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德立昂地产(Deleon Realty) 硅谷豪宅专家

德立昂地产:Palo Alto 房市变局

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【大纪元2013年03月06日讯】富于活力的经济环境、理想的气候以及丰富的智慧资本-这些因素汇集在一起将世界各地的人们吸引到了硅谷。这种文化、创意及思维方式的汇聚融合恰恰是这一地区的魅力所在。在该地区人口结构经历改变之际,房地产市场也在随之发生变化。这些变化体现在新建楼盘的增加、现金全款支付、迅速减少的库存房量以及越来越多的市场需求-这在那些有着好学校的区域尤为明显。

要理解当地房地产市场的这种转变,有必要关注买家都移民自哪些地方。总的来说,外国买家多来自于有着较高科技水准及教育水准的大城市,比如中国大陆的北京和上海、台湾、印度的班加罗尔和新德里,以及其他新兴经济体。通常来说,这些地方的人们多少都会有些相似的需求。

新移民爱新房 不怕小

首先,“好”通常意味着“新”。那些最富有且最具吸引力的区域大都是有着很多新建筑的地方。基于这种根深蒂固的观念,很多移民来美国的人喜欢的都是条件较好的全新,或较新的房子。因此,帕洛阿托地区那些很对许多欧洲人及纽约人胃口的老式大房子将备受冷落,受欢迎的将是那些在位于中心城区有分区设计的新建屋苑。

不仅如此,由于这些买家多来自土地有限、居住拥挤的地区,帕洛阿托的许多小地块及周边区域也不会使他们望而却步。基于此,便利的帕洛阿托地区在吸引力方面将毫无悬念地比Woodside和Portola谷这样富有乡村魅力的地方。

在这个火爆的卖方市场上,一旦外国买家找到了满意的理想房子,他们需要给出一个相对来说具有竞争力的出价。幸运的是,基于文化及实际操作的综合考虑,外国买家更倾向于用现金全款支付购买房产。从文化层面来说,许多国家不像美国人那么容易接受负债观念,尤其是长期负债。

国外买家现金多

从实际操作层面看,由于买家的主要收入及信用记录均不在美国,他们很难获得贷款。虽然有些银行——最广为人知的汇丰银行和花旗银行,已经开始了基于国际信用记录的借贷业务,其审批程式也相当耗费时间。虽说对富有的外国买家来说,现金全款支付既便利又有竞争力,但也有相当一部分外国买家还做不到这一点。因此,手头有着多个出价待评估的卖家需要考虑导致更长期限的委托付款请求的原因,并综合各方面的因素整体权衡。

房产数量逐渐递减

除了对出价方式的影响,过去20年来人口结构的变化也使得库存房量逐渐减少。典型的“美国梦”中的买房经历通常是指在一生中不断升级换代。一般来说,一个人大学毕业后会攒个首付,买个小公寓或小房子,然后住在里面直到因家庭成员的增加需要一个更大的房子。通常这时候,他们会卖掉第一处房产,然后用卖来的钱做为第二处房产的首付。但大多数外国买家采取的是买进保留的策略。当他们需要对住房升级换代时,很多人会保留原来的房产做为投资。结果就是,投入市场上的房产逐年减少。自然,这种库存房量的减少也会推高当地的房地产价格。

当然,卖家或房地产中介刻意将特定族裔的买家导向某个区域或某处房产是不适当的,甚至是非法的,但对那些可能会影响到潜在买家的文化因素保持清醒的认知绝对是明智之举。这种认知包括在以外国语言出版的报纸上做广告、按外国买家的喜好来建造装修房产(比如考虑风水因素)以及在比较权衡出价时综合考虑等等。

毫无疑问,美国大熔炉的精髓正在硅谷发扬光大。无论是买方或是卖方,保持对那些影响国外买家的各种因素的认知与理解都将有助于您设计出更好的交易架构,从而获得最有利于自己的结果。更多详情请洽﹕650-368-8688(国语)。

德立昂地产 Deleon Realty
衡可敏(Kim Heng)亚太市场部总监
地址:2600 El Camino Real, Ste.110, Palo Alto, CA 94306
电话:650.516.7506

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2013-03-06 3:37 AM
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