【大纪元2013年05月04日讯】（大纪元记者沈玉清综合报导）香港楼市在政府不断出招的打压下，交投锐减。日前，金管局总裁陈德霖在出席香港立法会汇报工作时表示，虽然楼市呈降温迹象，是否转向仍有待观察。他又认为，在超低息和楼市过热的情况下，香港消费和个人负债的增长，持续高于整体经济增长，一旦息率回升，对宏观经济的稳定将构成威胁。
港媒报导称，5月3日，陈德霖在立法会财经事务委员会会议上说，香港经常账结余持续下降，可能是经济过势的预警讯号。
经常账结余是指一个经济体系的收入与开支的差额，包括消费和投资。香港近三、四年经常账结余占GDP（当地生产总值）急降至1.1%，甚至接近0%水平。陈德霖认为，过去数十年，曾出两次出现经常账结余出现负数的情况，主要是楼市过热，导致消费及经济出现过热后发生。
他认为，私人消费开支大幅上升，且比整体经济增长（即收入增长）快很多，这正是经常账结余持续下降的主要原因。而香港消费持续多年的升幅高于收入增长，主要是住宅物价升值的财富效应引致。过去几年楼价飙升，市民热衷投资楼市，因此相信当楼市的财富效应减少，私人消费亦会随之下降。
他续称，去年除了按揭贷款外，信用卡和私人贷款亦增长速迅，去年底信用卡贷款为1000亿港元，私人贷款则为2100亿港元，连同按揭贷款则逾9000亿港元。香港的家庭债务对GDP占比创下记录新高的61%，意味着香港经济正面临过热风险。
今年初之前，香港在超低息环境及楼市过热的情况下，本土消费及私人欠债增长持续高于整体经济增长，对宏观经济稳定构成威胁，而外围金融环境仍然充满变数。
去年12月份，香港金融管理局表示，过热的房地产市场日益与其他经济产业脱节。据华尔街报导，Sanford C. Bernstein香港有限公司曾表示，在香港政府出台措施限制资产泡沫，银行提高抵押贷款利率后，房价最高可能下降25%。
香港的房屋价格是全球主要城市中最昂贵的。今年2月22日，香港政府将所有高于200万港元的房地产交易的印花税增加了一倍。港府出台“辣招”限制房价上涨后，4月香港房屋价格出现了3年来最大的跌幅。
陈德霖此次发表这番言论的同时，有迹象表明全球经济复苏不稳，中国、日本、韩国的工业和制造业数据不及预期。因此，陈德霖提醒香港须作好准备，应付资金大进大出及楼市和利率周期逆转的风险。
（责任编辑：方涵）
