【大纪元2012年10月23日讯】（大纪元记者孙玉玟美国休斯顿报导）查封屋因其价格普遍低于市场价格， 因而是地产投资者的宠儿。那么如何在竞争激烈的情况下购得称心如意的查封屋， 以及房产到手以后如何修缮出租管理以确保投资能有丰厚的回报呢? 德州地产负责人李雄分享了他的经验和看法。 李雄先生从事地产行业三十余年，对休斯顿房地产和商业地产概况和走向有着非常专业的见解。
查封屋
查封屋一般有两类， 法院查封屋(JUDICAL FORECLOSURE)和银行查封屋(NONJUDICAL FORECLOSURE)。 在德克萨斯州两种查封屋都有， 但以银行查封居多。 查封原因有很多种，比如拖欠贷款，拖欠地产税，拖欠物业管理费或者房子用于非法使用等其他原因。李雄先生认为不论以何种原因遭到查封，这类房子的共性是银行从前屋主收回房子，并已交给资深地产经纪人上市销售。 这些房子大部分屋况不好，因其价格低廉而受投资者欢迎。
购买
那么怎么在竞拍者众多的情况下购得理想的房子呢? 对于新手，李雄建议找经纪人帮忙以得到有用资讯，建议等。一般查封房的定价是综合多位估价师的市场分析报告，同时参考地产经纪人的建议。 根据屋况，所订价格往往低于市场价10～30%。上市以后的前15天通常开放给买来自用的竞标人。在此其间，投资者也可来看房和竞标，但银行会优先卖给自住者。
这类房产看的人很多，因而成功购置需要在竞价上有一定技巧。首次出价时一般应给一个合理价格，而不是压低价格等待对方抬高再来二次竞标，对有些热门的甚至要出全价。出价太低，在竞争激烈的情况下银行根本不会予以考虑，最终会浪费自己时间。如果没有经验，所看地产状况不好时建议先找经验丰富的修理工给出修缮价格做参考。除了房子本身的价格和修理费用以外，投资者竞拍以前还应该对地税，保险，管理费用等全面考量后再做决定。 长期来看，由于通货膨胀，货币贬值等因素，在休斯顿地区购置投资房，只要房子不买在很差的社区，五到十年之内的房市行情还是看涨。
地产管理
买下地产只是地产投资的第一步。 要让这块地产赢利，屋主还有一系列的事情要做，包括修理，清洁，出租房客管理和日常维护。就像经营公寓，有的业主买下后经营得很好，而有的人却以失败告终。 独立屋的经营也是一样。 很多人都是从小的投资做起，积累经验后一路做大。有些投资人房子买的便宜，但除去修缮管理费用后却所剩无几没有赚头。 原因或者在于出价过高，或租金太低。投资地产，情况再不济不喜欢了还可以卖，即使有亏损总是可以回收部分本金，不会出现极端股市那种血本无归的状况。而且出租时屋主全权掌握租价。市场不好时可以降低租金吸引租客。因此总体而言，房地产投资相对股票不失为一种安全稳妥的投资方式。
出租房的管理在德州相对容易，不需全职就可以做。 理论上只要看好房子买下来，修缮整理后找到房客就可以了。管理上容易出问题的通常都是在以下几个方面：屋况不好需要修缮;不知道如何与房客打交道;房客毁约如何处理等等。这些问题都可以通过找声誉好的专业人士代理解决。 当然会有一定的费用，但经营上， 由于代理做为中间人的协调谈判作用， 屋主往往可以在留住长期租客， 市场好时更容易实现提高租金等方面取得优势。 究其原因就是当所有和租客的谈判都经由第三方立场上进行时，会更有利于屋主和租客的沟通。而且事无巨细都交给管理人协调处理， 就不会出现房客半夜打电话骚扰，担忧维修工是否能及时修理维护(一般代理人都有相熟的维修工可以优先快速解决问题)等情况。此外， 有中间人帮忙从中周旋， 屋主和房客在利益上发生矛盾时可免于情绪过激的情况发生。 屋主也可以节省时间精力去做更有收益的投资。
投资者的担心
很多投资者对可能出现的空房无人出租的情况表示担心，对此李雄有独特见解。投资地产和房产管理都属于独立的投资课题。 房子空租的原因，无外乎是因为修理太慢或者房子本身的状况不符合租客要求。 修理太慢往往是用了估价便宜的工人。 这些工人很可能需要同时应付好几个客人，最终不得不延长工时，因而最后算下来未必真的便宜。为此李雄建议找修理工时要以高效解决问题为准则， 不要贪图便宜; 房子没有达到房客的预期的情况以好区的房子尤为突出。 房客往往在同类房子的对比之下做出选择， 这就要求一些修缮工作做到尽善尽美才行。如果能克服这两个方面的问题， 那么房子租不出去概率就会大大降低， 投资回报率就会有所保障。
联系方式
有意投资地产的朋友如需更详细的资讯，请洽德州地产负责人李雄，联系方式: 电话:7138263388， 办公地址: 6918 Cooperate Drive， A-5， Texas，77036
