無論是在房展會上看展，還是到售樓處或現場去看房，我們發現許多購房者忙著從一個房展會奔向另一個房展會，忙著看花花綠綠的售樓書，忙著看工地、樣板間時，往往一臉茫然：不知道怎麼看房，不懂得該看些什麼。為了幫助大家看展、看房，在此特別將北京工業大學張建教授等一些專家過去陸續在我們週刊上發表過的建議重新編輯整理，以供購房者參考。
購房須知第1式 看位置
選房三要素：位置、位置、位置。房產作為不可動的資產，所處位置對其使用和保值、增值起著決定性的作用。房產作為一種最實用的財產形式，即使買房的首要目的是為了居住，購買房產仍然同時還是一種較經濟的、具有較高預期潛力的投資。房產能否升值，所在的區位是一個非常重要的因素。看一個區位的潛力不僅要看現狀，還要看發展，如果購房者在一個區域各項市政、交通設施不完善的時候以低價位購房，待規劃中的各項設施完善之後，則房產大幅升值很有希望。區域環境的改善會提高房產的價值，例如北京亞運村的落成，就使得周圍房地產價值成倍增長。研究城市規劃，分析住宅所在區位的發展潛力，對購房者十分重要。
隨著北京交通路網的建設，車程、車時概念逐漸取代了原來的絕對位置概念。所以在選擇區位時還要注意交通是否方便，有多少路公共汽車能夠通到社區。交通方便往往是開發商的強勁賣點，有的售樓廣告說地鐵某號線直達社區、某寬闊大道緊鄰社區……其實這有可能只是城市規劃中的遠期設想。對於交通條件，購房者一定要不辭勞苦親臨實地調查分析。
購房須知第2式 看配套
居住區內配套公建是否方便合理，是衡量居住區品質的重要標準之一。稍大的居住社區內應設有小學，以排除城市交通對小學生上學路上的威脅，且住宅離小學校的距離應在300米左右（近則擾民，遠則不便）。菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顧的基層商店配套，服務半徑最好不要超過150米。
目前在售樓書上經常見到的“會所”，指的就是住區居民的公共活動空間。大多包括社區餐廳、茶館、游泳池、健身房等體育設施。由於經濟條件所限，普通老百姓購買的房子面積不會很大，購房者買的是80平方米的住宅，有了會所，他所享受的生活空間就會遠遠大於80平方米。隨著居住意識越來越偏重私密性，休閒、社交的需求越來越大，會所將成為居住區不可缺少的配套設施。會所都有哪些設施，收費標準如何，是否對外營業，預計今後能否維持正常運轉和持續發展等問題，也是購房者應當瞭解的內容。
購房須知第3式 看綠化
目前北京住宅項目的園林設計風格多樣，有的異國風光可能是真正翻版移植，有的歐陸風情不過是虛晃幾招，這就需要購房者自己用心觀察、琢磨了。但是居住環境有一個重要的硬性指標——綠地率，指的是居住區用地範圍內各類綠地的總和占居住區總用地的百分比。值得注意的是：“綠地率”與“綠化履蓋率”是兩個不同的概念，綠地不包括陽臺和屋頂綠化，有些開發商會故意混淆這兩個概念。由於居住區綠地在遮陽、防風防塵、殺菌消毒等方面起著重要作用，所以有關規範規定：新建居住區綠地率不應低於30％。北京城近郊居住區綠地率應在35％以上，在市區附近，如果住區綠地率能達到40％甚至50％，就比較難得了。購房者不要被什麼這園林那風格唬住，也許那個項目連起碼的標準都還沒有達到呢。
購房須知第4式 看佈局
建築容積率是居住區規劃設計方案中主要技術經濟指標之一。這個指標在商品房銷售廣告中經常見到，購房者應該瞭解。
一般來講，規劃建設用地範圍內的總建築面積乘以建築容積率就等於規劃建設用地面積。
規劃建設用地面積指允許建築的用地範圍，其住區週邊的城市道路、公共綠地、城市停車場等均不包括在內。建築容積率和居住建築容積率的概念不同，前者包括了用地範圍內的建築面積，而總用地一樣，因此在指標中，前者高於後者。
