【市場營銷系列】美國夢裡的房子和房子外的噩夢

美國北卡州艾甚維爾市郊，有座聞名遐邇的「比爾特摩城堡」(Biltmore House)，這是範德比爾特(Vanderbilt)家族當年的私宅，今天是對公眾開放的博物館。範氏家族當年由鐵路運輸起家，累積的財富非常驚人，他們在紐約和美國東岸許多城市都建了豪宅，田納西州著名的私立範德比爾特大學也是他們捐款建的。

參觀過比爾特摩城堡的人們，無不為其歐式的風格、宏偉的建築、和驚人的排場所驚嘆。城堡的院子有八千英畝，而一般美國家庭獨立住房的後院，多在三分之一英畝到幾英畝之間。而且，遠在一百多年前，這所住宅的主人就用上了機械式的冰箱、七萬加侖的室內游泳池、並僱用著幾百名傭人，這些今天的億萬富翁恐怕都要自愧不如。

比爾特摩城堡為人們所喜愛，每年吸引一百萬遊客，還反應出了美國的國民性中，人們對土地和私有住宅的偏好。不管是歐洲還是亞洲來的移民，「美國夢」好像是共同的。而這「美國夢」的定義，雖然可能因人而異、因族裔而異，但最為普遍接受、比較現實主義的版本，是這個家庭一定要有一棟自己的房子。

美國夢裡的房子當然好，但房子的好夢對許多人來說，也可能成為噩夢。電子灣(eBay)網站上，經常有上千棟房子在拍賣，價錢從一千塊到幾百萬美元都有。有位老兄是科羅拉多的當舖老闆，他花一千美元買了紐約水牛城一棟原波蘭裔人士居住、現在破落不堪的房子﹔因為「便宜」嘛，看都沒看就買下了，結果後來因為稅務和維修，填進三萬美元還不夠。

費城南邊德拉華州的紐瓦克市，有一個紐瓦克鄉村俱樂部。原來購屋、居住在俱樂部附近的人們，當然為有這樣一個美麗的芳鄰感到自豪。但沒成想，這個近九十年曆史的高爾夫球場和俱樂部將於幾年內搬到馬里蘭，空出的土地上將會建近三百棟房屋。不管附近的居民喜不喜歡，他們住房的價格將會受到影響。

過去四十幾年間，美國人的住宅擁有率起起伏伏。從1965年到1981年，住宅擁有率從63%緩慢的上升到66%。八十年代初，擁有率降了下來，1985年到1995年的十年間，它基本在63%到64%之間徘徊。1995年到2005年的十年間，擁有率又一路上升，攀到69%的歷史高點。隨後它又降了下來，現在大概在67。8%左右。不管怎麼說，大約三分之二的人自家擁有住房、三分之一的人租別人的房子住，這個格局基本上是沒有太大變化的。

近來人們都在尋思美國的房地產市場究竟怎麼了，「次貸危機」到底怎麼回事。從標普/凱斯席勒的房價指數看，美國主要都市房價下跌創下歷史記錄，成交額在萎縮，房屋空置也創出新高。

簡單的講，次貸危機的產生，就是有人認為房價會永遠的一直上漲，人們也總想買更大、更好的房子，銀行也樂得放鬆條件儘量的借錢給這些人。尤其是，金融機構把那些房屋貸款打包處理，變成有價證券賣掉了。當銀行可以這樣賺錢，而不太擔心借款人還款能力的時候，發放房貸就更加容易。當房價上漲的時候，大家皆大歡喜﹔當房價不再上漲、臨時的低利息到期時，問題就來了。

美國政客、智囊紛紛推出計劃，希望走出困境，總統候選人們也推出了自己的方案。有的建議花錢為陷入困境的屋主解套、把他們保出來﹔對立的觀點是不需要做什麼，應該讓市場來解決問題。還有中間的路線，比方說賓大法學教授大衛‧斯基爾(David Skeel)就贊成參議員理查德‧德賓(Richard Durbin)的方案，說對那些可能付不起抵押貸款的房屋擁有者，可以讓他們破產，以此降低其貸款額，降到其住房目前的市價上，利息也加以調整。

問題是呢，德賓方案雖然可幫助許多濱臨破產、可能失去房子的人，也懲罰了貸款的銀行，但他們顯然沒有為自己的行為付出全額的代價。花錢為陷入困境的屋主解套，實際上也是讓規規矩矩的借款人、甚至三分之一不買房子的人，幫助那些做了錯誤決定的人。最好的辦法，還是應該讓市場規律來解決問題，做了錯誤決定的人應該為自己的錯誤決定負責，從而從物慾橫流的衝動中醒悟過來。

從美麗的美國夢和房屋美夢中的驚夢、噩夢中，以及今天金融界的問題裡，我們可以學到的教訓，首先應該說是世事的無常。大概沒有什麼東西，不管它是米價、肉價、還是房價、股價，會按人們預期的、一廂情願的方向永遠持續下去。

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