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【热点互动】

中国房地产市场何去何从(3)

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【大纪元2011年10月21日讯】(新唐人电视台《热点互动》节目)主持人:我们先来接听一位辽宁林先生的电话,林先生您好。

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林先生:你好。我认为中国的房地产就是中国经济的一个大毒瘤,早先它是地方政府盘剥老百姓的一个工具,是地方政府把房价通过更高价卖土地,把房价推到了很高,然后把社会上一些其它资金都陷到房地产市场上来,致使一些实体经济没有办法生存,因为现在中国的普遍状况是高楼林立、轿车满地、美女如云,所有这些表象的繁荣都被实体经济的崩溃所代替,这些所有的东西都是由于地方政府对房地产市场资产的操作及炒作,致使中国经济到现在这个状况。

主持人:林先生我们的时间有限,谢谢您的电话,我们基本上也明白您的意思了。请两位嘉宾回应一下刚才几位朋友的电话。

陈志飞:我觉得这几位观众的确都说得非常好,尤其是纽约王先生他也提到了国家资本主义的概念,我跟杰森刚才也讨论了一下。的确是这样,现在中共它其实用资本主义的某些方式来挽救它的危机,尤其是在财政方面,给它的地方政府输血也好,以稳固自己的政权。

但是由于它这个经济交易方式是不透明的,而且是它官方一手操作的,所以说用西方简单的这种市场的模式来套中国经济,我觉得这肯定还是不合适的。我刚才用理论说了一些问题,但它并不能完全解决中国现在碰到的难题。

上海彭先生问到的问题跟这也有关系,因为他提到了WTO作为一个自由经济贸易体是不是可以对中国进行制裁?我觉得这个都是很难的。因为从房地产价格交易来看的话,实际上它都不是国外普通的房地产价格。刚才那位辽宁林先生说,各地方政府在卖土地,事实上它不叫“卖”,它叫“土地转让”。

你买房子的话,作为一个持有者来说,也不是说你就买到了那个房子的所有权,你只是(拥有)一个使用权,只有70年。所有这一切都给了中共在政策上很大的余地,让它来操控这个市场,也就是通过国家资本主义这种方式,国家资本主义方式简而言之,最大的老板就是中共,你所有人都是给它打工的,都是它剥削的对象。

那么最明显的例子我们刚才已经谈到了,就是通货膨胀,现在很多人都看到了,中国通货膨胀把楼市泡沫的成本转移到普通老百姓身上,转移到那些没房子的人身上。所以中共是靠着无产者起家,闹革命夺得政权。

现在它实际上保的是有房者,那么有房者将来是中国真正的大爷,而有房者大部分是它们自己体制内的权位或者既得利益的。那么这些人现在搞的是国家资本主义,那么它们剥削的是打工的,就是那些无房者,这些无房者将会承担很高的通货膨胀。

通货膨胀,中共一直在压稳,我完全同意杰森的观点,就是说实际上温家宝提出两个要降下来的目标,通货膨胀和房价是自相矛盾的。那么从以往的经历来看,可能很多人没有感觉到,中共也是通过这种通货膨胀的方式最后把它消去了,因为当时银行坏帐达到50%,也是有几十万亿,那么它怎么突然无影无踪了?而那银行还又上市了。现在是中国最盈利的企业。

其实它就是通过很低的,低于国际水平的,只有百分之一点几的储蓄率,今天才调整到3%,贷出去的钱是5%。所以这些国营企业它们永远都是高枕无忧,它们就是说代表国家资本主义发放资金、分配资金的工具,他们永远都是权位内部的人士。通过这种方式剥削的是这些储蓄者、没房者,这是社会最可悲的一群。

主持人:对,我们刚才谈了很多这个房地产市场的这种现状,大家都知道一方面地场的泡沫很大;另一方面,中央出台的调控政策又使得目前的房地产市场属于比较萎缩的阶段。可是就在这种情况下,最近《中国青年报》有一个社会调查,在网上作一个调查,其中47.2%的人认为明年的楼市会涨,而且52.1%的人认为这个开发商的暴利时代还没有结束。为什么这些人是这样的一种看法?

杰森:因为大家被伤怕了。08年的时候,当时中共说要控制房地产,稍微房地产缓了一点,结果地方政府就受不了了,上窜下跳,出台各种政策,中共自己也拿出4万亿刺激经济。之后一下把中国房地产……在09年又搞了一个增长50%、60%这样的一个概念。

所有在任何一个阶段,事实上中共出台这个调控房地产政策从04年就开始了,每年都要出个国五条、国八条、国十条、国十几条的,中共就一路卖油条过来,卖到都不知道多少条了。但是几乎是每次出来以后,大家紧张两个星期,然后报复性反弹一段时间。就是任何一次你相信它的政策,以后你就赶不上房地产这辆快车了,因为它涨得太快了,你稍微缓个几年,你就再也买不起房子了。

