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德立昂地产 硅谷豪宅专家

中国 v.s 加州硅谷房产市场对照(2)

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【大纪元2012年08月28日讯】对房地产市场的预测,需要考虑某些关键因素,如经济、监控管理、纯粹的社会因素等。本文将比较和对照中国大陆和美国加州硅谷房地产市场。并给出在每个国家的房地产投资机会。

美国人到中国投资面临的困难

50年来,中国的房地产全被政府占有并控制。虽然自2007年以来,中国人可以有土地使用权,然而中国土地所有权仍属于政府。有点类似于一些居民住在斯坦福大学拥有的土地上。中国政府保留土地的所有权,但给予长期租赁。土地使用有两个主要途径,分别是“分配”或“授予”。毫无疑问,土地授予远远比土地分配强。

土地分配使用

划拨土地“分配”,只为特定目的使用。它不能被出售,转让或抵押。此外,政府可以在任何时候收回划拨分配的土地,对地产投资者来说没有选择余地。

土地授予使用

另一方面授予的土地,更像是美国人认为的长期土地租赁。然而,此处“授予”两字可能有点名不副实,因为政府并不随意授予土地使用权。相反,中国政府出售土地使用权,并从中获得很大一部分金额。一旦买方支付前期费用,他们被授予一种可再用的土地租赁全﹕住宅用地为70年,工业用地为50年,商业用地为40年。持证人获得土地使用权证书,上面写明该地的用途和目的。授予的土地可以出售,转让或抵押。

外资如何获得土地使用权

中国政府对土地使用权,尤其对外资拥有权有重大限制。一般来说,外国人只可以在大陆拥有一块土地使用权。此外,外国公司将只被允许购买自己使用的地产,而不能做一般的投资。这些规则都使外国人投资房地产很难真正获利,造成潜在威胁。

外国人必须证明他们已在中国工作或学习超过一年,才可以获得“住宅状况证明”,允许他们购买住房。此外,他们还必须签名声明,承诺他们将住在此房中,而不是租出去。

最后,如果在未居住满五年出售,卖方必须支付5%的营业税,不只是资本收益。

中国公民在美国投资面临的挑战

美国对外国人房地产所有权的限制很少,除非对国家安全有影响。虽然对外国投资者有一些税收和报告要求,这些规则通常只粗略的概括外国投资者和美国同行的税收待遇公平问题。

然而,外国房地产投资者面临两个重大挑战。首先,中国政府对在中国人在海外移动资金有重大限制。其次,大多数美国银行不考虑投资者在海外的资产和收入。

从中国移动资金

中国政府历来使用严格货币政策以防止大量资金走出国门,从而控制和稳定货币。 2010年1月以来,中国公民被允许每年最多可转移出5万美元。然而,申请人必须亲自出庭,在银行出示护照或其他正式身份证件。中国通过国家外汇管理局控制和监视资金进入和流出。要合法将钱带出中国(通常电汇),必须向国家外汇管理局递交申请(银行一般会在此过程中协助他们的客户),出示在中国缴纳所得税的证明,和电汇信息。

这会非常严重限制投资者在美国购买房产。即使投资者不是用现金支付,他们将要一次付至少20%的首付。按照硅谷房地产价格,这首付会远超过5万美元,这可是个大问题。

有几种办法可以帮着解决此问题,都不同程度涉及合法性和费用问题。三种最常见的是:(1)利用在中国的朋友或家人,每人转出5万美元(2)通过公司转移资金;(3)利用地下钱庄服务,这类服务会收取高达10%的手续费,(4)运货物到美国,随后转成美元货币。

虽然美国住房是很多人渴望的,但应谨慎确保遵守所有美国和外国法律。在美国最不理想的住房但确是最安全的住房,则是由联邦政府免费提供的住处。

贷款需验证投资者外国资产和收入

一个最好的从中国转移所需现金的选择是在美国向银行借钱。而有两个很大的困难。首先,只有少数银行肯将钱借给收入或资产来自海外的人。第二,银行提供这类贷款通常需要45至60天,这个额外的时间,可能使外国买家的报价竞争力消弱。然而,你的经纪人应该帮你做好报价,以尽量减少这种附加延迟的负面影响。

美国房地产市场,特别是纽约市和加州的硅谷,外国投资者显着增加。许多投资者都选择这两处,是由于商机,稳定性或考虑其升值潜力。然而,还有许多因素是必须考虑的。(全文完)

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2012-08-28 5:27 AM
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