135萬左右，而其中新舊人口比例，大概是3：1。

若根據統計數據以台中市的房屋的數量與人口數的數量來算，台中市的房屋數其實是比較不夠的，因此我們可以說，台中市是很多外來人口和游離人口聚集的一個都會環境。

15年前台中市最好住宅區，是圖中科博館前綠園道、至美術館之間，以一坪25萬單價為最高。而15年後新房價卻在七期新市鎮中心特區，以每坪40萬高單價開出。

高級住宅區

若是以這樣的觀念做比較，老台中人會認為高級住宅在哪裡？在我們父母那一輩的會說，在民權路和向上路交口附近的內河川是高級住宅區。當時附近有很多的日本高級宿舍，院子裡面有很高的大樹和果樹，是很早期的別墅型的住宅。但是現在很多的年輕朋友會說，那裡的馬路很窄，只有10米或者7米半，同時房子很舊，都 7、80年了，那樣的環境會是高級住宅嗎？對新台中人而言，高級住宅區會在哪裡呢？他們應該會異口同聲說，在七期重劃區。

商業精華區

再以商業區的角度來看，有些人會說，台中市商業區最精華的地點在自由路跟中正路的交口，但是最近到那裡看看，卻不怎麼熱鬧。可是在3、40年前，那裡是車水馬龍，過去以麥斯多麵包店來說，1坪就要1百萬，買個麵包要排隊，但現在已經不是了。那麼新的台中商業區在哪裡？有許多人會說是在新光三越、在老虎城，為什麼觀念會差那麼多呢？

目前大多數認為忠明南路以東，或者美村路以東是台中市商業區，而市政府因為是行政機關才不得不去。若以老台中的人數占四分之一，新台中的人數占四分之三，所以在新台中的區域在推量上，就可以大一點，這只是一個想法。

同時在新台中的區域還有許多外來的客源，以最近台商陸續希望在台中購屋，同時還會引進親朋好友。而這些台商都是十幾年前，從彰化縣、台中縣、南投等地，離鄉背井到大陸，現在開始回流了。

以台商分布的區域來說，其中以彰化縣最多，彰化縣的台商大概占中部的台商60%，那中部的台商又占台灣的台商45%，而住在和美、彰化鹿港這一帶的台商，就會從中彰道路過來，他們從中彰一下來就會選在七期這附近住下來，因為有其便利性。

學校與醫院是生活機能中很重要的一部分。大度山原屬台中市郊區，但現除中港路東海大學與台中榮總外（如圖），又增中科園區，使得大度山房市發展漸趨熱絡。

商務旅館變遷看都市發展

過去還是以火車為主力時，南到北都是坐火車的，以前的業務員都是坐火車的，所以從火車站一下來，到台中做生意，第二天要去拜訪客戶，也會住在火車站附近，所以火車站附近就有很多的小旅館、商務旅館。

但是今天時代變了，業務員不坐火車了，所以旅館就一家一家的收起來。今天豐原要來台中不是走北屯路、三民路，而是走高速公路或是80米外環道，今天的交通模式，已經使得很多的房地產產生很大的變化。

其中受影響最嚴重的就是中區的土地，中區中正路跟自由路的店面，30坪的土地60坪的房子，從3,000萬改成1,300萬。去年900萬2房子，今年剩下700萬。因為公路局和客運的車子少了，這種演變，使得中區的住宅店面越來越沒價值。

現在從高速公路下來，真正坐到終點站中區的已經很少了。也就是說越往中區這個範圍推案，因為它就只有1／4的人口數，再加上外來客不足，建商從94年推案到96年有可能都還沒有賣完。

交通建設區隔新舊發展

台中最大的工業區是台中工業區，有450公頃，其生產毛利有3千億左右的量，另外中科剛開始發展，目前的人數現在已經突破8千個員工，每個月以1千多人在增加之中，未來中科可以容納5萬個工作機會，這一帶所容納的工作人口數可以到十幾萬人，這十幾萬人的工作人數會居住在哪裡？其中七期、八期、逢甲附近都是不錯的選擇，這是以工作狀況來說。

就交通狀況來說，第一條高速公路是中山高，二高在大度山那邊，還有中彰，以及高鐵都在這個位置上面，如果要立足台中放眼天下就要在這邊，但若是立足台中也死守台中，那就在中區就可以。

有人問新舊台中有沒有一條線，有的說在文心路，有的說忠明南路，有的說美村路，這是台中市整個的發展的趨勢，因為人口、交通、實質建設的問題有這麼大的改變，當然建設也會一直在變動，未來4號生活圈道路如果開通，或許也會有再往東移的可能性。◇(http://www.dajiyuan.com)