【大纪元2011年01月06日讯】(大纪元记者张东光编译报导)波士顿后湾62层地标约翰．汉考克大厦(John Hancock Tower)近期以9.3亿美元拍出，持有18个月的业主–诺曼地房产合伙公司与五英里资本合伙公司的成本仅6亿6,060万美元。
据《纽约时报》报导，汉考克大厦是2008年金融风暴后第一个陷入经营危机的摩天大楼。这起交易反映，商用房地产市场已转为乐观，价格逐渐回升，投资人正找寻孳息高的房产好标的。诺曼地合伙人温特沃斯(Finn Wentworth)说:“这座地标已划上传奇性的休止符”，“它是房地产知识与资本运用的结合。”
据报导，2008年这两家合伙公司冒险地购买了汉考克大厦的夹层债务(mezzanine debt，债权顺位优于股票但排在银行贷款之后，但利率较高)，他们的如意算盘是:如果业主违约，他们将透过法拍控制整个产权。当时，没有人知道这个计划会不会成功，也不知道这栋建物值多少钱。现在，这个策略已成为其他商用不动产交易的典范。
2009年，汉考克大厦的业主百老汇合伙次顺位债务违约4亿7,210万美元，诺曼地与五英里资本从雷曼兄弟、苏格兰皇家银行、格林威治资本手上以折价70%的价格买了2亿美元的夹层债务。
2009年3月31日的法拍中，他们是唯一的竞标者，只出价4,000万美元便取得了第一顺位的抵押债权。
诺曼地合伙法人股东Allen & Overy代表奥谢说:“这是一个相当大胆的动作，但风险已经计算过了”，“当资产价格回稳时，他们就赚到了。”
不过，并非所有这样的策略都会成功。去年，波斯广场资本管理(PSCM)的艾克曼与温斯洛普房产信托的艾绪纳虽然以4,500万美元的代价取得了斯泰弗森特城(Stuyvesant Town)及彼得库珀村(Peter Cooper Village)3亿美元次顺位债，但却未能取得控制权。
法院命令艾克曼在法拍之前必须偿还第一顺位抵押债务30亿美元。因此，目前这个拥有11,200栋公寓的产权仍被第一顺位债权人CW资本所控制。
据报导，波士顿地标汉考克大厦建于1975年，见证过无数次房地产的起起落落。2003年，约翰．汉考克与美商加拿大宏利(Manulife)金融保险公司以9亿2,680万美元出售这栋大楼给BCP合伙公司创办人莱文瑟尔。
3年之后，商用不动产市场牛气冲天，外资、退休基金、保险公司争相抢购，华尔街也将商用抵押贷款包装成证券出售，让业主有更多的资金扩充信用，有的买家因此将贷款成数拉高至80%，导致夹层债(或次顺位债)规模不断膨胀。
在房市高峰的2006年12月，百老汇合伙的创办人罗勒以34亿美元买下汉考克大厦与其他9个房产，但82%的资金全数举债。这个交易让汉考克大厦及其停车场的价值窜升到13.5亿美元，是2003年的两倍。
2008年9月雷曼兄弟引爆金融风暴后，波士顿的房价崩跌1/3。2009年春天，诺曼地与五英里资本取得汉考克大厦后，花了4,000万美元进行内外整修，同时降低原承租户的租金。5月份取得重大成绩:贝恩资本(Bain Capital)签约租下7个楼层。
温特沃斯说:“除了善于操作杠杆投资外”，“我们也创造了旧大厦的新价值。”去年10月，他们将汉考克大厦拿到市场拍卖，波士顿地产(Boston Properties)得标，同意付出2亿2,895万美元，并概括承受6亿4,050万美元的抵押债务。
