【大纪元2012年01月06日讯】(大纪元记者张茹墨尔本编译报道)每到除旧迎新之际，人们总免不了对过往的回顾，以及对未来的憧憬和期待。墨尔本房地产市场经历了2011年漫长的调整期，2012是否会峰回路转？房价已经触底了还是会继续跌？未来一年市场的走势将如何发展？本文汇集了各路专家的意见，从不同方面为读者做一番解读。
据时代报报导，尽管很多投资者和业主都希望墨尔本房价下滑的趋势会很快结束，但是他们也做好了“持久战”的心理准备。
物业分析师普遍预计墨尔本的房价在未来几月会持平或继续下跌。尽管一些房地产数据公司的评论家预计房价在2012会重新步入上升的轨道，但其他人则对市场的未来感到悲观。
高额的家庭债务、摇摆不定的股票市场和不确定的全球经济都暗示2012的房地产市场会继续2011年黯淡无光的表现。
但也有不少乐观人士认为我们已经到达了周期的最低谷，市场会很快起飞。
利率
在房地产的战场上，利率是主要的棋码。目前的现实是利率在下降而且预计还将继续下调。
去年的这个时候，储备银行的现金利率是4.75%，当时所有想要买房子的人都认为利率在一年内会涨到5.5%，因此也按照这个利率水平谨慎的进行预算。而现在人们猜测利率会很快下降75个基点。
网站RateCity的总裁史密斯（Damian Smith）先生说，在未来至少6个月的时间内，利率都会是非常“仁慈的”。
“固定房贷利率持续下走，这对民众发出了一个强大的讯息：那就是银行认为利率不会往上升。”他说。
欧洲经济在衰退，这是毫无疑问的了，作为“世界工厂”的中国、印度和亚洲其它国家的发展脚步也在放慢。在2008年全球金融危机时储备银行曾大刀阔斧的削减利率，目前混乱的局势不知会引发储银怎样的动作？
不要太依赖利率，史密斯先生警告说，“一些评论家认为世界局势和储银的做法之间存在着数字联系，但储银真正关心的是澳洲的经济增长率、通货膨胀率和澳洲的失业率，这些事情不会在一夕之间改变。”
澳联储在墨尔本杯当天降了0.25%的利率，这是它从2009年4月开始第一次降息，在12月份它又出乎意料的将利率调低了25个基点，达到目前的4.25%。
地产公司Jas H Stephens的代理史蒂文斯（Craig Stephens）说，今年在很多地区房价跌了8%至12%，他相信市场需要进一步减息才能煞住房价下滑的脚步。
澳洲物业买家（Australian Property Buyers）的买方代理Karin MacKay女士对上述看法也表示赞同，她说，除非储银将利率降到4%或更低，否则市场不可能有任何变化或增长，拍卖中出价的人数也不会增多。
市场信心
然而，也有一些人将墨尔本杯当天的降息看作是一个关键的转折点。
“在2011年，大多数澳洲家庭都以涨息2-3次来订预算，”物业投资和研究机构Rismark的经济学家卓依（Christopher Joye）说，“根据西太——墨尔本研究所的数据，25%至30%的普通民众都认为他们都面临4次以上的利率上涨。在这个基础上，储备银行开始讨论紧缩货币政策并在11月份正式降息，这对人们的预期有着显着的影响。”
Rismark预计到2012年中期墨尔本市区的房地产市场将开始复苏，“利率降的越低，市场反弹的幅度就越强大。” 卓依先生说。
房地产业是经济体中对利率最敏感的部门，Wakelin物业咨询的维克琳（Monique Sasson Wakelin）女士说，减息本身的价值与其对房地产信心产生的作用是不成比例的。
她补充道，令人感到矛盾的是，当经济在弱化时，房价反而有可能上升。“如果我们连续三次降息，每次都在25至50个基点之间，这就是储银相信澳洲经济明显变弱的强烈信号。”
但虚弱的经济和低利率对房地产交易反倒是很有利，史蒂文斯先生说，储银11月减息后，他的地产公司业绩直线上升，销售额超过2011年任何一个月份。“2011年大部分时间市场都是信心不足的状态，但是现在总体的感觉是，最坏的时候已经过去了。”他说。
房价
根据RP Data的数据，2011年前10个月中，经季节性调整后的墨尔本房价下跌了5.8%，跌幅仅次于布里斯班的7.5%。
需要注意的是，房价下跌是在房价持续疯涨之后发生的，截止2010年6月的18个月内，墨尔本房价增长超过25%，因此维克林女士说，最近房价下跌应该被看作是市场在找寻新的平衡点。
一些市场观察员相信，澳洲还将面临进一步房价下跌。买方代理公司Secret Agent的奥斯本（Paul Osborne）先生说，2012年可能是十年来地产业最艰难的一年。他预测，在高负债和交易频繁的地区，房价还将进一步下跌。
目前澳洲人的积蓄水平达到历史新高，但与此同时，澳洲本地银行也越来越难从海外筹资，因此澳洲金融系统没有新的信贷流入，这使得房价上涨受到制约。奥斯本先生说。
史密斯先生对此表示认同，从海外筹资难已经成为一个严峻的问题，但他说目前最大的问题还是没有足够的人借钱。截止2011年9月的1年内，新举借的房屋贷款比前一年减少350亿。
“这不是信贷紧缩，这是借款人罢借，”史密斯先生说，“澳洲的借款人，特别是首次购房者，现在就是不参与——他们在等待，不买房，不迈进市场，而那些已经有房贷在身的人则是拚命的还钱，努力要把债务减下来。”
即使利率再降，分析家们，例如ANZ银行的物业经济学家卡宁顿（David Cannington）也相信，2012的头几个月房价会继续下跌，其中墨尔本的跌幅会超过悉尼。
他说欧洲信贷危机导致的金融市场动荡会直接影响到房地产，他预计，在未来6个月甚至12个月，房价会持平或继续下降。
卡宁顿先生的观点与奥斯本不谋而合，奥斯本说，“2012年除非储银大幅降息，使得首次购房者有机会进入市场，否则在没有储银或政府干预的情况下，2012无论是从经济还是房地产的角度，都是动荡不安的一年。”
（责任编辑：陈明）