容積率高，說明居住區用地內房子建的多，人口密度大。一般說來，居住區內的樓層越高，容積率也越高。以多層住宅（6層以下）為主的住區容積率一般在1．2至 1．5左右，高層高密度的住區容積率往往大於2，在房地產開發中為了取得更高的經濟效益，一些開發商千方百計地要求提高建築高度，爭取更高的容積率。但容積率過高，會出現樓房高、道路窄、綠地少的情形，將極大地影響居住區的生活環境。
容積率的高低，只是一個簡單的指標，有些項目雖然看上去容積率不高，但是為了增大中庭園林或是閃避地下車庫，而使得樓座擁擠一隅也是不可取的。
在居住區規劃中，應使住宅佈局合理，為保證每戶都能獲得規定的日照時間和日照品質，要求條形住宅長軸外牆之間保持一定距離，即為日照間距。北京地區的日照間距條形住宅採用1．6至1．7H（H為前排住宅簷口和後排住宅底層窗臺的高差）。塔式住宅採用大於或等於1H的日照間距標準。如果住宅的日照間距不夠，北面住宅的底層就不能獲得有效日照。
購房須知第5式 看區內交通
居住區內的交通分為人車分流和人車混行兩類。目前作為樓盤賣點的“人車分流”，汽車在社區外直接進入社區地下車庫，車行與步行互不干擾，因社區內沒有汽車穿行、停放、噪音的干擾，社區內的步行道兼有休閒功能，可大大提高社區環境品質，但這種方式造價較高。
人車混行的社區要考察區內主路是否設計得“通而不暢”以防過境車流對社區的干擾。是否留夠了汽車的泊位，停車位的位置是否合理，一般的原則是露天停放的汽車儘量不進住宅組團，停車場若不得不靠近住宅，應儘量靠近山牆而不是住宅正面。另外，汽車泊位還分為租賃和購買兩種情況，購房者有必要搞清楚：車位的月租金是多少；如果購買，今後月管理費是多少，然後仔細算一筆賬再決定是租還是買。
購房須知第6式 看價格
大家都明白，買房子當然絕不是越便宜越好，關鍵是要看性能價格比，也就是說是否物有所值、價格合理。購房者看中某一樓盤後，應當盡力克制購買衝動，耐心對同一區位、同等檔次樓盤的性能進行比較，同時還要問清實價。
對有意購買的幾個專案進行性能與價格的比較時，首先要弄清每個項目報的價格到底是什麼價，有的是“開盤價”，即最底價；有的是“均價”；有的是“最高限價”；有的是整套價格、有的是套內建築面積價格……最主要的是應弄清（或換算）所選房屋的實際價格，因為這幾個房價出入很大，不弄明白會影響你的判斷力。房屋出售時是“毛坯房”、“初裝修”還是“精裝修”，也會對房屋的價格有影響，比較房價時應考慮這一因素。
當幾個樓盤站到同一起跑線上後，購房者首先可以將大大超過預算和性能過差的專案剔除，然後再綜合比較。一般來講，性能越好的樓盤越貴，此時就需要冷靜分析：哪些性能是必須的，哪些性能對自己無用，對於那些只會增加房價的華而不實的賣點性能一定要果斷“割愛”。
購房須知第7式 看日照
萬物生長靠太陽，特別是對經常在家的老人和兒童來說，陽光入室是保證他們身心健康的基本條件。有效的日照能改善住宅的小氣候，保證住宅的衛生，提高住宅的舒適度。住宅內的日照標準，由日照時間和日照品質來衡量。北京地處北緯39° 57’，日照時間以大寒日不少於兩小時為標準。按照《住宅設計規範》規定：“每套住宅至少應有一個居住空間能獲得日照，當一套住宅中居住空間總數超過4個時，其中宜有兩個獲得日照。”居住社區內的住宅“戶戶朝南”往往是開發商的強勁賣點，但值得注意的是：有些住宅樓南北之間間距達不到規範要求，南向窗面積很小或開在深凹槽裏往往使住宅不能獲得有效日照。
購房須知第8式 看通風
