泡沫再起 房市蜃樓令人迷

在中國,許多人付不起高額的房價,仍窩居破舊的住房中。(AFP)
更新: 2009-09-20 07:30:24 AM   標籤:tags: 中國房價

【大紀元9月20日訊】(新紀元週刊記者王靜雯綜合報導)編者按:中國房價高早已是不爭的事實,二零零七年政府出臺一系列控制房價的政策後,房市開始降溫,但在全球金融風暴之際,中共政策又發生大轉變,加上房地產業界的吹抬,房市泡沫愈吹愈大。泡沫何時會破,已成為攸關中國未來經濟的關鍵。

幾天前戶口在四川的李先生再次搬家,住進了自己新買的房子。李先生在北京中關村已幹了十多年,今年三月,這位三十八歲的人父終於結束了「北漂」生活,在北郊花一百三十萬人民幣購買了一套九十平米的二手房。首付四十萬不但花光了小倆口的所有積蓄,還從銀行貸款了九十萬,二十年還清。

看著女兒搬進新家後歡天喜地的樣子,李先生是又喜又悲。喜的是終於有一個屬於自己的窩了,愁的是每月一半以上的工資都得還貸款,要是工作有個閃失,那可咋辦?回想自己身不由己加入「房奴」的過程,李先生表情複雜,酸甜苦辣都融在那聲嘆息中了。

李先生在一家小公司當部門經理,妻子也在上班,夫妻倆起早貪黑地工作,年收入近七萬人民幣,這在朋友當中還算混得不錯了。前些年女兒出生後就打算買房,但那時房價太高,銀行貸款也辦不下來,看了不少房但都沒買成。

中國房價高早已是不爭的事實,而北京房價的泡沫最為明顯。二零零四年的北京平均成交價格為每平方米四千四百五十六元,二零零七年即突破萬元大關,二零零八年八月創下一萬四千三百七十元的歷史新高。居民收入翻一番要六年,而房價三年就翻了一倍。


二零零九年農曆新年後,由於政府發放海量購房貸款,以及人們對房價繼續高漲的擔心,全國一線城市住宅成交量屢創新高。(Getty Images)

據官方統計,目前中國每平方米房價已經相當接近美國的平均水平,而美國的人均收入是中國城市人均收入的七倍。國際房價收入比約在四至五倍之間。二零零七年北京市平均房價已超過平均年收入的十倍,平均月供超過普通家庭月收入的60%。房價最高峰時價格收入比竟高達十七倍,即十七年全家不吃不喝把所有收入用來買房。

明知有泡沫,但李先生明白,像他這樣的剛性需求是必須要買房的。當二零零七年政府相繼出臺一系列控制房價的政策之後,房市開始降溫,成交量不斷下降。二零零六年北京的新房平均銷售量約為每週三千六百套,二零零七年下滑至每週兩千九百套左右,二零零八年最後四周降低到了每週一千兩百套。

「我原想等一兩年房價落下來後再買,沒想到經濟危機後,國家政策發生了大轉變。銀行鼓勵貸款,條件很優惠,眼看房價又在加速增長,所以一咬牙就買了。明知房價高還得買,身不由己啊!決定買房那天我一夜沒睡著,翻來復去地想,想來想去,老百姓也是菜板上的肉,任人宰割,沒辦法啊!」二零零九年政府出臺了一系列鼓勵購房的政策,如一年內房貸利息七折優惠,減免營業稅、交易稅等,這些優惠方案促使很多像李先生這樣的人下決心買房。


二零零九年中共出臺了一系列優惠方案鼓勵購房,許多買房民眾背負不可承擔的貸款。(Getty Images)

小陽春的虛幻美景

自從去年美國房地產次貸危機引發金融危機、繼而發展為全球經濟危機以來,中共高層提出了四萬億(後改為五萬億以上)的救市方案以刺激消費、帶動內需,他們把房地產復甦當成了拉動內需的捷徑。二零零九年春節後,由於政府的海量購房貸款的發放,以及人們對房價繼續高漲的擔心,今年上半年,北京、上海、廣州等全國一線城市住宅成交量屢創新高。銷售回暖帶來的充沛現金流,不但使很多房地產公司從去年的現金流負數變為正數,同時也提高了市場預期,很多房地產公司紛紛調高下半年房價,新一輪房市熱景開始了。人們稱之為「小陽春」的到來。