所以在面对这个历史上一次次惨痛教训的时候,大家被搞怕了,“狼来了”喊得太多了,他就不相信狼真的来了。所以整个来说,对于房地产下走的希望值大家已经降为零了。

另外大家还非常清楚,为什么很多有头脑的人在中国,明知是泡沫,也敢上呢?是因为他抓住了一个命脉,就是中共的唯一的合法性就是经济,而房地产是中国内需的支柱。现在在外需不足的情况下,它绝不可能让房地产真正崩盘,因为房地产崩盘,它整个经济体制就崩盘了,不管是银行业、建筑业,各方面全盘崩盘。所以大家抓住了这一点。

当然我就说了,中共在搞国家资本主义,其实我说这叫“党产资本主义”,中共只是举了一个国家的牌子,事实上最后的灵体是中共,它是以党来做资本主义。谁都知道它是绝对要靠这个经济体来维持,它的所有党产体系是靠钱做润滑剂,从上到下,上级、中央、底层各级官员,唯一的关系就是利益的关系,你让我底下赚钱,我拥护你;你让我底下不赚钱,我反对你。其实它没有一个什么理念上的控制方式。

所以在这样的情况谁都知道,中共绝不会让房地产垮下去。这就是为什么大家知道,哪怕此时此刻房价不涨了,那么我也不相信它会暴跌。这就是为什么很多北京十几万的房子卖不出去的情况下,大家还认为房地产明年一定会涨的一个根本原因。

主持人:其实现在的房价没有往下跌,这已经是一个讯号了,但是有人也在预测,说可能在半年之内就会出现向下走的一个拐点。

陈志飞:因为房价它因为sticky,比较黏黏糊糊,它需要有一个拐点,需要很长的时间来消化各种信息,才会出现一个现象。但是房价很容易出现雪崩,如果你憋到一定程度往下降的时候,再往下走那就不可测了,那有可能就猛滑。其实现在事实都很清楚,我个人解读可能跟杰森稍微有点不一样,我觉得这很大程度上取决于中国的政治气候、政治风向。

主持人:就是跟明年的十八大有关系。

陈志飞:跟十八大有关系,跟谁要上台有关系。那么现在出现这个变化,大家的恐慌有很大程度在于此。如果理论分析的话,其实年前我跟你好像还做了很长的节目(讨论)。从理论上来分析,通过什么现金贴流、各种公式来套的话,房地产肯定价格是要往下走的,但是我也承认、我也看到了,就是大家都知道的,这是中央政府、地方政府财政的一个命脉,它肯定不会让它暴跌,当然有些既得利益者的利益也掺在其中,包括中产阶级。

英国最新的《经济学人杂志》就登了一篇文章,它说如果房地产真的是崩溃的话,那么中共也面临另外一个政治危机。就是说这十几年来一直跟着它走的白领这些知识精英,他们也会受损,那么是不是他们也会像89年“六四”那样,再引领已经不堪其苦的这些民工搞另外一次“六四”也未可知。这是中共一个危险的政治信号,它们也肯定不会不理不睬。

所以说,我同意杰森讲的,就是楼市大规模的价格下滑,这肯定是它不愿意的。但从另一方面我又坚持,就是它现在价格再往上涨的空间很小,这是我年初的观点,我现在认识还是这样,甚至我觉得小地方可能有一些小幅度的调整。

还有一点,为什么楼市会在中国经济中占有这么重要的地位?就是因为最近IMF ( International Monetary Fund国际货币基金组织 ) 的总裁底下一位研究人员,最近他谈到中国的楼市泡沫为什么会这么严重?就是因为中国搞得……就像刚才杰森讲的,是这种所谓的“党产的资本主义”,党产主义,实际上它并没有在国内孕育更多的投资方式。

所以说你有钱或者说你要储蓄,你要为将来的养老、教育做准备,实际上你并没有像我们在国外这样有很多的投资方式,在很大程度上一方面缓解了楼市的危机,但另一方面也助长了它的危机,这跟通货膨胀相依相存的关系是一样的。现在通货膨胀已经使中共坐到了热锅上的情况底下,我觉得它还是会考虑到这一点,起码在某种程度上限制价格的上涨,因为这会造成更多的社会矛盾,引起动荡,这是它不愿意看到的。

主持人:如果说这个房价以以往的历史来看,它政策稍微松动一下,就会出现您刚才说到的“报复性反弹”,那这一次有没有可能出现这个情况?