在炎熱的夏季，良好的通風往往同寒冷季節的日照一樣重要。北京屬溫帶大陸性氣候，夏季多為東南風，冬季多為偏北風。如果住宅有南北兩個朝向，夏季能有穿堂風，比住宅中所有居室都朝南，但沒有穿堂風的要好。所以一般來說，板樓的通風效果好於塔樓。目前北京樓市中還有“塔聯板”和更緊密結合的“塔混板”出現，在選擇時，購房者要仔細區別哪些戶型是板樓的，哪些戶型是塔樓的。此外還要注意住宅樓是否處在開敞的空間，住宅區的樓房佈局是否有利於在夏季引進主導風，保證風路暢通。一些多層或板樓，從戶型設計上看通風情況良好，但由於圍合過緊，或是背倚高大建築物，致使實際上無風光顧。
購房須知第9式 看戶型
平面佈局合理是居住舒適的根本，好的戶型設計應做到以下幾點：（1）入口有過渡空間，即“玄關”，便於換衣、換鞋，避免一覽無遺。（2）平面佈局中應做到“動靜”分區。動區包括起居廳、廚房、餐廳，其中餐廳和廚房應聯繫緊密並靠近住宅入口。靜區包括主臥室、書房、兒童臥室等。若為雙衛，帶洗浴設備的衛生間應靠近主臥室。另一個則應在動區。（3）起居廳的設計應開敞、明亮，有較好的視野，廳內不能開門過多，應有一個相對完整的空間擺放傢俱，便於家人休閒、娛樂、團聚。（4） 房間的開間與進深之比不宜超過1比2。（5） 廚房、衛生間應為整體設計，廚房不宜過於狹長，應有配套的廚具、吊櫃，應有放置冰箱的空間。衛生間應有獨立可靠的排氣系統。下水道和存水彎管不得在室內外露。
購房須知第10式看設備
住宅設備包括管道、抽水馬桶、洗浴設備、燃氣設備、暖氣設備等等。主要應注意選擇這些設備品質是否精良、安裝是否到位，是否有方便、實用、高科技的趨勢。以暖氣為例，一些新建的社區，有綠色、環保、節能優點的壁掛式採暖爐溫度可調，特別是家裏有老人和兒童時，可將溫度適當調高，達到最佳的舒適狀態。
另外，在選擇住房的時候，也應當注意配套設備技術的成熟度，即是否被廣泛使用，是否經過市場檢驗。一些開發商為製造賣點，盲目使用不成熟的高科技產品，最終有可能造成用戶的使用不便或是高額支出。
購房須知第11式 看節能
住宅應採取冬季保溫和夏隔熱、防熱及節約採暖和空調能耗的措施。屋頂和西向外窗應採取隔熱措施。按建築熱工分區，北京地處寒冷地區，北向窗戶也不宜過大，並應儘量提高窗戶的密封性。住宅外牆應有保溫、隔熱性能，如外圍護牆較薄時，應加保溫構造。
購房須知第12式 看隔音
雜訊對人的危害是多方面的，它不僅干擾人們的生活、休息，還會引起多種疾病。《住宅設計規範》規定，臥室、起居室的允許雜訊級白天應小於50分貝，夜間應小於或等於40分貝。購房者雖然大多無法準確測量，但是應當注意：住宅應與居住區中的噪音源如學校、農貿市場等保持一定的距離；臨街的住宅為了儘量減少交通雜訊應有綠化螢幕、分戶牆；樓板應有合乎標準的隔聲性能，一般情況下，住宅內的居室、臥室不能緊鄰電梯佈置以防噪音干擾。
購房須知第13式 看私密性
住宅之間的距離除考慮日照、通風等因素外，還必須考慮視線的干擾。一般情況下，人與人之間的距離24米內能辨別對方，12米內能看清對方容貌。為避免視線干擾，多層住宅居室與居室之間的距離以不小於24米為宜，高層住宅的側向間距宜大於20米。此外，若設計考慮不周，塔式住宅側面窗與正面窗往往形成“通視”現象，選擇住宅時應予以注意。
購房須知第14式 看結構
住宅的結構類型主要是以其承重結構所用材料來劃分的。北京地區目前常見的住宅結構有磚混結構和鋼筋混凝土結構。
磚混結構的主要承重結構是粘土磚和小部分鋼筋混凝土構件，只適用於多層住宅，它的優點是造價低，保溫、隔熱性能好，便於施工。缺點是房屋開間、進深受限制，室內格局一般不能改變，牆體結構佔據空間過多，整體性、耐久性較差。
鋼筋混凝土結構適用於中高層住宅，其中高層住宅以全現澆剪力牆結構為佳，多層或小高層、高層住宅常用的有框架結構、大模結構、大板結構等。總體說來，鋼筋混凝土結構抗震性能好，整體性強，防火性能、耐久性能好，室內面局較磚混結構靈活。但這種結構的施工難度相對較大，結構造價也相對較高。
