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2012 房市展望 忧喜参半 恐怖平衡

杨少玉

(图: Fotolia)

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【大纪元2012年03月02日讯】五年多来,美国房市中间房价跌幅将近40%,其中2009及2010年两次小反弹,是靠着政府的购屋税金优惠及强制银行暂缓法拍屋而上扬,但反弹后每次都跌得比上一次的低点深,时序来到2012,许多人仍继续询问:2012年究竟是不是房市的谷底?

许多房市观察家,包位房地产网站Zillow,认为2012年中房市触底后应该会逐步上走,但是全美各地的房市表现并不同步,也不代表触底后马上就反弹。

根据房地产分析公司Clear Captial分析师的研究,房市还将维持在一种“恐怖平衡”的状态,也就是上升与下跌的因素会互相作用,而可能使房价不上不下;不过,他不预期房价不会再像自由落体般一落千丈,因为前几年最差的经济新闻都出尽了。

穆迪(Moody’s)的分析师则认为,虽然法拍屋的阴影仍笼罩着房市,但联邦政府最近的协助溺水屋屋主重贷房案有助于150万至200万屋主得到低利率房贷,所以2012年房市的跌幅应该在3%至5%,为2013年的房市先打底铺路,真正看涨还要等到2013年。

全美有些地区房市早已开始小涨,被外国买家青睐的地区,如加州某些城市,甚至已经大涨;但同时有些地区仍继续沈沦,使房市的走向表现出不明朗的困惑,使人质疑房市是否真的复苏。Case-Shiller经济学家指出,即便在同一个城市,有些受欢迎的区域会先回稳,然而某些地区房价却仍会快速下跌。

全美而言,至去年第三季底,五年来跌得最惨的是底特律(Detroit),跌了近75%,这是因为次贷、法拍、及几近一蹶不振的汽车工业所致。然而有些城市已见小涨,多半是因为这些城市并没有参与泡沫化的大涨,这些城市包括:田纳西州的Clarksville、纽约州的雪城(Syracuse)、水牛城(Buffalo)、及Rochester等。南加州和北加州许多地区已经出现上涨,而凤凰城和拉斯维加斯恐怕还要挣扎好几来才能回来。

另方面,观察家也从许多指标,认为目前房市是下手的最好时机。其中包括:衡量房价可负担指标的中间房价/中等家庭收入比已达到2.6%,比历史平均2.9%低;此外,每月房贷占家庭收入比也跌到12%,是1971年来最低。

理论而言,低房贷利率也会促使购屋人进场,去年10月第一周,30年固定利率跌破4%大关,达到3.94%。房贷界人士预测,如果经济仍然停滞不前,失业率仍在高水位,而房市也没有起色的话,利率还是会继续盘旋在历史低水位上,在4%至5%之间起伏。

不过,虽然房价在可负担的水位,利率也在历史性低水位,这两大因素对很多购屋人来说,似乎仍不足以让他们下定决定买屋,主是是因为银行贷款的条件严苛、担心房价仍会继续下跌、以及担心自己工作可能不保等。这些心理层面的感受,直接影响到购屋人是否愿意献身去负担一幢房子的承诺。

但是,整体房市到2011年底颇有一些出人意料之外的好消息,根据全美房地产经纪人协会的资料,全美房屋销售至11月上涨了7.3%,而美国营建股在2011年涨了30%,此外,全美转售屋库存也达到2005年以来的低点。


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2012-03-02 6:00 AM
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