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中国房地产的“刚需”将不再

评论人士认为,中国房地产的“刚需”将不再。图为中国某地房地产模型(Gatty Images)

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【大纪元10月22日讯】日前时代周报的评论员李铁撰文称,他认为中国房地产的所谓刚性需求未来几年将难以再“刚”得下去。他表示,心理与感情上的需要并不等于经济学意义上有效的需求。因此他认为中国房地产的刚需已经见顶,在未来相当长一段时间内,都将持续地“软”下去。

他举了香港的例子说明:绝大多数香港市民的居住条件都相当逼仄,几代人挤在没有阳台的小屋子里,几乎90%的香港人都有购买大房子的心理需要,但香港人不会把这个叫刚需,因为想要一个东西,想拥有一个东西,并不就是刚性需求,有支付能力的需求才是有意义的刚需。

投机与恐慌购房都不是刚需

有人认为人民币的升值预期将导致国际热钱涌入,肯定会推高房价;国内通胀也将使更多人选择购房保值,从而推高房地产领域的需求。

文章表示,这只是一个非常短期的逻辑。海外热钱涌入实际上是短期的投机需求,而因为害怕通胀而购房的需求是一种恐慌性需求,这两者都不是真正意义上的刚性需求。

他认为近期各地出台的限购令恰好可以抑制海外热钱对房地产的炒作及获利后的迅速出逃,限购令的目的只有一个:避免国际热钱的一进一出在瞬间摧毁中国金融和经济。

没有实业支撑 炒作难以为继

他表示,一些坚信“刚需”将推高房价者所持的理由已不再成立。

在人民币升值和通货膨胀的夹击之下,中国产品的国际竞争力已经急速下降。中国经济是否会持续快速增长还存有疑问,但中国企业生产成本的持续高速增长趋势却已经相当明确了。

李铁说,麻省理工学院的中国经济研究专家黄亚生曾表示,中国的企业家大多对于提升管理水平没有兴趣,管理技术20多年来几乎没什么进步。中国经济的增长的最主要动力来自于加工业的人力成本优势和不断的数量上的扩张,而不是质量效率上的提高。而质量上的提高,又高度依赖于政治和法律领域的进步。

尤其经常被人忽视却日益突出的问题是,因为国进民退和政府垄断而造成的效率低下和垄断高价,最终也将转嫁给下游的企业,不断推高他们的运营成本。

他表示,国有企业和垄断企业的效率低下,但凭着行政力量赋予的垄断地位,用涨价来维持利润,掩盖自身的低效和腐败,实际是推高中国经济的运行成本。

内外两端的挤压将使企业利润更加微薄,加剧资金从实业领域出逃,加入资产炒作的大军。但没有实业基础的经济,炒作终究难以为继。

同时,当通胀使民众的可支配收入越来越少时,刚需也自然就不再刚了。

他认为很多人迷信城镇化会带来对房地产的内需,这其实也是难以展望的悖论。

他在文中写道:实业难做导致超发的货币只能往资本品上投,土地和房价急剧上涨,城镇的生活成本、商务成本就上去了,劳动者的实际生活支付能力下降,已经达到一个不能承受的地步,倒逼推动工资上涨。另外,务工成本涨意味着务农机会成本涨,于是农产品也疯涨。反转过来实业的利润变得越来越薄,更多资金从实体出走,推动着资本品价格更快速度地涨,这是一个自我强化的循环。

在这个逐渐泡沫化的循环之下,中国的经济增长根本无法做实,想进城的农民也将会被高房价挡在城市之外。低收入群体恨不得逃离城市,回归非商品化的小农生活,这哪里是城市化,分明是逆城市化。

基于这些理由,他认为中国房地产的所谓“刚性需求”未来几年将难以再“刚”得下去。

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2010-10-22 9:30 AM
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