【大纪元2014年11月02日讯】（大纪元记者张岳综合报导）在美国买房置地，除了房（地）款和保险之外，每年还要缴纳房产税（Property Tax，亦称物业税或地税）。洛杉矶县财务与税收办公室表示，2014-15年度的房产税单已于9月底开始寄出。估价官办公室特别助理关黄嘉音（Carol Quan）提醒，如果业主在11月1日还没有收到税单，需要主动向县政府联系索取，以免产生罚金或影响房屋产权。
新移民最有可能忘缴房产税
在加州，官方的房产税单每年自动分成两期缴付。第一部分税款是11月1日到期，如果12月10日还没有缴付，则产生10%的罚金；第二部分税款是在次年的2月1日到期，如果4月10日还没有缴付，则产生10%和另外10美元的罚金。
在中国，依据中共的政策，所谓业主对名下房地产只有70年 的使用权而没有所有权。中国大部分地区的业主目前无需缴纳房产税，所以没有每年缴房产税的意识和习惯。部分在美拥有房产的华人业主自己不一定在美国居住， 而是为投资或转移资金而购买，甚至房子常年空在那里，但不论住与不住，业主都必须缴纳房产税。所以来美不久的新移民和海内外来回跑的人士最容易忽视或忘记 缴款期限而遭罚。
此外，一些民众将联邦所得税与房地产税混为一谈，认为两者同为4月15日报税截止，造成迟缴。其实房地产税并非国税局（IRS）负责的联邦税务，而是由物税局（BOE）负责的地方税，截止日期也不同。
洛杉矶顾女士表示，自己一接到税单就马上缴掉，因为就怕一忙起来把缴税的事情忘掉。居住在橙县的张女士则表示，自己在多年前曾因忘记缴房产税而遭罚。
天普市季女士则认为，不仅新移民，本地长大的美国人同样会因疏忽而忘记缴房产税，尤其是老人，而最容易忘记的是次年第二期缴款。自己因在事业单位上班，同事在缴税截止日前往往会相互提醒，从而避免忘记。
缴税方式可灵活自选
亚凯迪亚市的王先生表示，寄来的税单上有沿虚线撕下的缴税联，上面有打印好的回函地址。王先生就是用物税局提供的信封、缴税联和支票按时寄出支付。
关黄嘉音表示，除用支票支付外，业主可以选择用信用卡缴付税金，但发卡机构会收取少量的交易费。在使用信用卡缴付时，会用到税单左侧的电子资金转账（EFT）号码。
有业主为防止忘记，宁可选择一次性将全年的房产税付清，但这对普通民众可能会有现金压力。季女士则表示，其实还有一种方法，就是月付。在买房过户做托管（Escrow）时，就可以商定好，每个月除了向银行还房贷，还同时按比例逐月支付当年的房产税。这样，既可避免忘记缴付，又可减轻一次或两次付清的负担。
寄支票时要求邮局盖章证明
季女士曾在邮局工作，她提醒业主如果采用寄支票的方式缴税，最好买一个已邮寄证明（Certificate of Mailing）。因为缴税有截止日期，一旦错过就会有罚金。即使支票是在截止日期前寄出的，但物税局不一定能按 时收到并将支票及时入账，所以仍有可能被视为迟缴。如果在寄信时购买了已邮寄证明，则有据可依，可以堂堂正正的告诉物税局，“你看，我在截止期前的某月某 日已经将支票寄出，邮局可以作证。”从而避免不该有的罚金与麻烦。
申请已邮寄证明的具体做法，是到邮局填写3817表，并支付1.30美元，邮局就会出具一张证明贴在信封上，并在上面盖章。
加州房产税实际税率约1.25%
房地产税是美国地方财政的重要来源，主要用在公共开支上，如街道整修、公园、垃圾清理、警察、消防、学区教育、公交、博物馆、图书馆等的建设与维护。
加州房产税基本税率为1%，但每个县市还会加上一些，例如经过选民投票决定的联合学区税和社区大学税等。税金的计算为不动产价值，包括土地价值（Land Value）、地面建筑物价值（Improvement Value）等，减去豁免金额，乘以税率，再加上用于防洪、趴车、创伤/急救服务的摊派费用，所以最终税率为1.25%左右。洛杉矶业主的首套自住屋豁免金额为7000元，意味着可节税70元。
例如，蒙特利尔公园市一栋评估价值为182万8710美元的房产，扣减7000元免税额，计算得到在2013-14年度的房产税为2万2682元，按官方的两次付清计划，每次须付1万1341元。
年增长幅度不超过2%
因为房地产的市面价值是浮动的，特别是价格高涨的时候，政府也希望能因此收取更多的房产税。不过，为了保护业主的权益，1978年加州民众投票通过第13号提案，限制政府加重对民众房地产税的负担。在计算税款时，房地产的评估价值每年上涨幅度不能超过2%，或是按市场价值，两者取其低值来计算房地产税。
当发生买卖关系、产权过户时，政府会派估价官对不动产进行重新估价，此时的涨幅不在2%的限制之内。不过，根据更多其它提案的规定，父母和子女之间、祖父母到孙子女之间的不动产产权转移享受重新估价的豁免。55岁及以上的老人置换住所，卖旧屋换新屋时，也享受此项豁免。
不同意官方估价可以上诉
加州物税局表示，在接到房地产税税单之后，如果认为官 方评估的物业价值过高，可以提出上诉。业主不在美国或无暇处理，可由业主的配偶、父母或子女，或任何负责直接缴纳房地产税之人提出评估上诉。另外也可由授 权的代理人如律师、会计师等提出上诉。但无论上诉与否，都须按时缴付税金。如果商业房地产超过三年不付房产税，住宅超过五年不付房产税，政府有权将该物业 进行拍卖。
加州住宅和商用房产的面积、结构、价值和房产税额及当年税金缴付情况是透明公开的，都可以通过所在县的网站查询到，买家在做决定前也可以利用这些网站查询自己所钟意的房地产是否有遗留的税负问题。
洛杉矶http://assessor.lacounty.gov/ 橙县http://tax.ocgov.com/tcweb/search_page.asp/ 如果您不方便上网，在缴纳房地产税过程中遇到问题也可拨打电话，洛杉矶213-893-1103，888-807-2111，橙县714-834-3411。◇
责任编辑：吴明