據北京房地產中介機構七月底統計,北京商品房平均售價今年上半年瘋漲43%,市場成交量也回升到每週三千套,並有可能向二零零七年頂峰時的每週四千套邁進,有人預估價格可能還會上漲15%。目前北京已進入房地產「三萬元時代」(最貴房屋每平方米(公尺)售價人民幣三萬元,約合新臺幣十四萬多元,每三點三平方公尺約等於台灣的一坪)。而在上海,有「中國第一豪宅」之稱的「湯臣一品」,每平米平均售價九點八萬元,僅七月就銷售了二十三套,資金回籠近十億元。

房市的回暖主要是由於中國執行了寬鬆的貨幣政策。國家統計局稱,今年前五個月,房地產企業獲得貸款三千九百六十二億元,比去年同期成長超過15%。中國人民銀行最新資料顯示,今年上半年新增個人房貸達到四千六百六十一點七六億元,成長150%,一些股份制商業銀行增幅甚至超過了400%。在北京,二零零八年底原預計要兩年才能消化的十五萬套、三千萬平米的庫存住房,在二零零九年七月十二日只剩下一千五百零六萬平米,而今年前四個月的成交量就超過了十點七萬套。成交量之大、房價回升之快,大大超出了人們的預期。

各方貪心堆砌的房市蜃樓

面對繼續吹大的房地產泡沫,房地產業界的老闆們自然歡心不已。儘管地產江湖各門各派說法不一,王石、任志強、馮侖、潘石屹、劉曉光等人經常論戰不休,但從自身利益出發,他們都希望民眾把錢投入房地產業這塊大餅中來,真實情況是很難從他們口中得到的。

用今年四月博鰲亞洲論壇上華遠集團董事長任志強的話說:「我不知道哪天開始會漲價,但我相信一定是一個持續漲價的過程。」

任志強經常強調,與一九七八年相比,中國GDP、月工資和大白菜價格都相應增加了一百倍,而房價只增加了十六點六倍,所以房子等於沒有漲價。買不起房子的人對於房產大佬們的強詞奪理當然怒火中燒,但自從買房後,李先生說,他現在不再希望房子降價了,角色的轉變帶來了利益和願望的巨大變化。在中國社會中,真正盼望房子降價的只有弱勢群體,無論政府、官員還是中上層百姓,他們都希望房價上走。

從政府層面看,從上世紀九十年代後期開始,土地出讓金已成為地方「第二財政」。統計顯示,二零零二年至二零零六年間土地出讓金約占同期全國地方財政收入的35%~47%。在遭遇全球經濟危機的今天,拉動中國經濟的「三駕馬車」(外貿、內需與投資)一齊熄火,政府希望房地產繼續走高,一則保住地方財政,二則也是為了解救銀行,因為中國80%左右的土地購置和房地產開發資金均來自銀行貸款,其中個人按揭貸款約占銀行貸款的20%,房地產低迷勢必增加銀行的爛帳。從個人層面看,中國社會的精英階層們基本上都已購買房產,誰會主動讓自己利益吃虧呢?於是,既得利益者們將「泡沫無害論」當成了政府決策的基石。

中國經濟發展的地雷

然而也有少數「杞人憂天」者在痛心疾首地大聲呼喊。前不久《財經》雜誌知名經濟學家謝國忠評論說,中國股市和房地產市場價值被高估了 50%,甚至100%。中國資產市場已成為一個巨大的「龐式騙局」——價格完全靠升值預期來支撐。當沒有更多人加入這場漲價狂歡、沒有足夠資金來餵飽貪心「野獸」之時,泡沫也就破裂了。

目前中國城市居民人均住房面積二十八平方米,在國際上也算高的,房地產業產能的絕對過剩將很快導致沒有足夠的人來住滿所有的房屋,建築空置意味著財富的永久性損失,同時也將摧毀整個銀行系統。高樓價導致的人口出生率降低,社會財富分配差距的擴大,這些泡沫危害都將展現。目前當局採用走走停停的辦法,刺激和打壓政策交替出現,會導致股市和房市每年出現一次大波動,但不能真正解決問題。

謝國忠建議那些認為泡沫無害論者,「應該看看日本和香港,看看泡沫究竟如何不出境而造成了巨大的破壞。」他還預測說,「當美元復甦時,中國的資本市場,也許整個經濟,都將出現『硬著陸』。我希望那些大力鼓吹泡沫的人,能夠站出來,為造成損失承擔責任。」

很多人也指出,政府的四萬億投資計畫的受益者不是中小企業,不是民間投資,不是民生,甚至不是「鐵公基」(鐵路、公路、基礎建設),而是房地產。然而即使在房地產對GDP貢獻最大的二零零七年,其對GDP增長的貢獻也沒有超過1%。很多人擔心,房地產的非理性暴漲影響中國經濟結構調整和復甦的步伐,必將成為中國經濟發展道路上最大的地雷。

