【大纪元2011年09月08日讯】除了自己调查分析，我也搜集了一些其他专业人士及机构的统计分析。正当我考虑这个问题时，国内东方证券一个房地产行业分析师发表了一份德国房地产市场专题研究报告，这是我查到的这方面最权威、最全面的一份中文报告。从这份报告给出的1958到2008这50年间的统计数据看出，德国房价一直在上涨，但分三个阶段。第一阶段是1958到1995年，房价持续上升，年均增幅达5.3%。第二阶段是1996到2005年，房价增幅极低，年均只上涨0.7%。第三阶段是近期，从2006年以后，房价又开始快速上涨。
2008年底全球金融危机后，由于金融投资风险太高，而且买房贷款利率降到了历史最低，所以德国人买房的需求大增，推动了房价的快速上涨。从长期看来，近几年的房价快速上涨应该只是一个特殊时期，以后如果没有特殊情况，应该不会有这么快增长。但从过去几十年总的趋势来看，房价还是会稳步上升。
实际上，整个德国的房地产市场是相当平稳的，但慕尼黑却一直呈现明显的增长态势。作为德国南部第一大都市，慕尼黑集工业重镇、科技研发中心、文化艺术之都等于一身，无论是外部环境还是社会内涵，无疑都是世界上最具吸引力的城市之一。这样的城市，房地产市场供不应求应该是常态，房价上涨也就是必然的了。
我还查了一些德文分析，但看到的都是短期房价走势分析。比如房地产中介网immobilien Scout24就提供了德国各地2009-2010年房价分布图和房价走势图（网址： http://immobilienbewertung.immobilienscout24.de/karten/）。从这个图上看到，我关注的那个区域在过去两年房价上涨在2.6 – 10%范围之内。但因为受金融危机的影响，这么短期的趋势分析对未来的参考意义并不大。
另外，房子是会折旧的。德国房子的使用寿命一般都可以达到100年，有人甚至说可以达到132年。如果按100年算，年折旧率为1%。20年后，房屋会贬值20%。也就是说，20年后跟同样建筑标准的新房比，价格应该便宜20%。
还有一个因素是通货膨胀。根据Index Mundi网站的统计，德国过去10年的通货膨胀率在1～2%之间。这个比率高于房屋折旧率，也就是说，20年后这套房子卖出去的钱本身的金额在数字上高于现在买房投入的金额，买房比把钱放在那里不动更划算。这样，买房可以用来给现在投入的钱保一部分值。
从总的分析看来，这个地区的房价在我计划的20年之后应该不会大跌，而且可能还会上涨。再考虑到前面对买房的收益和成本的比较，从经济的角度来看，应该可以放心买房。（待续）
