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资深房产估价师Sherry王谈物业投资(十二)

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文|张岳

在加州,专业的房产项目估价师有四个级别的认证,上期文章已做详细描述。取得资格认证是对从业者的门槛级要求,如果要做的出色,还得花更多的心思精力,而对这一行业的兴趣和爱好也是做好工作的重要因素。

Sherry表示自己确实喜欢做房产评估,每次认认真真的做出一份上百页的报告,里面倾注了自己的心血与分析建议,她也希望拟投资人或业主都能有机会认真读一读,从而辅助到投资决策或项目的长期经营发展。“如果负责决策的人不看,我会觉得很可惜。”

专业认证评估师的由来

在上世纪80年代底,美国发生了严重的储贷危机(savings and loan crisis),上千家银行关闭或重组,Lincoln Savings银行是这些银行中的代表,因疯狂借贷导致无力偿还储户资金,使其恶名远播。当时被称为Keating Five的5位参议员亦被指责与该银行间有不当行为,仕途受到影响。

Sherry对20多年前的那段经历仍有深刻印象,并表示由政府认证的专业房产评估师也是因为这一事件才产生的。她回忆说,当时银行和估价师“狼狈为奸”,合伙作假,在对房产做评估时,主动将价值高估,从而银行得以多贷出钱,并希望借此多得利息。当时社会上对估价师的监督管理没有现在严格,只需加入一个该行业的俱乐部(club),每年付约200元钱的会费,就可藉估价师的名义营业接单。

在Keating事件和储贷危机发生后,美国联邦政府介入,发现银行与估价师联合欺诈的漏洞,便强制规定,估价师只加入俱乐部是不具备执业资格的,必须参加政府举办的准则培训与认证考核,通过之后才可以执业。此外,每一个州还有附加的规定,其中加州的规定可以说最为严格。

Sherry王表示,在加州通过了房产估价师的资格认证后,如果要迁往美国其它州,在新的地方申领执照则相对变得更容易。

储贷危机回顾与借鉴

1980年代的储贷危机与房屋贷款市场有直接关联,因为具有历史借鉴性,在此多着些笔墨介绍一下。

1979年2月和1980年9月分别发生伊朗伊斯兰革命与两伊战争,引发全球第二次石油危机,为对抗通货膨胀,美联储大举升息,3个月期复利率从1976年的4%涨至1980年的16%。在此之前,储贷机构(S&L,主要为银行)的主要业务是从储蓄者那里借钱和发放固定利率的长期房贷,并从中赚取利差。当利率急速上升时,银行的储蓄成本增高,而房贷利息收入几乎未变,造成储贷机构钜额亏损。

美国政府为此实施了一连串政策松绑,包括容许其业务扩张至商业不动产贷款及信用卡业务。该行为可以用分散化机会可带来利润来证明其合理性,但由此形成的贷款政策却在现实中增加了风险。储贷机构为追逐利润,对投机性的房地产进行投资,大举放款给商业不动产开发商,以及过度投资股票、高收益债券等高风险商品。

当时因油价上涨,美国产油区涌入大量移民,当地房市景气热络。但随后油价下跌,农业州也出现农产品价格下跌,经济景气与房市都逐渐下滑,造成储贷机构贷款担保品(房产)价值不足、投资失利的情形,并进一步扩散至全国。(未完待续)◇

责任编辑:吴明

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2014-10-08 4:30 AM
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