土地投資致富大解密之五：買資產還是買負債？

【大紀元4月30日訊】前面我們提到了在次級房貸危機下，即使房價已經跌到不可思議的價位了，對投資自用住宅以外的第二棟房屋，仍不可輕易動凡心，否則後果不堪設想。今天我送給大家一個簡單的投資計算方式，把它牢記在心，您就萬無一失了。

大前提：投資第二棟房屋的資金上限應該是房屋租金的12～13倍，而且投資金額越小越安全。假設房屋月租收入是2,500元，年租是30,000元，那麼投資上限應該是360,000～390,000元。切記：投資是買資產，千萬別買負債回來。何謂買負債？每月要從自己的口袋拿出現金來才能填補到每月因投資而造成的現金缺口，就是買了負債。

投資商業用房產（包括辦公樓、商業中心，或多單元的出租公寓）的計算方式就又不同了。既然平常有收入，那麼檢核它過去三年的會計總帳，以總收入扣除所有開銷費用之後所剩的金額（注意：它必須是正數，如果是負數就千萬別考慮）除以買價，所得的百分比就可以當投資的主要參考值了：假設百分比是8%， 12年半便可回本；若是5%，回本需要20年；若是2.5%，那麼要40年才可回本。以今天的金融體系情況，家家銀行都以自保為第一優先考量，為求降低放款的風險，可放貸出去的金額相當有限，所要求的頭期款（自備款）便相對高許多。市場上「Foreclosure」的牌子到處可見，相信近期內只有增加沒有下降的趨勢，而且同一個牌子也愈插愈久。原因何在？不是沒人動心出價，而是銀行銀根太緊，要求放貸條件太高，符合條件的申請人少之又少！

所以從投資者的角度來思考，要期待高回報的投資選項，只有中長期（一般以10年期為最適當）持有具開發潛力的土地才是唯一明智的選項。若要安全的持有土地，不會因土地的瑕疵而導致投資泡湯，也只有從販售土地的公司的信譽上去求證。千萬別把自己的眼睛所看到的土地當做投資依據，「眼見為憑」的只是短線操作的投機客，「眼見為憑」在10年期的土地投資上是行不通的。還有請慎重思考您身邊自以為是的「專家」的投資諫言——那可能是個投資陷阱，也可能讓您錯失賺大錢的機會。只有用資訊做依據，看到別人尚未看到的資訊，以理性來裁決，才會勝券在握，賺大錢。

如您對本文有更多問題，請致電專精土地投資致富的Vincent Peng彭錦棕顧問 (626)617-7446。
(http://www.dajiyuan.com)