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买房前一定要避开的一案公司

李凤翱

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民国九十一年,国内发生三三一大地震,位于土城的“大庆信义福邨”大楼严重倾裂半毁,成为危楼。后来经过查证,是因偷工减料所致,住户于是提起诉讼,法官也判赔受灾户八千五百余万元;但被告“大庆建设”主张,当初的建案是由“高庆建设”推出,于是拒赔并提出上诉。

事实上,高庆建设已于发生地震半年多后解散,成了所谓的“一案公司”,幸而五十多名受灾户留有当初的售屋广告,上头印有“投资兴建:大庆建设关系企业.高庆建设”,且契约书封面也印有“大庆建设”字样,让被害人得以举证。至今,因大庆拒绝赔偿,住户也只能继续与其抗争。

买房子前,首先要注意的,就是这种可怕的“一案建设公司”。什么叫做“一案公司”呢?就是建商在推出建案之前,专门成立一家公司来负责处理这个建案,如果你签约购买这样的房屋,一旦房子没盖好或有其他纠纷,他大不了就宣告倒闭,即使你打赢官司,也往往无法拿到实质赔偿,烂摊子完全得由你承担。

正常来说,正派经营的建设公司不可能只推出一个建案,会专门成立一家公司来负责一个建案,有些的确是不肖建商预谋落跑的手段,但通常是建商为了分散风险之 故。因为台湾流行预售屋,从推出建案到房屋兴建完成的时间很长,中间可能产生各种风险,所以建商要另外成立公司来负责;万一出状况,责任也由“一案公司” 来扛,不会连累到母公司。这样的风气其实不只存在于建筑界,就连科技公司也普遍如此,最后商人规避了风险,承受恶果的却是倒楣的消费者。

Point1>识破“一案公司”的产生背景

根据不动产资讯的长期研究资料显示,台湾“一案公司”建案的平均市占率将近四分之一,房地产景气越好,本业不是建筑的企业越是一窝蜂抢进,一案建商的比率 就越高。这两年房市火红,甚至有业界的非正式估算指出,有近七成都是“一案公司”,建筑品质及售后服务的风险也随之提高。

最常采取“一案公司”做法的,往往是手上拥有许多预售屋建案的建设公司,为了分散风险所采取的策略。第二种,是母公司虽然有名气,但原本不是从事营建事 业,便透过释出土地等方式与“其他建设公司”合建,而这所谓“其他建设公司”很可能就是一案公司;第三种则是地主,以个人名义独资,或者与“某建设公司” 合建,这个“某建设公司”也很可能是一案公司。

Point2>注意真正的签约对象到底是谁

我遇过许多关于“一案公司”的纠纷,消费者事后很无辜地说:“售屋小姐明明一再跟我强调,这房子是某某著名的老牌建设集团盖的,或者说是上市公司的关系企业,但我一看契约,明明号称是‘京X’公司,盖章的却是‘金X’!”

我听了只好告诉苦主:“就像以前那个卫生纸广告一样,差一个字就不是纯洁啰!”

毕竟,事前如果没有做好功课,错买“一案公司”的建案,一旦产生瑕疵或保固等后续问题,只能向该“一案公司”主张;若要向所谓某某集团主张,基于契约的约 束,求偿的过程必定非常艰辛且困难重重。如果是小问题,有信誉的“母公司”或许不太会卸责;但遇到类似海砂屋、辐射屋等重大风险,因为涉及金额过高,他们 绝对会推得一干二净。

要避免落入“一案建商”的陷阱,首先必须慎防广告或销售人员的舌灿莲花。卖房子的人常标榜,这个建案是某某集团或上市公司、甚至某几个上市公司联手合作, 从营建、钢铁到代销公司都很有名,看起来声势相当浩大;但你千万别忘记,列名契约里的才是最终的负责者,真正跟你签约的公司才算数!消费者千万不要被响亮 的名号所迷惑,一定要注意真正的签约对象究竟是谁?

