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买康斗吗?请睁大眼睛

唐明镜

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【大纪元2014年12月12日讯】(大纪元记者唐明镜报导)康斗(Condo)是自己拥有的公寓套间,在人口稠密的中国以及北美都市区非常普遍。和中国不同的是,北美的康斗业主往往受制于房主协会(Home Owners Association, HOA)的诸多规定。地产经纪人Sara Benson曾经经手了多套康斗买卖,她最近合写了一本书,表达她对康斗业主的愧疚之情。
  
这本书的名字为《逃离康斗监狱:无忧虑的社区生活方式中的风险和生存技巧》(Escaping Condo Jail: The Keys to Navigating Risks and Surviving Perils of the ‘Carefree’ Community Lifestyle)。书中列举了很多康斗“痛苦”生活的例子和轶事。读了此书,你大概再也不想购买康斗或共管公寓(co-op)了。
  
尽管如此,Benson 强调说,市场上还是有很多管理良好透明的康斗楼的,关键是你购买时一定要睁大眼睛!
  
Benson解释自己撰写此书的目的说,她采访了美国各地不少经纪人、律师、业主和房主协会等,发现每个州都有康斗法律,但几乎没有执行,更谈不上真正的处罚了。在解决业主和房主协会争端时,最普遍的方式就是诉讼,但诉讼往往也伤害自身。“我写书的目的就是要教育消费者和地产经纪人,” Benson说。

十点买家清单

  
Benson在书中提供了一个买家清单,列举了十个要点,懂行的买家可以遵循。其中包括:要求律师审核销售合同;找出特别物业费(special assessment)和常规物业费;协会现金存储和经济状况;业主自住率等。
  
最重要的是,买家应该要求获取房主协会文件(condo doc),文件中包括公约、章程、董事会、会议纪要、年度预算、保险凭证、财政储备研究等。
  
可是有些房主协会并不给意向买家提供这个文件。“有些协会比另外一些更加透明,通常这些愿意提供文件的协会管理得更好。”Benson 说,她的做法是在买家客户下单前,就要求这个文件,如果对方不能及时提供,她就会在标书中注明“购买的先决条件是要阅读康斗文件,以及董事会会议记录”。
  
“会议记录是唯一能发现特别物业费蛛丝马迹的方法。” Benson说,记录中会讨论是否要修屋顶或换窗户,这些工程费用大,需要向业主征收额外的物业费。“你不希望自己购买住进后,物业费一下子猛涨。”

要仔细阅读文件

  
事实上,无论房主协会情不情愿提供文件,意向买家是有权获取它的,但是大多数买家都没有仔细阅读。Benson还发现,很多经纪人也没有认真阅读,律师也不去看。
  
“我从来没有遇到一个客户会拿着康斗楼的财务表去找专业会计,审核它是否合理。” Benson认为,大部分人看不懂这些冗长的文件,但在购买前,一定要搞清楚三件事:协会财务是否健康,是否有未决的法律争端,以及自主/出租比率。
  
一个普遍的认识是,地产经纪人总是希望能尽快成交,而非主动帮助客户规避潜在风险。Benson表示,这本书能让买家更加懂行,也让经纪人更能为客户负责。◇

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2014-12-12 7:17 AM
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