【大纪元2013年12月16日讯】（大纪元记者李真香港报导）目前，中国大陆一、二线城市房地产有价无市，交投量急剧下降。有专家分析指，2014房价将跌破底线，甚至跌去80%。与此同时，包括万科、绿地、中国海外等大陆房地产企业机构，以及富豪们，加快了向海外大量投资，狂购海外资产，速度惊人。而香港则成为了大陆将这些惊人款项成功外逃的关键枢纽。
从去年下半年以来，国内房企碧桂园、万科、中海等掀起一股海外投资热潮。尤以绿地集团在赴港借壳上市之后，其海外步伐更为明显，今年共计向海外投资100亿元人民币，为其国内资产的三倍。
当中美国、加拿大、澳洲，加上近年热推购房移民的欧洲市场，中国人显得非常活跃。有分析指，未来将有上万亿资金流出中国用于海外置业，这对中国大陆的房地产市场是一个“釜底抽薪”的过程，或将刺破大陆的地产泡沫。
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房企百亿美元海外扫楼
海通国际首席经济学家兼研究部主管胡一帆博士12日在香港对媒体表示，房地产将对2014年全球经济增长与金融市场健康起到决定性作用，投资将继续成为GDP增长的主要推动力。
目前，中国大陆一、二线城市房地产有价无市，成交量下降，楼市降温，官媒称，不排除会出现房价崩盘，引发金融危机的可能。与此同时，大陆投资者加快了海外投资步伐。
据中国海外投资联合会的资料，2012年以来包括碧桂园、中国建筑、中国铁建、万科、绿地、万通、中坤等十余家大型房企，已在海外有房地产项目或确定的投资计划，投资规模已达几百亿美元。
其中绿地集团作为行头老大，已确定海外项目的总投资超过100亿美元，而今年年内实际投资仅超30亿美元，海外投资额为国内投资额三倍之多。而2013年全年海外业务收入预计将超25亿元人民币，明年计划突破100亿元人民币。
而且值得注意的是，他们在海外购房的速度惊人。绿地集团董事长张玉良曾对21世纪经济报道记者说，他只用了一周时间，就完成了布鲁克林大西洋广场这笔50亿美元合资专案的最终决策。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，中国房企“出海”不仅仅是战略布局上的考虑，更重要的是想利用国内房企在销售管道的资源优势，吸引国内高端职业客群到海外置业投资。此外，打通融资管道也是房企出海的重要原因。
美国成私募基金投资首选
今年2月，万科集团与素有“美国头号房企”之称的铁狮门公司签约，合作开发三藩市富升街201地块，首次进军美国。6月，SOHO中国实际控制人潘石屹、张欣夫妇牵头的一家财团，以7亿美元价格购得纽约通用大厦40%股权。
10月，绿地集团宣布已经与美国房地产公司森林城（Forest City）旗下子公司Forest City Ratner Companies签署谅解备忘录，双方成立合资公司，并收购后者拥有的布鲁克林大西洋广场地产专案，总投资预计将超过50亿美元。这是纽约20年来最大规模的房地产单体项目，同时也是中国房企迄今为止在美最大投资。
另外，复星国际也以大手笔7.25亿美元买下了曼哈顿地标性建筑。据Real Capital的统计资料，中国企业今年在美物业交易额已经从2011年的11亿美元增长到了17亿美元。
在美国房地产的这一波触底回升行情中，一些城市还出现了中国房地产私募基金的踪影。
最近，一个包含9个项目近2,600套出租式公寓的收购大单，在休士顿被中国私募基金盛世神州美元基金与美国合作企业连手收入囊中，12月10日交割完毕。该基金在美国的基金管理规模接近5,000万美元。
据仲量联行公布的资料，美国成为了中国房企海外投资的首选，2008年中国房企在美国投资只有2,200万美元，但到2012年这一数字涨至17亿美元。此外，仲量联行数据显示，至今年第三季度末，今年中国人在欧洲购买房产的交易额已接近20亿美元，同比上涨25%。今年在澳大利亚商业地产市场的交易额接近5亿美元，较去年同期上涨了近一倍。
透过香港买海外资产
