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加人投资美国房产 机遇风险并存

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【大纪元2010年12月05日讯】(大纪元记者文芳多伦多编译报导)不像股票、国债券和期货,美国房地产价格自2008年暴跌之后,自今还没有翻身之机。据美国S&P/Case-Shiller家庭房价指数显示,美国房价仍低于2006年高峰期的30%。然而,加元自2004年以来一直强劲,低蘼的美国房市不仅给加拿大人置产购业的机会,而且还有超出30%的可图之利。

据《加人生活指南》作者、财金计划专家柯甚(Bob Keats)称,现在正是去美国购房的大好时机,加拿大人能够买到比数年前超值三分之一的住房。

就省钱而言,美国国家房地产经纪人协会(NAR)房屋能支付指数计算结果表明,因为房价下跌以及按揭利率从6.5%下调到4.75%, 2010年第三季度购房节省率比2007年的平均水平增加了将近一半。

亚利桑那州的抢购风

据环球邮报报导,章先生(Jim Chuong)是多伦多一家医药品公司的销售代理,他自2009年起开始研究美国房产,并自2010年初购进了好几处物业。

经过对美国地区高密度的搜索后,他锁定了亚利桑那州。原因很简单,因为那里犯罪率低、房价低还有修养好的邻里。他强调,50美元一平米的出租共管公寓房价只有多伦多的十分之一。

另外,吸引人的还有可选择的业主注名权益,如果注明房屋的业主有“社区房产留存者取得权”,表明章先生可以在他死后把美国的房产权转给他太太,而很少受税务影响。

还有,亚利桑那的税和保险也较低。柯甚称,20万的房子,年物业税低于1500元,比佛罗里达和加州低一半。相对于易受地震和飓风影响的佛罗里达和加州,在亚利桑那也省了一大笔保险费。

柯甚也偏爱亚利桑那。对退休人士来说,邻近大都市、生活设施便利、背靠高尔夫球场的带游泳池的单个独立屋,价格在15万至20万之间。柯甚对房价的升值很有信心。他解释说,每年大约有4万人住进凤凰城地区,这得感谢旅游、国防和航空业的发展。

风险犹在

多伦多的物业经理比路碧(Rachelle Berube)在“业主拯救”博客上称,房子所在位置最重要,购房者真得留意地段问题。

比路碧称,她的一个朋友买了一幢6万元的房子,在价格上确实是笔好买卖。但是在佛罗里达,这个价格仍然高出平均房价1万元。而且,她朋友后来发现不能对房子修整,因为当地的规定是只有美国人才能维修和装修房子。

因为相距千里之外,投资美国房地产,出手前先了解市场很重要。比路碧个人认为,最好是买离家近的物业,易于管理。比路碧称,如果购业者确有财力,且精于调查,那么可能会接受风险。但是,因为具体情况不同,位置和文化差异,还是会遭遇不测。比如,高空置率,高犯罪率或经济不好的地区,房客没了工作,付不了房租。凤凰城的空置率近20%,以及不能按揭,使那里的房价下跌。在美国,这类的物业问题也造成了严重的投资风险。

还有一个例子是,一对夫妇买了被拍卖的抵押房,然后搬进入住。不久,他们却吃惊地接到让他们搬走的通知。原来,他们买了第二抵押权,但并不拥有房产。

另外的提醒

许多加拿大人通过再次降低利率支付本国房产,而付现金买美国房产。这种做法不仅可以避免支付美国银行的按揭风险,而且还可以得到合算的贷款率。但是,柯甚提醒,这种贷款率是浮动利率,提高利率的机会大于固定按揭利率。

另外,还要考虑征税问题。上交的税收,包括在买卖、出租中的收益税以及地产税需要考虑清楚。还有,注册业主名称也会造成不愉快。柯甚的一位住在卡尔加里、丧夫的客户不得不聘请遗嘱律师在三处美国法庭打官司,以澄清她过世丈夫的财产。像这类问题,可以能过正确的注册业主名称得以避免。

投资美国房地产市场仍有压力

在8月份的前四个月中,美国房屋价格指数增长率,相对于去年同期从4%下降到1.7%。据美国国家房地产经纪人协会的数据称,未出售房足够可以供应11个月,还有5至6个月的时间可以保持高出平均价的水平。2011年,美国未售房会被建议保持微增长水平,下走的房价可能会影响大部分美国地区。另外,美国银行对抵押房的所有权问题一直没有解决。

投资美国房产,需要财力、技能和坚持不懈来面对投资后出现的种种不测。◇

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2010-12-05 9:10 PM
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