【大纪元2014年11月04日讯】（大纪元记者徐玥报导）曼彻斯特是英国第二大城市，也是著名的大学城。拥有两家优质大学，曼彻斯特大学和曼彻斯特城市大学，各有约3万8千名学生。对于人口50多万的曼城来说，学生规模可谓庞大。因此，学生住宅也成为了当地房地产市场的重要组成部分。优质、畅旺的学生住宅市场也能吸引更多英国国内和海外的优秀留学生，促进该城的“知识经济”，因此学生住宅市场也深获政府的重视。
根据曼城当地政府在2013年底发表的一份报告，近年来，学生数量出现一些变化，学生住宅市场从地段到住宅类型也有一些改变。
学费增加 学生人数出现波动
英国大学的学生人数在过去15年增长显着。然而近期的政策变动，加上经济不景气，导致学生人数出现波动。2010年英国中央政府规定，大学有权将每年的学费调高至9,000英镑，这比以前的3,375英镑上限高出许多。2011年申请2012年秋季入学的人数应声下跌7.7%。
不过，曼城市政府的报告认为，申请人数下降或许仅是一时的现象。类似情况在2006年也曾发生过。在学费上调后的第一年，申请人数显着减少，但是再过一年就基本恢复正常。确实，2013年的申请较2012年回升3.1%，不过尚未回到学费调高之前的水平。这些不明朗因素也给学生住房市场带来了一定的影响。
优质新房和新建宿舍吸引学生客
近期的变化还包括，市中心及其边缘地区的非学生公寓的租赁市场变得非常活跃，吸引了很多学生房客；其次，私人投资者推出的学生公寓楼增加。
不久之前，曼城学生住房还相对集中在曼城大学校园边Wilmslow Road地带附近。不过，活跃的租赁市场和大量新建的学生公寓将学生客引向了更往北面的市中心及边缘地带。许多国际生也被新推出的优质公寓吸引。
大学自身也在扩建宿舍。曼城城市大学在Hulme校园兴建1,171套宿舍（其中730套为新增，441套为更换）。曼城大学今年也推出了宿舍扩建计划。新的“学生村”将取代原来的两座旧宿舍楼，含3,000套全新学生公寓和镇屋（Townhouse）。另外，针对学生的私人住宅开发项目也不容忽视。自2009年以来，这样的项目就有7个，共含1,840套住房。
需求出现最大倒退的是城南低端、较小的学生住房。在Wilmslow Road东边和西边的地区，诸如维多利亚公园（Victoria Park）、Rusholme和Levenshulme的部分地区出现了房租下跌、空房率上升的现象。政府报告认为，这些地段的房东再也不能像20多年前那样依赖于学生房客的租金收入了，一些房东或许需要转向非学生的“主流”租客招租。
另外，在传统的家庭住宅区，不时见到学生合租家庭住宅（Houses of Multiple Occupation）。从目前来看，很多两年级和三年级的学生继续在城南近Wilmslow Road的住宅区合租房子。近年来，学生房客和当地居民的纠纷也越来越少，学生房客甚至在一定程度上稳定了这些住宅区的发展。
政府力挺学校及复兴工程楼盘
不过，为了支持正在开展的学校宿舍扩建计划和在曼城进行的多项复兴地区（Regeneration Area）的新楼盘，曼城市政府将在相关地区限制合租房的数量。如果该区已经有较多的民宅用作学生合租，或者正在推出复兴工程的楼盘（如Grove Village等地），民宅的业主申请合租许可的难度就会很大。这对于投资复兴工程（Regeneration）地区的新楼盘的业主来说，是个好消息。
学生宿舍 vs 主流住宅
投资学生公寓与投资主流住宅侧重点不同，以下供有意进行这方面投资的读者参考。
学生公寓
1） 学生公寓价格较低，适合资金较少的长期投资者。按揭利率较一般民宅高。
2） 学生公寓投资侧重现金流和租金收入，升值不是目标。
3） 发展商往往会统一招租并管理，业主支付管理费。
4） 目标租客群较窄；物业转手时，潜在买家亦较民宅为少。
主流民宅
1） 价格往往超出学生宿舍很多，故投资所需金额高。
2） 升值潜力一般超过学生公寓，也是民宅投资的重要考虑。
3） 须自己或者委托租赁中介招租。
4） 租客选择较多；物业转手时，潜在买家也会较学生公寓多。
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