【大纪元2012年10月27日讯】读者朋友，大纪元时报为您开辟这个《法国实用法律专家解析》栏目，内容涉及旅法华人、华侨和莘莘学子生活中的各种问题，由资深律师给予贴近实际、通俗易懂的解答。有实际问题需要解答的读者朋友也可通过邮件或电话和本报联系。
商业租约之二
问：我打算在超市旁边租一家百货店。请介绍一下签订商业租约过程中，比如和房东谈判房租及签约时可能存在的陷阱。
答：在签约费用和租金方面，比如需要做重大装修的房客，可以要求房东减免若干月的房租。房东索要的进门费（Pas-de-Porte）应在租约中注明，以便在发生纠纷时作为赔偿的依据。
一般说来，租约的登记费、物业费要由房客承担，也就是说房屋的不动产税应由房东承担（Taxe Foncière），但是房东可以要求房客承担这项税务，对此房客可要求房东降低房租。
理论上房租每3年可以调整一次。此外双方也可以约定一些特殊条款，比如：
– 租金年度调整条款（révision annuelle）是最常见的条款，规定房东每年根据建筑价格指数自动调整房租。而该条款并不限制双方根据当地商业因素(facteurs locaux de commercialité)调整房租。
– 租金变化幅度条款（clauses d’échelle mobile）：该条款规定，在房租变化幅度超过25%时，一方即可要求调整房租，而无须等到3年之后。
– 租金与收入挂钩条款（clause recette）：根据房客收入或销售额确定租金水平。附加这项条款意味着每3年调整租金的惯例基本无效。
除了明文规定的特殊情况，商业租约仅限于建筑物本身而不包括土地。如果房客自行在土地上建造房屋，房东可以把新建筑的附加值计算在房租之内。3-6-9商业租约的房租纠纷由起诉方向当地的大事法院（Tribunal de Grande Instance）提出。法官可要求专家鉴定。房租的主要依据是商铺的市口、面积、交通条件、维护状况、设备及税收等因素。
在维修方面，根据法律规定，房东应该提供状态良好的商铺，但双方也可以做其它约定以免除房东的上诉义务。但房东需要承担重大维修责任。除了天灾或陈旧损害外，局部维修费用由房客负担。
租约结束时，房客完成的装修改造归房东所有。除非双方另有约定，房东应向房客支付工程费用或物业增值的补偿费。房东也可以在租约中把一部分维修费用分摊给房客，对此房客一定要保持警惕。
下期将提供商业租约中有关续约和解约的法律咨询。
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