site logo: www.epochtimes.com

【热点互动】

中国房地产市场何去何从(1)

近日,内蒙古鄂尔多斯市一家房地产开发公司法定代表人在厕所上吊自杀。由于信贷紧缩及高利贷等原因导致当地出现大量房地产企业倒闭。图为,鄂尔多斯市内一景。(MARK RALSTON/AFP/Getty Images)

人气: 3
【字号】    
   标签: tags: , , ,

【大纪元2011年10月20日讯】主持人:观众朋友大家好,欢迎收看新唐人电视台《热点互动》热线直播节目。

MP4下载收看

当温州老板的跑路潮尚未平息之际,又传来了内蒙古鄂尔多斯的一间房地产公司的老板因为无法偿还民间的贷款,而把自己吊死在厕所里。鄂尔多斯又迎来民间融资的严冬。

在近年来,中共一波紧接一波的楼市调控政策下,地方政府的负债巨大,而中小企业的资金链也异常脆弱。然而在这种形势下,民众对楼市的后势还是看涨,这是为什么呢?中国房地产市场未来将走向何方?会出现量价齐跌的崩盘,还是期待另一次报复性反弹?

我们今天将在这一小时的热线直播节目里跟您共同探讨这些话题,如果您对此有什么样的观点和看法,欢迎您直接拨打我们的热线电话:646-519-2879;也可以通过Skype:RDHD2008,跟我们直接互动。好,首先介绍我们今天在场的两位嘉宾,一位是资深评论员杰森博士,杰森您好。

杰森:你好。

主持人:另一位也是资深评论员陈志飞教授,志飞您好。

陈志飞:你好,大家好。

主持人:两位好。我们知道中国在最近几年一直出台台楼市的调控政策,特别是去年9月底出台了一个“新国五条”,被称为是历史上最严厉的一个政策,之后这一年来,中国的楼市到底在这一系列的政策之下有什么样的反应?现在的局面是怎么样的?

杰森:是。其实我们知道去年9月底出的“新国五条”,它是在去年4月份出的什么“新国十条”基础上做出来的一个补充,当然这次补充的非常明确,而且强硬一些。随着这个之后,在今年年初又出了一个“国八条”,随着“国八条”,各个地方政府,比如北京又出了“京15条”,各种条列了很多。

整个来说,确确实实造成了今年房市处于量大量在降,价还在持平这样的状态。据统计,今年的房价和去年全国100个城市房价平均比较的话,降了0.03%,几乎是等于没变。但是在中国这样的房地产市场里头,价钱不涨其实已经是一个奇迹了。所以某种程度上讲,这个政策还是见了点效果。

当然你要是仔细去分析这所谓“新国五条”的概念,你会发现这5条里头,它事实上重点针对的点倒不是一定要把房价压下来,让老百姓更多的人能够买的起房子。它5条里头事实上3条是保它的银行企业,银行业。比如它要求首付,第一次买房首付款不能低于30%,第二套房不能低于60%。这个概念其实不是让穷人买得起,它肯定是穷人越来越买不起了,你首付越高,穷人越买不起。它肯定是为了保它银行业,使得银行业有更多首付的缓冲期间去抗房地产下走。

另外比方说,它要求严格控制这个消费,用房地产做抵押消费贷款再去投资买房这样的事;同时,第三套买房一次性的砍断,不让再买了。某种意义上讲主要的效果是支持中共,就是中共的银行企业不要出事。

另外你在这个政策中,其中有个最严格的“限购令”这一条里头它有个重要的词,叫做“一定时间内”,“一定时间内”是什么概念?就是说我们准备在一定时间里头限购。换句话说,它把这个政策也变得收放自如。比如说北京,你不在北京工作5年,你没有资格买房。但是这个政策它说是规定“一定时间内”有这样的政策,什么时候被取消呢?个人解说不一样了。这就是一个问题的关键。一旦这个解开可能就会……如果解开的不是时间,报复反弹就出来了。但它规定的时候用“一定时间”这样的概念也是为了它将来收放自如,好让它更好的控制房地产。

主持人:除了楼市的价格现在没有掉下来,但是量是大量的下降之外,资金链的问题,前一段时间9月份开始,温州老板的跑路,包括这一次鄂尔多斯老板自杀,还有说温州炒房团已经开始在大量抛上海的房子。这些是不是就是证明了这次的调控使得这些企业的资金链出现了断裂?