在这一波的大陆海外购房浪潮中，香港成为一个中转热点。现金充裕、被归罪为推高香港楼价创新高的大陆买家，已经离开香港前往海外。
在香港的报纸上，大型海外楼盘的展销会屡屡可见。位于中环、金钟等地的豪华酒店几乎每周举办海外物业展销会，提供着饮料和茶点，让准买家一窥国外的家园。
根据香港两家物业代理，香港5月份的海外物业交易比去年同期跃升了将近50％，其中大陆人占五分之一。
11月在香港会展中心举行的亚太区房地产领袖高峰会（MIPIM Asia），参选项目来自中国内地、新加坡、南韩、香港、菲律宾、日本、马来西亚、印尼、泰国、越南、印度、巴林及俄罗斯。而这些海外房地产商都把眼睛盯在香港，透过香港寻找大陆和香港豪客，成为他们省钱省力，又高效的方式。
领域佳士得表示，伦敦一向是港人投资首选，超过200万镑的住宅物业印花税率为7%，100万镑至200万镑则为5%，余下最高仅为4%，远低于目前香港印花税水准。现时平均每个月在港推售的海外楼盘明显增多，物业均价约500万元，平均每个盘能卖到4至5个单位，而相关咨询也明显增多。
据《明报》引述伦敦St Edward的Vallone称，1997年前来自香港的买家，主要是持有居英权的港人，至2000年开始见到中国公民透过香港投资伦敦物业，这个现象持续了将近10年，但近年愈来愈多中国买家直接到英国置业。欧洲人喜欢买二手楼，中国人则爱一手楼，粗略估计现时伦敦约五成新楼被中国人购买。
美联金融集团营运总监黎家杰指出，不少到香港投资移民的人，都有考虑移民到外国，尤其近期有上升的趋势，但最近外国投资移民门槛都增加了，他们会考虑先移民到香港，之后再去外国。尤其是香港政府推出楼市辣招之后，不少投资客转向在香港购买外国地产，然后下一步移民外国。
海通国际胡一帆博士说，以往很多客户都到香港投资移民，相信未来欧洲投资移民将成为热点。比如西班牙50万欧元就可以投资移民，使买房投资移民成为热点。
香港财经分析专家财子对本报表示，很多大陆资金海外购房，都是途径香港这个金融城市。比如不少大陆财团都已经在香港上市，透过香港融资很方便。“他们自己去比较难，当然有些会自己去，但通过香港去比较容易，因为港币换美金比较方便，人民币比较难，而且有些上市公司，他们去买海外房地产或企业，他直接香港融资拿过去就可以，比方说中国人寿在英国也买了好贵的一栋大楼，就是拿港币去购买。”
大陆人海外置业保护资产
对于大陆人海外置业热潮，财子分析，国内5%的人拥有中国绝大部分财富，当中有一半人都想在海外买资产，目的是为了保障，“保护自己的资产，比多赚更重要，他们觉得海外的保障高很多，赚了钱要到海外买保险。大陆保障没有海外好，大陆他们觉得如果一出什么事，钱便会变少了甚至没有了，对他们来说海外相对是较好的。”
而专门帮助企业在美国上市的香港财经专家郑先生，亦对本报表示，他们很多大陆朋友都跑到海外购买房地产，包括旧金山、芝加哥等地，主要是考虑两个要求，一个是为了孩子教育，另外一个是当地有中国城，“他们吃西餐吃不惯，有中国餐会好很多。所以这些城市成为投资热点。”
他形容现在中国富豪是“赚钱在国内，房子在海外。”虽然大陆有外汇管制，但资金外逃的方式有很多，其中一种方法是内保外贷，“你在国内做一个一千万的定存，你开一个户口都有账号，有分支银行在海外，你拿这个钱到海外投资。”
他还说，目前人民币对内贬值，对外升值，所以海外置业也可以让资金找到避险港。
资金流出或刺破楼市泡沫
据世邦魏理仕发布的《中国资本进军海外房地产投资》报告显示，按中国当前可投资资产超过1,000万元人民币的高净值人群资产规模估算，未来或有1.1万亿元人民币投向海外房地产市场，约占个人投资者人群可投资资产的5%。
《福布斯》报导称，根据中国招商银行和贝恩公司的资料，中国买家共持有13.1万亿美元的可投资资产，其中大约6,550亿美元用于海外房地产市场。
分析认为，中国因素是美国地产市场火爆的重要因素之一，也造成了中国房地产市场需求以及资金的流失。这是一个不断“釜底抽薪”的过程，长期看对中国大陆房地产市场会产生质的影响。◇
