【大纪元2014年10月27日讯】（大纪元记者逸铭报导）日出日落，花谢花开，又到了一年的秋季。虽说一年之计在于春，但各家房产代理机构总是在炎热的夏季过后，才会回顾并展望过去与即将到来的一年。在过去的一年中，英国主流房市在全面恢复，而高端房市的增长则日趋缓慢。遥望前路，地平线上也确有一些阴影笼罩在英国房市上。那么，英国房市在2014/15年度的表现如何呢？莱坊公司（Knight Frank）为我们带来了专家们的最新看法：
·2015年中英国平均房价将上升3.5％。
·至2019年底的五年内英国房价将累计增长18.2％。
·伦敦市中心黄金地段的房价将在2015年保持不变，但至2019年底将累计增长22.1％。
·主流市场的租金和伦敦市中心豪宅租金在2015年将分别上升2.2％和3.5％。
·利率上升和经济增长再次放缓是英国房市面临的最大风险。
1.缓慢恢复的主流房市
根据莱坊最新发布的2014年第四季的英国房市报告（UK Forecast & Risk Monitor Q4 2014），全英房市的交易量在过去的一年中增长了近1/3，显示市场正处在全面的恢复阶段。而且更令人高兴的是，伦敦和英格兰东南不再一枝独秀，价格增长的地区面积在不断扩大。
供不应求是主因
由于英国新建住房的供应持续数年短缺，而且也看不到短期内会出现很大改善的迹象，因此不少地区的房价居高不下且持续上涨，而伦敦更是处于供求失衡的风口浪尖之上。
经济环境促进增长
金融危机所带来的低利率至今仍在，因此很多投资都转向了房市并推涨了房价。低利率也意味着购房者的偿还能力不会那样捉襟见肘，再加上过去的一年半中，英国的经济表现和失业率的下降速度都优于预期，因此房市的活动日渐热络，房价也在回升。
政策确保房市健康
不过近几个月来，市场也出现了减速的迹象，例如按揭市场回顾（MMR）所引入的更严格的按揭审批规则：以及额外的政策工具，包括对按揭机构发放的高风险按揭数量的限制。虽然长期来看有益市场健康，但对短期价格走势影响明显。
全英房市面临的风险
莱坊公司预计英国央行将在2015年第四季上调基准利率到1％，而后在2016年第四季至1.75％。利率上升一方面会直接加大住房贷款的偿还压力，也会让其他种类的投资更有吸引力，投资者的分流和潜在买家的受限都会对房市的活力造成影响。
此外，虽然英国经济跑赢了大多数发达市场，但是全球经济可能再次进入疲软时期的风险正在提高。欧元区通缩、中国的经济疲软和美国量化宽松的离场都在强化这一趋势。
主流市场先抑后扬
因此，报告预测英格兰和威尔士在2015年的房价增长将不会像今年这样高，仅有3.5％。不过个别地区会有突出表现。到2019年的未来五年之内，预测累计名义增长率18.2％，去除通胀后实质增长为12％。
此外，在新房供不应求，房价居高不下的情况下，莱坊公司预计租赁市场的增长仍将继续。
2. 稳定增长的高端房市
跟很多行业一样，伦敦的高端房市与全英的主流市场有着完全不同的机制与表现。对伦敦市中心黄金地段来说，金融危机反而促成了其“资产避风港”的地位——金融危机后的五年，伦敦豪宅累计增长了61％。即便是大幅提升了印花税的近两年，其价格增长也没有远离长期的平均增长率7.9％。
“豪宅税”与汇率的影响
随着2015年五月大选的临近，市中心黄金地段房市上的观望态度日趋明显。莱坊预计明年的高端房市增长将基本停滞。但是如果大选尘埃落定，投资者头上的达摩克利斯之剑——“豪宅税”——确定不会落下之后，被压抑的需求也会逐渐释放，2015年下半年可能会有复苏。
此外，英镑汇率看起来正在增强，但是这将削弱房市对投资者的吸引力，并可能鼓励业主们套利离场，而新的买家将会发现难以同时承受高涨的房价与汇率。
增长仍是长期主流
无论选举结果如何，莱坊公司认为未来五年的增长不会像过去五年那样出众：2015年的零增长之后，因为需求将继续超过供应，2016年的增长为4.5％，并逐步增长至2019年的6%，个别地区表现可能比较突出。
伦敦的Bayswater、Fitzrovia和Midtown、金融城及其周边如Shoreditch等地可能会保持高于平均的增长。Hyde Park、Notting Hill和Islington的表现不错，可能会延续2014年的不错表现。而且摄政公园的近期增长应会延续。此外，Crossrail站点的周边地段将继续跑赢主流市场。
伦敦外围高端房产
伦敦外围的高端房产也将有不错的累计增长，很多英国买家和欧洲买家都会转向伦敦外围，也就是说英国的经济复苏将主要推动外伦敦房价。为此，莱坊公司预测外伦敦高端房产在2015年至2019年期间将累计增长17％。
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