陈志飞:这个肯定是这样的。因为中国房地产是从03年温家宝宏观调控政策出台以后,尤其又在经济危机之时,有4万亿的这种投资来刺激,这么孕育出来的。实际上它牵扯的方方面面是会的,尤其都是主要的政府部门,比如说中央政府啊、各地政府啊,开发商有的时候也是国企。

所以造成这种情况就是,如果房地产像刚才杰森讲的这样的话,出现了这种疲软,不是说是崩盘,是疲软,那么这些把钱投入其中的企业都会受到很大的影响,都会产生血崩式的这种连锁的反映,这是不容质疑的。

杰森:就本身来说的话,整个房地产,就是说控制房地产的同时它有一个通胀的问题。针对通胀的话,中国有一个“紧缩银根”的概念,所以在紧缩银根的过程中,特别是年初把这个贷款额都用完了,到年末银行就没有资格贷款的时候,第一受难的就是中小型企业,那么中小型企业本身就是后娘(养的孩子),整个来说就是不被银行看好的一个部分。

那么这个中小型企业,他们又在自己的事业之外做了很多房地产,对于这样的企业,它往往是这个时候钱行的钱贷不来,而房地产它又卖不出去,在这样的情况下,它是最容易资金断裂的。换句话说,就是整个链条第一个开始崩断的,不管是温州的还是鄂尔多斯的,它都是这样一个情况。

陈志飞:资金断裂我觉得实际上对楼市的影响是非常大的,再进一步就是进行这方面的再生产、征购土地、建新的项目这种形式肯定会发生很大的变化,楼市的价格会有很大的调整,就往下推。

昨天我也见到国内来的一些朋友,他们都是做事业的,给他们聊一聊这方面的情况,他们就是史无前例的,因为我原来就认识他们,原来一波波的调控,他们都觉得好像还是比较……就像姜太公一样,有底细,心里比较泰然,这回好像比较紧张。因为这次有个比较有名的事件,上星期发生的,佛山在限购令出现之后,马上就受到高层的压力,马上就收回,这么一个事件。

那么就是杰森刚才讲的,现在一个最热门的问题,可能也是今天观众可以给我们提供很多资讯的问题,就是说在这种情况下,国内的民众到底是怎么想的?这一波是不是真的像杰森说的,中央政府用一个反弹的政策,把大家房价先调整一下,然后明年又大力反弹的这个情况?还是会真的狼来了?如果真的是它重拳出击,下定决心,像温家宝今年在人大会议二月份说的那样,他保证通货膨胀下来,保证房价下来。这回外界解读佛山的行为就是说,好像中央政府这回是来真的。

主持人:好,佛山的话题我们一会接着再讨论。那我们讲到资金链的问题,现在来看房地产这些中介公司,最近北京这个地方,过去半年它就已经有七百多家的中介公司关门了,那也是直接受这个严控的,而且北京还有一个特别的降低中介费,除了限购令,还有一个降低中介费,就使得这些公司撑不下去了,那么也可能是一些地产公司它在自我调整,关掉一些门面。那就是说如果不松动这个调控政策的话,这些地产公司还能撑多久?

杰森:这个问题目前来看,我们知道08年的时候,当时中国整个房地产在过去增长近10年的里头,08年事实上是个惨淡的一年,房地产几乎没涨,有些地方甚至出现缓慢下滑的情况,当时各个企业资金链很不足,是突如其来的连续涨了5、6年以后,资金链一直很饱和的情况下,突然销售受滞以后,整个房地产出现了危机,当时很多大的企业根本没有经历过,所以它资金链很脆弱。

那么这一次我们可以看到,大的企业,事实上很多大的房地企业资金链是很充足的,对于它们来说的话,潘石屹自己说了一个话,说其实像我们这样的房地产公司,你就是这么严控了一年,我们还穿的是棉袄呢!真正谁现在冷起来了?地方政府!地方政府已经开始穿单衣了。

本身来说我倒不觉得房地产开发商在此时,我指的是大的房地产开发商此时会立刻感到寒冷,但是最感到寒冷的是地方政府和一些在里头想投机的中小型的房地产商,他们是第一个面临巨大压力的。

主持人:各位观众朋友们,您现在正在收看的是新唐人电视台《热点互动》热线直播节目,我们今天的话题是“中国的房地产市场将走向何方”?我们欢迎您直接拨打我们的热线电话谈谈您对这个问题的看法,特别是您如果是在中国大陆的地区,您那个地方的房地产市场又是怎么一种情况?我们的热线电话是646-519-2879;您也可以通过Skype跟我们互动,地址是RDHD2008;中国大陆的朋友您还可以通过爱博电视,无需翻墙,直接收看我们的节目,下载的地址是www.starp2p.com。

我们再回来接着我们的讨论。刚才讲到实际上地方政府是最先开始感到寒冷的,现在我们知道地方政府一直是土地财政维持了多年,这一波的严控,审计署公布2010年底的时候,地方政府的负债已经是10.72万亿了,如果再继续下去的话,可能这个数字还会继续扩大,这个是在政府的可控制范围之内吗?