目前政策向房地產傾斜,「虹吸效應」已危害其他產業。由於房地產價格與居民收入的嚴重背離,購買房地產的乘數效應使得居民的消費能力幾何指數下跌,其他產業因消費能力不足而萎縮。而且大量信貸資金流向房地產,導致其他產業金融資源不足的擠出效應,再加上由於政策搖擺導致政府信用破產,民眾擔心房地產價格再次暴漲,悲觀對待未來消費,這些都將進一步延緩中國經濟的復甦。

如今中國已經失去了一次讓房地產泡沫低成本破滅的機會,假如繼續吹大房地產業泡沫,當地產綁架銀行,待泡沫破裂時,等待中國的是比美國兩房危機更加慘痛的後果。◇

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面對中國日益嚴重的房價高漲問題,一般人民連買房都有問題,仲介黑手順勢而起。(AFP)

(專題新聞第二部分) 房地產黑市猖狂的祕密

齊先予

「小小的一個村幹部就擁有七套住房,一般的小老百姓卻連安身立命的家都沒有。」如此不平等的房地產黑市,已經成為中國盡皆知的祕密。面對房價高漲,消費民眾、賄賂官員的仲介黑手順勢而起。


「只要出兩萬到八萬元的仲介費,不管你是不是低保戶,是不是本城區人,都能買到經濟房。」這就是隱沒在武漢大街小巷的經濟房黑市最常聽見的話。今年四月,在武漢鋼鐵廠工作的雷先生聽說只要花五萬元就能找到仲介,全程包辦買到位於武漢紅鋼城二街經濟房的「房號」,當時他真的覺得天上掉下了餡餅。

經濟房的錯位與迷失

經濟適用房是由國家推出的半福利性房屋,由於國家免收了很多費用,而且限制開發商利潤,故而其售價比市場上同類商品房便宜很多。經濟房只針對中低收入家庭,而且購房後房產的出租、交易、抵押和繼承都受很多限制。據《21世紀經濟》報導,武漢紅鋼城附近商品房售價每平米約四千元,而經濟房只要兩千六百五十元,由於申請的人多,市政府一般會像抽彩票那樣隨機「搖號」,大概每四十戶低保戶只能有一戶被抽中。

按照二零零八年〈武漢市經濟適用住房管理辦法〉,能申請經濟房的家庭,年收入不能超過四萬,雷先生夫妻倆收入五萬多,當然不在其列。但想想武漢商品房房價收入比為十點二比一(二零零八年中國房地產指數系統CREIS數據),十年不吃不喝也不夠買一套房子,要是交了五萬元「買號費」就能買到經濟房,那比買商品房划算很多。

中介一口承諾能拿到房號,只要他交了「買號費」,其餘作假事項由中介來辦。據一位「黃牛」房產經紀人透露,五萬元買號費中一萬用來辦理製作全套申請材料、打通公安民警遷戶口,兩萬用來賄賂經適中心搖號負責人,後者會將其中一萬「孝敬」其領導,剩下的一萬多進 中介的腰包。

中介從哪搞到如此緊俏的房號呢?雷先生從中介那聽到的是:部份被抽中房號的低保戶,(其收入比全市平均收入低20%),因無錢購買而想把房號賣掉。據億房網調查顯示,武漢購買經濟房的家庭,其房價收入比最高也達到九點四六比一,購買承受壓力與一般家庭購買商品房大致相同,對他們而言,經濟房根本不經濟。

露出馬腳的六連號

事實上更多房號是負責搖號的官員利用權力所做的交易。六月十二日,武漢市余家頭小區經濟房在搖號時,搖出了六個連在一起的購房資格證明編號,這在申購率高達四十比一的情況下極不尋常。事後查明,這六個號均是搖號官員作弊搖出的「關係號」,申請材料全係造假。假如不是有些交了搖號費而沒有得到房子的人把這事給捅出來,人們還不知道六連號的存在,因為所有過程都是祕密進行的。看到這起造假案被查處,雷先生暗自慶幸當初沒決定冒險幹這違法的事。

這樣的黑幕不僅武漢有,全國各地也非常盛行。

早在二零零七年一月中央電視臺就報導,在「天通苑論壇」網站上,很多人公開叫賣經濟房房號。如一個帖子寫道,急售板樓中間層房號,每平方米兩千六百五十元,(商品房每平米九千五百元),房號十四萬,另一帖子房號要價十六萬元。北京房價黑市早已存在,但如此猖狂的公開叫賣還是第一次。經濟房黑市的猖狂,表明其已成為新的腐敗高發區,只要商品房和經濟房的「雙軌制」多存在一天,腐敗就會多蔓延一天,導致經濟房已嚴重錯位。

