【大紀元9月20日訊】（大紀元記者孫玉玟美國休斯頓採訪報導】為了從整體瞭解大休斯頓華人房地產投資者的狀況，大紀元時報記者將陸續走訪大休斯敦華人社區貸款業務量比較大的貸款公司、房地產經紀人、華人居住較多的社區與部份房地產投資者，以此來立體勾劃大休斯敦華人房地產投資行為輪廓。本篇採訪對像為休斯頓群智貸款公司負責人畢鑑明（Michelle Young）。畢鑑明擁有8年貸款經驗，經營業務範圍包括商業貸款、房屋貸款房地產、重新貸款、抵押貸款(cash out)、商業買賣貸款等。
貸款成交量從09年一月開始上升
畢鑑明所接觸的客戶中80%都是從中國來的客戶，很多在醫學中心的醫生、石油公司的工程師、電腦工作的上班族、會計師、工程師等專業人士，也有許多做生意和餐飲業的老闆及員工。 我估計華人家庭收入超過10萬的非常多。
畢鑑明表示，今年的情況去年好很多，成交量從09年一月就開始上升。現在顯然是買房的好機會，原因是：（1）現在是房價最便宜的時候；（2）現在是利率是最低的時候，30年的利率大約是4.875%, 15年4.375%，10年：4.25% ﹔（3）加上第一次購屋8000美金輔助。這三個有利的因素造成現在很多人買房子。而且許多人做重新貸款，大部份人是想降低利率，減少每個月房貸開銷。
華人信用高，喜歡付足頭款
華人普遍信用狀況都很好，信用分數越高，貸款利率越低。畢鑑明說踫到最高的是840分，大部份是750分左右， 720-740再降一級，700-719是另一個報價和利率。
華人採用頭期款幾乎都是20%。當然30%，40%或50%的頭期款也都有。現在已經沒有100%貸款了。有一種貸款是貸了兩個款，一個是80%的貸款，另一個是15%的貸款，個人只支付5%，但是信用分數必須720分以上。但是因為第二個貸款利率往往會很高，華人幾乎不採用這種貸款。
FHA就是所謂的政府貸款條件，給幾乎是沒有首期款準備的人，這種貸款只要求3.5%的頭款，信用分數不是很好的人才用這種FHA貸款。 有一點必須考慮的，政府要收取 3%貸款金額的手續費。比如30萬的房子的3%就是9000美金的保證金手續費，在過戶時就要付出來。但是華人很會算，如果有9000美金，為何不放到頭期款上去，沒有必要作為手續費繳納出去，一般美國人用FHA貸款的比例比較多。華人基本上較少發生付不出來貸款的情況。畢鑑明表示在她做貸款的客戶中，還沒有發生過付不出貸款或稅金而房子被法拍的華人。
華人普遍購買10萬-30萬的房屋
華人投資房屋有自住的，也有很多投資房屋來出租的，但是現在有個限制（Family Guide Line），就是若要房屋貸款的話（不包括現金購買的房屋），最多是4棟為限，包括連體住宅（Townhouse）、康斗（Condo）或獨立住宅。以商業投資來講，雖然沒有在數量上限制，但是現在商業貸款非常嚴格，即使很多華人手上有錢，但貸款方面就面臨很大問題，因為銀行必需要查所有的必須文件，很難說能一定能貸到款，考查因素和變數很大。
在成交房屋價格上，10萬-30萬的房子最多，占成交量的60%-70%，其次是30-50萬，然後是10萬以下的。畢鑑明解釋說華人都很注重孩子的教育問題，如果是要好一點的區必須在10萬以上，這是為什麼10萬以下的成交量少的原因。華人在理財上都很會考慮，不會說年收入10萬元卻會買一個40萬的房子，一定會考慮不僅可以供得起房貸，而且還同時可以存些錢。在休斯頓購30萬的房子已經很好了，就相當於加州100萬的房子，房子質量和校區都會好。Fort Bend和Katy的房屋貸款量可說是最大的，Pearland次之。
貸款前的注意事項
畢鑑明認為如果投資，最好基本上準備至少20% 頭期款，一定要先擺到銀行裏45-60天。第二，要對個人的收入和花銷有個清楚的清單，花銷一般不要超過收入的50%。例如現在每個月賺3000元，那麼房子的所有費用、信用卡花銷、車子費用等等不能超過1500元，這一點要注意。
還必須衡量收入和支出的平衡點，例如買一棟房子15萬元的貸款可以批准，但可能30萬的房子就很難拿到貸款。地產經紀人要評估客戶的收入及存款情況來決定可貸款金額數。畢鑑明建議可以先請貸款公司作個評價，幫助估計可以買多少錢的房子， W2表格、薪資單（Pay check stubs）、自僱業主的報稅情況等都是評估時要考慮的最重要因素。@ (http://www.dajiyuan.com)