杰森:事实上目前国际上对于中国银行业的股票一直在打压,主要原因就是因为国际上看到了中国地方政府的欠债是个大问题,是个巨大的问题,而且这个数字谁也摸不清,都是从侧面推算,到底有多大?有人说是14万亿,有人说是10万亿,根本说不清楚。

事实上这是一个动态的,这个量是不停变化的一个概念,为什么呢?每年8亿中共的财政收入,其中大概将近4亿归到中央,4亿多归到地方,而地方每年要消耗将近10万亿的财政,那剩下的5万多亿来自哪儿?来自卖土地。中共自己统计说是3万多将近4万亿的土地财政,事实上实际数字远远高于这个。所以换句话说,地方政府60%到70%,60%多的钱事实上是来自于卖土地的。你想想,如果你的收入砍掉60%,立马就不行了。地方政府对于土地的依赖是巨大的。

而且中国目前政府比如说有10万亿的钱地方政府在贷款,它们贷款在干啥?就是开发土地。比如说一个烂的水沟子,那我就把地方挖一挖、修整好,修点路,为啥呢?我紧接着好把这个地高价卖出去。它前期的投入是为了后期高价卖出去。它前期可以用土地做为抵押贷这笔钱来做投资,但是投资完了以后,如果这片土地开发商不来买,那么前期投资也完了,后期维护也完了,而且它不生钱,它不像企业,我贷给你一万,你还有生产还能够给我还钱。

整个来说,如果说这个土地财政真的维持不下去的话,那么地方政府肯定是很多地方要垮下去的,随之银行的坏帐会积累起来。有人估计,贷给地方的2、30%都是不行的,这个数量估计比如说大概到3万亿左右,这个数字可能对中国银行也不是那么大,但是它是一个连续滚雪球的效应。

主持人:还会不断的扩大。

杰森:不断的滚大。

主持人:您有什么补充?

陈志飞:我觉得这个问题实际上现在外面讨论的确实很多,也是大家的一个焦点,年初的时候我们做了几集节目。《财经杂志》当时做了一些调查,它发现地方融资平台基本上丧失它应该有的功能,简而言之,地方的负债已经超过它的收入。房地产刚才杰森说是65%,我看的数字是在政府收入中占了50%。

这么一块支柱的行业现在对地方政府来说已经不存在了,或者是没有办法把它启动了,那么它肯定要跟中央政府来博奕来取得更多的好处,我们可能一会要谈到。如果真的房地产被中央现在给打压下去的话,它们肯定会要求以别的方式来进行补偿,是不是增加房产税?会不会是以别的方式来进行补偿?从我们一会儿要谈到的佛山事件当中已经露出端倪。

但是从外界来看,中国经济现在最大的毒瘤和隐患是地方财政或是政府的负债,这也是无庸置疑的。

主持人:中共这一波的控制楼市的政策,它已经持续了这么长时间,而且现在大家都在说有可能下一步就放缓了、放松了,地方政府也是在期待,房地产也是在期待这个情况。那它这波的控制,它到底是要达到什么目的?

杰森:我同意志飞刚才谈到的概念,本身房地产不是说中共它不想控制,但是我们知道它控制的初衷不是为了让老百姓能买得起房子,因为现在的房价,它从来没说我要把整个房地产拉下来,它是说,我要保持稳定增长。它不希望每年涨50%,它希望每年涨5%,涨个100年,它是希望这么个状态。因为它现在毕竟是一个很大泡沫,这个泡沫如果垮下去,那就完蛋了!

所以说中共想控制房价这个概念,我们是相信的,特别是中央,我们是相信的,但是问题是它有没有这样的能力?这是我们一个巨大的问号。而且在它的根本利益受到威胁的时候,它能不能咬牙坚持?这是一个大问号。

就比方说地方政府资金链的问题,等等这样的问题,事实上堆在它面前的时候,最终中央政府跟地方政府的博奕过程中,谁会妥协?事实上这不是一个经济问题,这已经是一个政治问题了,跟中共整个内部的政治权力区分,谁上台,方方面面它都会有很重要的关系。

主持人:就是房地产市场在中国的经济领域里头占有的地位太大,比重太高了。

陈志飞:是。我们上次做节目,杰森我觉得总结得很好,就是这个大花园中,房地产是唯一的一朵鲜花,别的现在已经都萎缩了,烟草这么赚钱的产业,现在也投资房地产,化工、机械都投资,钢铁都投资房地产,这已经是一种处于畸形的状态。

从经济上来讲,大家都认为这是一个泡沫,这个已经无庸置疑了,因为从一些客观的数据来说,比如说房产价格对收入,美国平均是14%,我们买房子可能都是比这个,两口子的收入乘以4,然后我们买这么一个房子,80万、70万;中国现在达到了27%,这是很高的,我看到这个数据,在北京这个地方,这绝对是扭曲的。

主持人:高过正常国家的6、7倍了。

陈志飞:对。另外一个从美国房产它的理论上来看的话,一个影响楼市价格很重要的因素,就是它的楼市价格相对于房租,因为这是另外一个可以选择的渠道,为什么一定要买房子?可以选房租嘛!中国达到的比率也是世界平均水平的2倍,这个畸形扭曲的比美国还是要厉害得很多。

(待续)

(据新唐人电视台《热点互动》节目录音整理)


http://www.youmaker.com/

视频:【热点互动】中国房地产市场何去何从(上)


http://www.youmaker.com/

视频:【热点互动】中国房地产市场何去何从(下)

评论
2011-10-20 1:40 PM
Copyright© 2000 - 2016   大纪元.