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【置业英伦】浅谈华人投资

伦敦房市的昨天、今天和明天

逸铭

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【大纪元2014年10月24日讯】(大纪元记者逸铭报导)伦敦,昔日英伦贵族的领地现在已经成了华人购房的乐土。在过去的几年中,华人买家占据了英国新建房产市场的半壁江山,而伦敦也成了华人房企海外开发的主要热点。无论是个人还是机构都热衷于在英国的房市上投资。那么,英国房市究竟有什么独到之处,而在此投资又应了解和注意什么呢?

热点.挥师伦敦
现在,华人购房者正快速地涌入英国住宅市场。根据知名地产顾问莱坊(Knight Frank)的研究报告,在过去的几年中,50%以上的新建房产被华人买家买走。这种热情显着地影响了开发商的销售策略,由于华裔买家在这个领域里面的需求,很多楼盘都在亚洲的主要城市举办展销。

另一方面,英国首都商业地产的最大买家中有很多中国公司。根据地产管理公司领盛(LaSalle)的全球房市报告,伦敦在过去的几年内,吸引了欧洲80%的华人地产投资。而伦敦市长鲍瑞斯.约翰逊(Boris Johnson)更主动地推动这种趋势。去年秋天,他的亚洲之行主要目的之一就是拉动华人对伦敦房市的投资。

沉稳.经典不列颠
伦敦房产之所以如此卓尔不群,主要有两方面原因:一方面昔日的日不落帝国有着稳定的政治环境、广泛的跨党派共识、不受政治干预的透明法律体系,这使得投资者对他们资产的安全性有信心。伦敦也是世界的教育名城、旅游胜地、购物天堂,伦敦的房市进入门槛也没高的离谱,每个价位都有良好的流动性。

此外,伦敦经常被富有的投资者视为资产避风港:因为通过房产储存资本的股权结构相对不透明,通过公司结构持有房产的人只需要在土地注册处登记公司名称,他人难以追踪资产的终极所有权。所以虽然英国大幅上调了相关公司结构的税费,但是仍有很多业主愿意支付作为隐私代价的新规则费用。

伦敦西区的大型地产公司总裁托比.科托德(Toby Courtauld)说:“如果你来自亚洲、中东和前苏联的很多国家,那么你会知道透明的法律是非常重要的。此外,中央时区也很重要,因为你可以与亚洲和美国在同一天内进行交易。”

余波.时势造英雄
另一方面,金融危机的余波也是造就伦敦这个“资产避风港”的关键原因。
房贷危机带来了全球性的信贷紧缩,因此世界各国的基础利率都比较低,这驱使投资者寻求另类资产类别来获得更高的回报。过去几年中能够提供至少5%~6%回报率的伦敦房产就成了不错的选择。此外,在过去五年里,英镑汇率的下滑也让伦敦的房产变得有利可图。

几年前的欧元区危机、现在的前苏联地区和中东的冲突紧张局势升温,这些都促使富裕的外国人想寻求资产避风港。类似的,对于华人投资者来说,投资伦敦以至全英房产的最主要目的就是避开国内这种日益明显的不稳定性,无论是要避开过度泡沫化的中国房市,还是价值严重失衡的人民币汇率,投资海外都是理性的选择。从这一点来看,机构与个人挥师伦敦有着相同的理由。

也正因如此,中国房企的海外项目往往都与移民结合在一起——既能转移现有资产,又可变相移民集资。这也是中国机构投资海外房产的一个特有现象。

洞察.了解潜伏风险
虽然伦敦的房市正在蓬勃发展,但市场毕竟存在着自己的周期,所以预先了解可能会对伦敦房市造成影响的因素是投资成功的关键。事实上,的确有一些不利的因素或不稳定的因素笼罩在伦敦房市的前景上。

国内政治
近些年来英国很少有政治动荡,这让国际投资者感到安全、可靠,而且伦敦的豪宅市场似乎也成功的吸收了税法变化带来的冲击。但是在一系列的公投中——苏格兰公投、明年大选和可能的欧洲公投,英国政治的不确定性在不断的上升。

在今年秋天,为2015年大选的造势与准备已经开始,随着选情的不断加热,一些政策宣言很可能为伦敦房市罩上阴影。而且保守党承诺如果赢得选举将在明年五月举办全民投票以决定英国是否留在欧盟之内——这都会带来额外的政治风险以及税收制度、移民法规方面巨大的不确定性——而投资者非常不喜欢不确定性。

汇率与利率影响
全球金融危机后,2008至2013年间,英镑相对很多货币的汇率都出现了大幅下跌,因此对于海外投资者来说,相应下跌的英国房价就变得颇为诱人。但是现在英国的经济有所复苏,汇率回升也相应的让英国房市有所降温,而继续上升的英国汇率则可能也会让一些买家套利后离场转战其他房市。

金融危机还使得许多国家的主流投资收益率和储蓄利率都处于历史的低位。因此无论是个人、机构还是基金都需要寻找能产生更高回报的资产,能够提供5-6%平均收益率的伦敦物业自然看起来非常有吸引力。但是随着价格的上涨、收益率的下降以及各国逐渐考虑在未来几年内加息,其他投资很可能会变得更具吸引力。

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2014-10-24 1:05 AM
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