我有个客户买房子时,对方明明标榜是“X阳建设”,结果准备签约的时候,却变成了“X城建设”,还宣称两者是关系企业。然而,我们去查证公司持股,却查不出它们的关联;问销售人员可不可以担保,他们又改口表示恐怕不行,结果当然就不买了。

其实,我们一度查到这个建案是合建户,但即使你心知肚明背后的对象是谁,只要签约者是“一案公司”,为了减少不必要的风险,最好不买为宜,或等盖好成为新建案再决定都不迟。

总而言之,你认为应该负责的公司,在契约上就应该是那一家公司才对;如果不是,你就要提高警觉,签约的建设公司或许就是为了这个建案才设立,也有可能随着这个建案的结束而结束。

Point3>从经济部资料库找出端倪

房屋是高价值的不动产,消费者购买经验有限,通常并不熟悉打交道的公司是不是“一案建商”,所以要勤查资料,第一步可以先上经济部网站查询这家公司或分公 司的成立时间、资本额。建筑业目前没有高资本额限制,一百万就可以成立一家公司,如果这家公司的资本额低,又在推出建案之前不久才成立,就可以合理研判它 可能是“一案公司”。

Point4>确认建商的保险内容

接下来,就要询问建商有没有保险?保的是哪种险?保险金额多少?并针对这些内容,要求对方拿出保险合约或相关文件证明。一般建设公司保的往往是“意外险”,鲜少像国外那样采取对消费者相对有利的“履约保证保险”。
事实上,我们签约买屋,最关心的是房子必须盖好,不要变成漏水屋、辐射屋、海砂屋或者是公共设施有瑕疵,而履约险就是让保险公司确保房子不会沦为无人善后 的“孤儿屋”。台湾没有强制投保履约险,一般的保险内容又无法解决房屋兴建完成后不良的状况,这是建商机巧的技俩,也是尚待弥补的制度缺憾。

Point5>询问过去的实绩或正在进行的建案

再来,还要询问建商以前有无实绩?在哪里盖过房子?口碑好不好?同时记得自己上网查一下,也要注意建商提出的“实绩”,会不会是张冠李戴的结果。当然你可以反过来问建商,除了这个建案,现在手上还有哪些建案在进行;没事时特地到现场实际走一趟,就知道对方说的是真是假。

你可能会抱怨,为什么我买个房子要这么累?难道没有简单一点的方法吗?但仔细思考,平常我们购买几百、几千元的商品都要货比三家,购置房地产动辄几百、几 千万,甚至有的价值上亿元,难道不应该先查清楚再做决定吗?而且,你查得越勤、问得越详尽,对方知道你是行家,也就比较不敢信口开河,也有某种程度的保护 作用。

其实,“一案建商”的弊端不是无解,而是看政府有没有决心从制度面来解决。国外的履约保证保险制度,等于让保险公司协助消费者过滤和管控风险,资格越老、 纪录良好的公司,保险公司审定的保费越低;而纪录不好或新公司的保费则相对较高。事前有保险公司审查,事后出问题由保险公司处理,再加上“先建后售”的市 场习惯,“一案建商”的纠纷一定会减少。

台湾的建商很会制造抢手氛围,总是宣称后面还有很多组客人,如果你不马上签约,一定会立即被别人签走。但事实真的是如此吗?买气是真的那么热,还是他们自 己安排、炒作出来的?聪明的消费者应该打破迷思,冷静想想:就算这个建案真的很抢手,如果后来出状况却求偿无门,是不是比没签下这栋房子还损失更多?想要 维护自己的权益,步步为营才是上策!

避免购屋纠纷的自保要点:

一、购屋纠纷高居消费申诉排行榜第一名,业者提供不对等讯息、消费者匆促付订签约却后悔莫及的案件层出不穷。购买预售屋之前,可以先参考行政院内政部的《预售屋买卖契约书范本》、《预售屋买卖定型化契约应记载及不得记载事项》,了解自己应有的权益。

二、根据《消费者保护法》第十一条、第十一条之一,业者提供的定型化契约,所用条款应本着“平等互惠原则”,而且必须提供三十日以内的合理审阅期。以预售屋为例,契约审阅期至少是五天。

三、有的业者为了规避事先审阅期,会引诱你签署加注“已审阅”或“放弃审阅”的相关条款。在你还没有仔细审阅契约之前,千万不要签署,以免丧失权益。

四、签约前,应该透过经济部“全国商工行政服务入口网”(http://gcis.nat.gov.tw/welcome.jsp)的“公司登记查询”,来确认建设公司的相关资料。

五、台湾没有强制建商投保房屋履约保证保险,但内政部《预售屋买卖契约书范本》已纳入“不动产开发信托”为主的履约保证机制,消费者应该要求建商确认履约保证的范围。@

摘自 《懂这些,消费从此不吃亏:消保斗士教你如何捍卫权益》商周出版社 提供

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2014-02-18 9:41 AM
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