Fannie Mae及Freddie Mac是制定房贷方案基准的两大机构，两者的前身份别为联邦国家房屋贷款协会（FNMA）及联邦住宅抵押贷款公司（FHLMC），两间公司皆受美国政府委托，确保房贷市场有足够的资金流通。
放款机构（金融机构）利用放款赚取报酬（利息），Fannie Mae及Freddie Mac尚未成立前，当放款资金全数借贷完时，会先挪用其他用途的资金转用于放款；或是提高存款利率吸引更多存款转用于放款；或是推联邦住宅及都市发展部门的贷款方案，可是这些资金还是有限，直到 1938年，Fannie Mae成立后，房贷市场才有比较充裕的资金。Fannie Mae成立初期，只向放款机构购买政府担保的贷款， 1968年起，转而购买非政府担保的贷款，让放款机构有更多资金放款。Freddie Mac则于1970年成立，其职责与Fannie Mae差不多。
Fannie Mae及Freddie Mac没有直接放款给最终端的借方，只是订定房贷规范的公司，符合这些规范的方案就叫标准房贷，久而久之，放款机构为了确保未来能换取足够的资金，制定房贷方案时，大部分会刻意符合两间公司的规范，也因为如此，现在这些方案不只可以卖给Fannie Mae及Freddie Mac，放款机构之间也可以互相购买，房贷市场因而有更多资金。而当Fannie Mae及Freddie Mac用完资金时，会将其购买的房贷转卖给华尔街，这类的房贷买卖称为第二市场交易。
放款机构可以和Fannie Mae及Freddie Mac协商，以提供一定的贷款数量，换取修改规范或取得更优惠的售价，修改的内容当然要在合理的范围内。
提前还清贷款
取得房贷后，我们都是以分期摊还的方式还贷款，贷款期通常是15-30年，其实贷款期是可以缩短的，只要每个月、每年或任何时间多还一点，不但可以省下利息，还可以提早还清贷款，不过，每一家放款机构对于提早还款的规定不同，有的可能有罚则，最好事先问清楚。
提早还款罚则
每个月还比原本应支付的摊还金多或是提早还清贷款时，可能要支付罚金，罚则细节及金额会写明于房贷合约中，请各位仔细详读。罚则分为两种：
硬性罚则（hard penalty）:如果不能按照签订的期数还贷款，也就是说，在任何时间多还钱，提早还清贷款，或办理再融资，就要支付罚金，罚金的金额依约定为准，大部分是罚6-12个月的利息。
软性罚则（soft penalty）：允许借方提前还部分借款，通常是每年不超过剩余本金的20%。
第一次购屋的房贷方案
很多人认为，第一次申请房贷的人，一定可以取得低于市场利率的优惠方案，其实不然。市场上，有些方案是专门设计给第一次申请房贷的人，申请的资格比较优惠，如：信用分数约600分，不需自备头期款，可以以借贷方式支付过户费…等等，不过利率不一定有优惠。
组合型房贷
组合型房贷是由放款机构本身制定的方案，不太符合一般传统房贷或政府房贷方案的申请人，可以考虑组合型贷款，这类方案不刻意符合相关机构的规范，也不刻意推荐给借方，有人因此认为非一般传统房贷或非政府房贷就是组合型贷款，这是误解，组合型房贷只能算是放款机构内部制定的方案。
第二住宅与出租住宅
我们主要居住的房子是第一住宅，渡假用住宅属于第二住宅，而出租住宅是用于赚取收入的住宅，第二住宅与出租住宅的贷款利率都比第一住宅高，而出租住宅的风险高于第二住宅，所以，出租住宅的贷款利率比第二住宅高。
放款机构审核申请人收入时，租金收入不会纳入计算，因为这属于不稳定收入，除非申请人具丰富的出租经验。
负摊还 （Negative Amortization）
每一期的还款金额低于利息时，未付清的利息累积至本金，至贷款到期日时，未偿还的本金会大于一开始的贷款金额，这就是负摊还，您是否在想谁会让本金一再累积呢?各位印象中的贷款利率应该都是个位数字，您可以想像1980年代的利率约20%吗？当时，很多人没办法每个月缴付全额摊还金，为了房子，只能以缴付低于利息金额的方式，持续还款。负摊还并不是我们借贷的原意，我想各位也不想让房贷演变成负摊还，房贷尚未还清前，房子实际上还不是真正属于我们，所以，借贷的目标是能尽快还清贷款，至少在退休前拥有属于自己的房子。
其他方案
仅付利息房贷
这是每个月只需缴付利息的房贷方案，本金可以等到房子卖了或办理再融资的时候再还。毕竟利息是放款机构想所赚取的利润，因此放款机构很乐意推出这类的房贷方案。
向房屋卖方借贷
无法取得放款机构房贷核准的人，例如：信用不良或收入不足的人，或者想办理第二贷款却无足够资金支付头期款的人，可以考虑向房屋卖方借贷，只不过，这方式借贷的利息比较高。这类借贷的过户手续与一般传统房贷一样，我们建议各位，一定要有书面记录，最好有一位经验丰富的代理人协助处理，毕竟这算是个人交易，没有处理好，会产生噩梦般的麻烦。
租赁到买
当自备款不够时，可以考虑从租赁到买的方式，您可以与屋主达成协议，先承租房子，并约定一个购买时间，而每个月缴付的房租中，有一部分当作是头期款。价格的部分，建议不要订定一个价位，最好能约定依购买当时的价位购买，因为房贷的借贷金额依房价而定，如果购买当时的房价下跌，各位无法借贷到如期的金额，恐怕到时也没有足够资金购买房子了。
为了符合市场需求，房贷方案一直在变，且每一家放款机构的方案不一定一样，请多咨询几家，进行比较，找到适合自己的房贷方案。
贻达贷款
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Chamblee, GA 30341
陈贻达（678）860-8788 ◇