杰森:房地产它是地域性很强的一个概念,中国那么大,它不可能房地产是一致的。在我看来,现在北京、上海的控制令是最强的,但是这两个地方的应需求又是实实在在的。所以在我看来,如果政策稍微放缓一点,那么北京、上海的房价还会涨。这是我感觉的。

主持人:甚至可能会涨得更多。

杰森:但是其它地方,特别是一些三线城市,它本地的人口事实上是往外流的,而且高端人口在往外流。因为中国现在搞的是大城市经济,北京、上海这种大城 市,甚至一些省会城市,它是在吸引人群的;二、三线城市,甚至是四线的县城市,它事实上是在流失人口的。对于这些地方的房地产来说,很可能在这一次控制的过程中会伤了人心。如果它控制得很严,一直持续下去让它不涨,它会失人心,失掉人的买房欲望的话,那么这个地方就可能会垮下去。

所以说它是有些城市控制一旦放松会暴涨,有些地方如果它控制停止的话,它很可能还会跌下去。

陈志飞:我倒觉得可能有另外一种情况发生,因为现在大家都把目光订在北京、上海这些地方,限购令也确实起到了作用,我们都知道。如果全国人口都跑向北京的话,实际上从经济理论上来说肯定还不是这样,因为如果这样的话,纽约它不但是全美国,它全世界的人口都……像纽约或者香港这种全球的都市,那房价根本不会降的。这个经济规律人是很难违背的。

我觉得现在这种情况下,刚才我跟你谈到最有名的那个公式,如果在房产价格相对于收入来说已达到27%这种情况之下,肯定会有一个像重力一样的东西把它往下压。所以我倒觉得现在在众目睽睽之下,中共可能对这种一线城市的价格控制得更严,肯定不会让它再涨了。我觉得现在降下来的可能性,或者甚至有某种程度的5%的下滑,给大家散发出一个信号。

另外,我刚才提到了房产税,它现在在上海和重庆试点,深圳和北京是缓期执行,它还是有一种手段,考虑到了如果在房产这一块真不灵了,那么地方政府我怎么补贴你的问题。这个问题我觉得它们还是在考虑的。

所以从短期来看,我觉得大城市……我跟杰森这一点不一样,但你不要完全相信我的,因为你住的地方我也不知道。我觉得大城市或众目睽睽之下房产价格不会再涨了,可能会有小幅的下降,倒是那些小地方,大家不关心的地方,可能会有涨的现象。

主持人:你们两个的观点刚好相反。

杰森:整个房地产的支撑面在哪里?某种程度上讲,我们可以从租赁比来说,北京、上海最近因为限购令它的房价没怎么涨,是因为大量买房的人他没资格买,因为在北京待5年才能买,哪怕我工资1年100万,我也得要等5年我才能买。

事实上它的应需求……最近郎咸平说了,北京、上海有700万的外来人口,他们只有5%点几的人买了房子了,当然北京当地的人口70%多已经拥有房子,18%已经有多套房子。

整个来说,我们可以看到这个情况是因为北京这种优惠的政策,外来人口巨大的量,所以它真的有应需求,有应需求的地方至少它的房价不会降,这是肯定的。如果你不控制房价的购买的话,有钱人他会再投资,只要它不降,有钱人就会再投资,因为中国毕竟其它地方没有投资的好去向。房价如果在一个没有控制的社会环境里头,比如像中国这样的社会环境,是由富人决定的,不是由穷人决定的。

比如说在中国你拥有10套房子,你没有房子拥有成本,你没有很明确的……虽然上海和重庆出了地产税,但是它也是对于这种很高官的房子的一种限制,我买个100平方米、90平方米房子,根本就不会被它的房产税砍到。那么其它的问题,比如说我拥有多少房子,同样不被任何的政策打击掉。所以在中国拥有房子事实上像上了保险一样,这个投资是只有很大的上涨空间,却只有很小的下滑区间。

在这样的情况下,很多人鼓励……比如说有些中国评论人员说:房价上涨对于你只要有钱,只是初期投资大一些,风险没有。这是为啥呢?就是说他赌到了中共的身上,中共在,房产不会在。当然了,这个赌注有个大前提,就是中共不会垮;但是中共如果万一有一个闪失,那么中国的房产垮的那不是一点、两点。

主持人:那就是暴跌、崩溃了。

陈志飞:好像西方 Greenspan Put ( 葛林斯潘对策 ) 一样。实际上我刚才的结论也是主要从中国现在的政治情况、政治考量。因为你想,今天温家宝他在北京拍著胸脯给人大代表说,这两个东西一定要压下来。明年如果再开人大的时候,人家会找他算账的,如果北京周围地区房价还涨10%……。

杰森:温家宝拍胸脯的事多了!但是找他算账的人没有。

陈志飞:而且你说中国是富人决定房价,我觉得最终也还是政治局在决定房价。

主持人:这就看下一届的政治局由谁来补偿了。

陈志飞:你想它现在在上海和重庆已经执行,在深圳和北京缓行,可能不堪其受到的压力,后果它现在还在做实验,如果做了实验成功的话,它还有一个手段可以压,一个限购令;另外一个,按揭比率现在也提高了,50%,整个价格一次付款它能给你买房子,它还可以继续提高。所以它控制价格的手段还是比较多的。

主持人:中国房地产的问题实在是一个很大的话题,我们以后还会再持续关注,今天的讨论就先到这里。感谢二位嘉宾精彩的分析和你们表达的观点,也感谢各位观众朋友们积极参与我们的节目和收看我们的节目,今天的节目时间就到此结束,欢迎您下一次继续关注。谢谢。

(据新唐人电视台《热点互动》节目录音整理)


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2011-10-21 11:12 AM
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