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硅谷地产系列二

Cupertino学区房 中产家庭的梦想

库柏蒂诺(Cupertino)是Apple总部所在地。(李欧/大纪元)

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【大纪元2014年12月09日讯】(大纪元记者马天祥旧金山湾区报导)城市基本概况:Cupertino位于硅谷核心地带,人口大约为61,397人,2000年以来增长9%,人口密度1,865人/平方英里,年龄中线为34.31岁,家庭数为21,145户,有孩子的家庭为10,071户。

工作人口比例:白领80%,蓝领20%。家庭年均收入约为15万美元。该市是苹果公司、赛门铁克(Symantec)、全球最大的开放源码公司MySQL AB等大公司所在地。市民自有房屋比例为61%,出租房占36%。出租价格,1室大约$1,500,2室$1,750,3室$2,500。(以上为2014年底数据)

对学区的钟爱,让Cupertino这座南湾小城市,成为大陆移民最喜爱的居住地之一,也促使近几年,Cupertino房价不断上涨。大部分Cupertino的买家还是那些高科技新贵们,而且大部分头期款来源于中国大陆。基于在中国房地产市场只涨不跌的历史,这些新贵们出价的气魄之大,让那些在湾区住了几代的居民叹为观止。

奔著学区来的买家

从统计数据看,Cupertino买房者的头款比例还是要比比湾区其他城市低一些。过去一年,Cupertino平均房贷房价比(LTV)大约在75%~80%之间,而在Santa Clara县其他地区的平均房贷比例是70%~75%。华裔买家在Cupertino买房,很少有以投资为目的的(因为投资屋的头期至少要25%),大家目标几乎一致——大部分是奔著学区来的。

和Palo Alto等其他高价位城市相比,Cupertino还是属于中产阶级的社区。30~49岁的成年人和0~19的孩子占了Cupertino人口的90%。78%的家庭都有孩子。绝大部分的家庭年收入10万~20万美元之间。Cupertino有多所公立学校,在加州排名靠前。高中以Monta Vista High最为著名,在加州排名前10名之内。SAT平均分数达1950分以上。公立小学非常优秀。

房价坚挺 上涨空间大

华人买房有个特点,只要认定是学区房,就会设法购买。他们不在乎美国人计较的投资回报率。为什么?学区房还有降价的吗?这是刚来美国的大陆华人常有的想法。这也让Cupertino的房价坚挺不退。

相比北京、上海等中国大陆一线城市,Cupertino的房价仍要便宜的多;比湾区另一城市Palo Alto,Cupertino 仍有很大的上涨空间。注重学区的家庭,如果有孩子,在经济能力可负担的情况下,学区城市Cupertino当然是最佳选择。◇
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Cupertino房市3大特点:

1.房价高。近年来,Cupertino房价几乎是Santa Clara县其他地区均价的一倍。
2.买房市场需求大,平均成交价高于标价的5%~10%,而湾区其他地区只有1%~3%。
3.换手率高,市场处于持续平稳增长的过程中。成交量会随着市场和经济大环境的变化而有稍微的变化,不会出现大幅波动的状况。
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Cupertino房市评价

优点:
Cupertino房市的保值点在于它成绩优秀的学区。无论经济如何市场上的房源不会突然增加和减少。许多家庭在孩子一但上大学就会搬离。Cupertino即使在景气较差的时候,也不怕没有买家接手;生活方便。这也是为什么许多年轻亚裔愿意搬到Cupertino的原因。

缺点:
Cupertino有一、两个共渡屋(Condo)社区有租屋率的限制,基本上不可能转换成投资屋,所以将来换房的时候必须卖掉。这几个社区的价位相对比较低一些,买家如果只是想短期过渡的话,就不太适合了。
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Cupertino淘房:如何拿到好房子?

Cupertino目前房源稳定,购买者众多。得到好房源信息,必须尽快出手,一犹豫就可能错失机会。根据观察,拿到好房子衹要注意以下两点:

1.一定要多看房。看房子,目光要放远,不能老和最近的成交价比。这样就衹能追着市场跑,无论下多少Offer都很难买到满意的房子。因此,看到中意的房子,下手一定要要快、狠、准。

2.出价一定要准备充分。成交前后要抓住两个要点:反悔期(Contingency Period)和购买价(Purchase Price),保证很快可以买到中意的房子。◇
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湾区地产代理董岚
湾区资深地产,贷款专家,BayOne房地产贷款公司合伙人,精通国语、英语。
网站:www.NancyDong.com,电话:408-393-6202

责任编辑:李曜宇

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2014-12-09 7:03 AM
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