除經濟房、兩限房和廉租房的黑市外,「小產權房」也一度成為大陸房屋黑市的寵兒。所謂小產權房,即利用城市郊區農民的宅基地修建的「鄉產權」、「村產權」房屋,由於沒有正規的土地所有權和使用權認證,小產權房價格是同類商品房的60%。儘管政府一再強調,沒有國土部門的審批,農村集體土地無權修建商品住宅,但很多人還是願意冒風險,「把莊稼種在別人的地裏」,因為中國房價太高了。

公開的祕密:30%的賄賂成本

相比而言,房地產業最大黑市仍是土地黑市,而參與者主要是各級政府官員。前些年中國房地產業高速催生了大批國家級、世界級富豪。在西方國家,一般房地產業的平均利潤在5%左右,而中國則在15%以上。房地產業暴利的五大成因中,土地黑市最為顯著。

據業內人士透露,僅用於批地一項的賄賂成本就高達地價的30%左右,這在大陸房地產業內早已是公開的祕密。以二零零三年為例,當年「土地審計風暴」查處違法案件十六點八萬起,但只有七百三十八人給予黨紀政紀處分,一百三十四人追究刑事責任,法律懲處率不到1%,這就是土地黑市公然存在的根源。

近年來,雖然名義上執行了「招拍掛」制度,公開招標、拍賣、掛牌出讓情況等執法監察,但土地黑市依然存在。如有的招標書要求三天之內繳納兩千萬訂金,得標對象只能是那些私下談好的內定戶。

二零零九年六月三十日,方興地產以四十點六億元的天價,競拍獲得北京東三環外廣渠路十五號地,成為北京的「新地王」。細心的人發現,這些地王大多是國有企業。當國有企業借用國有銀行的錢,再通過土地競拍把錢還給地方政府,只不過是資金在政府的「大口袋」裏面滾來滾去罷了。如果私人開發商試圖跟著國有企業追漲土地市場,無異於自殺。

拆遷戶血淚與官員的特權房

房地產另一大黑幕是被掩蓋的拆遷戶血淚和特權官員的腐敗,所謂「沙灘流水不到頭」現象比比皆是。政府雖然規定要給拆遷戶補償,但補償金被各個環節的貪官污吏們拿走,最後拆遷戶得到的補償還不夠給自己找個新家,無家可歸的人被迫上訪,使拆遷戶成了中國城市上訪者的主體。

在農村,被掠奪了賴以安身立命的失地農民的命運更加悲慘。早在二零零一年失地農民總數就達五千萬,二零零五年中國與津巴布韋、印度一起「榮獲」了全球違反住房權最嚴重的國家之冠。

在百姓無房可住的現實對立面上,中共官員的「特權房」早已是另一番風景。比如近日上海浦江鎮的失地農民黃玉琴向外界披露,在浦江至少有五百棟以上、標價兩萬五千每平方米的別墅,「不公開對外出售,要有市政府和區政府的批條和招呼,才供給處級和局級以上幹部,價格另議。」「我們曾將證據不斷向各級機關檢舉揭發,但從未得到書面答覆,個別幹部口頭答覆說,幹部低價買房,這在上海是普遍現象,如果認真查起來,全上海95%的鄉長鎮長都要去坐牢。」

舉報者指出,上海市公安局長張學兵擁有八套住房價值兩千七百萬元以上,而浦江鎮一個村幹部董建國就有七套住房,總面積一千兩百平米。與此相對應的是,原住上海建業里的周培章老人,因拆遷賠償費比別人少了一半,而且他所簽的是「陰陽合同」:即他看到的條款與真實合同不同。五年上訪未果,今年七月十六日,他死在了上訪辦公室裏。據鄭恩寵律師介紹,在各方壓力下,胡錦濤曾批示在上海試點,查處二千名局級、副局級幹部本人及家屬「低價購房」問題,但至今結果祕而不宣。

如今房地產黑市所顯現的只是中國房地產業怪胎本性的天然表現,根治亂象已無路可走,除非怪胎本身的解體和死亡。◇

本文轉自【新紀元週刊】137期「專題新聞」欄目
http://mag.epochtimes.com/139/6872.htm (http://www.dajiyuan.com)

/b5/9/9/20/n2663212.htm  二維碼
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