購房須知第15式 看抗震防火
地震烈度表示地面及房屋建築遭受地震破壞的程度，北京地區的住宅應按8度（不是8級）設防。19層及19層以上的普遍住宅耐火等級應為一級；10層至18層的普通住宅耐火等級不應低於二級。19層及19層以上的普遍住宅、塔式住宅應設防煙樓梯間和消防電梯。
購房須知第16式 看年限
住宅的使用年限是指住宅在有形磨損下能維持正常使用的年限，是由住宅的結構、品質決定的自然壽命。住宅的折舊年限是指住宅價值轉移的年限，是由使用過程中社會經濟條件決定的社會必要平均使用壽命，也叫經濟壽命。住宅的使用年限一般大於折舊年限。不同建築結構的折舊年限國家的規定是：鋼筋混凝土結構60年；磚混結構50年。
購房須知第17式 看面積
隨著小戶型熱潮的興起，北京商品房的套內面積稍稍降了一些，但是許多北京購房者仍然認為住房面積越大越好，似乎小於100平方米的住宅就只能是梯級消費的臨時過渡產品。甚至一些經濟適用房也名不副實，大戶型、複式戶型蓋了不少，致使消費者也被誤導，覺得大面積、超豪華的住宅才好用。其實尺度過大的住宅，人在裏面並不一定感覺舒服。從經濟上考慮，不僅購房支出大，而且今後在物業、取暖等方面的支出也會增加。
住宅檔次的高低其實不在於面積的大小，專家認為，三口之家面積有70至90平方米就基本能夠滿足日常生活需要，關鍵的問題在於住宅是否經過了精心設計、是否合理地配置了起居室、臥室、餐廳等功能，是否把有限的空間充分利用了起來。
購房須知第18式 看分攤
商品房的銷售面積＝套內建築面積＋分攤的公用建築面積；套內建築面積＝套內使用面積＋套內牆體面積＋陽臺建築面積。套內建築面積比較直觀，分攤的公共面積則可能會有出入。分攤的公共建築面積包括公共走廊、門廳、樓梯間、電梯間、候梯廳等。購房者買房時，一定要注意公攤面積是否合理，一般多層住宅的公攤面積較少，高層住宅由於公共交通面積大，公攤面積較多。同樣使用面積的住宅，公攤面積小，說明設計經濟合理，購房者能得到較大的私有空間。但值得注意的是：分攤面積也並不是越小越好，比如樓道過於狹窄，肯定會減少居住者的舒適度。
購房須知第19式 看物業管理
買房時'囥衁怳@定要問問，物業公司是否進入了項目，何時進入項目。一般來說，物業公司介入項目越早，買房者受益越大。
若在住宅銷售階段物業公司還沒有介入，開發商在物業管理方面做出許多不現實、不合理的承諾，如物業費如何低，服務如何多等等，待物業公司一核算，成本根本達不到，承諾化為泡影，購房者就會有吃虧上當的感覺。
物業管理是由具備資格的物業管理公司實施的有償服務，北京地區社區物業管理費標準因住宅等級、服務內容、服務深度而異。物業管理費都有哪些內容、冬季供暖費多少、社區停車位的收費標準、車位是租是賣等，買房前都應問清楚，以便於估算資金，量力而行。
其實，一些開發商將低物業收費作為賣點實在沒有什麼可信度，因為物業收費與開發商根本沒有什麼太大關係。專案開發、銷售完畢，開發商就拔營起寨、拍拍屁股走人了，住戶將來長期面對的是物業管理公司，物業管理是一種長期的經營行為，如果物業收費無法維持日常開銷，或是沒有利潤，物業公司也不肯幹。一般來說，規模較大的社區能夠為餐館、超市、洗衣店、會所等項目提供充足的客源，住戶也相對容易得到穩定、完善和低價的物業服務。如果購房者還是難以承受每月數百元的固定支出，建議乾脆選擇經濟適用房專案，因為經濟適用房的物業收費標準很低，而且受政策的嚴格控制。
文章來源 : WWW.99shishang.CN 久久時尚流行網
1/13/2009 12:00:00 AM
