site logo: www.epochtimes.com

预售屋的广告陷阱

李凤翱

人气: 209
【字号】    
   标签: tags: , ,

─保留证据、看懂设计图,聪明对抗不实宣传

台湾预售屋盛行,但广告不实的程度,跟中国的黑心特产相比,说是半斤八两尚不为过──样品屋、招待所常常刻意设在繁华的大马路边,工地却在偏僻巷弄末端,经常让消费者受到误导,而搞得满肚子火。所以,我们在选购预售屋时,样品屋、招待所都不是重点,关键是:你真正的房子究竟要盖在哪里?

在法律上,建商所用的广告叫做“要约之引诱”,为了引诱你去购买,当然会极尽所能放大建案的优点,吸引消费者驻足浏览,接着心动而进行消费。但我们要注意的是,吸引目光的广告毕竟只是广告,内容与实质是否一致,还是要靠自己积极去了解,才不会被广告所迷惑。

我以前有个客户,看了样品屋,以为自己要买的一楼店面预售屋,就在台中市热闹的文心路上,结果房子竟然是盖在巷底,根本做不了生意,只能当作住家。虽然销售人员先前曾口头告诉他是店面,但没有实质证据,就很难讨回公道。

另外,我也有好几个在台北的客户,看到建案叫“大直XXXX”豪宅,招待所设在大直美丽华一带,事后却发现工地其实是在文湖国小后方的山上,根本看不到大直;甚至有几个豪宅建案,其实是盖在“夜总会”的对面或旁边。同样常见的是,在工业区内盖厂房,却以住宅的名号来销售(俗称工业住宅),价格当然比较便宜,但跟消费者的期待,甚至法律的规定却差了十万八千里,所产生的纠纷自然相当多。

保留证物,就是保障诉讼权益

由此可知,从预售屋广告文宣上看到的视野风景、建案位置、中庭花园等公共设施,绝对不能全盘采信,一定要小心查证。

或许你会问:“难道建商的广告,可以随便胡编乱骗吗?”根据《消费者保护法》第二十二条规定,建商应该“确保广告内容之真实”;但是问题在于,盖房子的是建商,推案却往往交给代销公司,销售人员为了卖房子,文宣品或口头宣传一定会夸大,甚至到了不实的程度;一旦发生纠纷,欺瞒情节严重的代销或许会锒铛入狱,但此时钱也已经进入对方口袋,消费者事后的举证及诉讼却旷日费时。所以,你还是必须紧紧守住第一关,走出宣传迷雾,认清“契约书”才是攸关权利义务最重要的文件。

房屋的建材方面也是如此,为了强调奢华,建案广告经常宣称使用日本马桶、意大利磁砖等设备,契约书却在某品牌后面又加了一句“或同级产品”,看到这种字眼,就表示它有替代性,要小心建商故意含糊其辞,故意采用不同品牌,然后将价差赚走。

事实上,现代建筑工法很省时,以前盖一层楼需要一、两个月,现在可能一星期就盖好了,因为建商在盖房子之前就已选好材料;既然材料早已确定,还在契约书卖弄这种手法,当然相当不应该。因此,你应该要求将“同级产品”等字眼划掉,以免事后无法主张权益。

广告不能尽信,但你拿到的广告文宣资料极有可能成为诉讼证据,一定要妥善保存。《消费者保护法》第二十二条说,企业经营者“对消费者所负之义务不得低于广告之内容”,这句话很有意思。在我看来,除非买卖当事人事先透过特别约定、个别磋商条款来排除广告内容,否则广告在契约成立时,就应该成为契约的一部分。

然而,在实务上,法院的认定并不一致,有的法官认为广告纯粹是宣传手法,但有的法官认为它也是契约的一部分,判决依据在于,签约时有无将广告诉求中较具争议的内容,明确定义于契约之中。

有位小姐花了千万元,买下号称户户有温泉的透天厝,等业者通知交屋时,她却发现温泉浴池根本没水龙头,当然也没温泉可言了。这位小姐因此要求解约,却遭业者拒绝,因为后来法院判定,契约中有“温泉管理使用约定”,业者理应提供具有温泉功能的建物;但房屋的主要功能是供人居住,业者虽然未依广告提供温泉,但房屋现况仍可居住,因此,此案最后判决减少价金及给予补偿。

既然建商或代销公司发送的传单、小册子、说明书、报纸广告可能形成契约内容,我们当然不能丢掉,应该妥善留存。以报纸为例,最好不要剪贴,全页保存才能清楚辨识刊登的媒体及日期。

另一种手法也经常看到,那就是建案广告主打美轮美奂的大照片,却在不起眼角落以很小的字体注明“电脑合成示意”,或是显示样品屋与工地所在位置不同的地图,小到不能再小;这些都是建商或代销公司在测试法院底线,未来的采证程度,往往也要看法院的态度。因为,有的广告是单张,有的却是折页,页数越多、重要讯息位置越不明显,越可能是蓄意隐藏,消费者不知情的可能性就越高。

就像有的网路广告故意设置障碍,要你透过层层点选,才能找到重要的资讯,甚至有些还让你找不到呢!对于这些重要或正确的资讯找不到或很难找,却以华丽的名词来使消费者误认的情形,是属于“引人错误之表示或表征”,按《公平交易法》规定,可以主张该建商或代销公司广告不实,如果自身权益有受损害,可以另行主张损害赔偿。

建商跟代销公司的广告手法一天比一天细腻,但有意无意引起消费者误会的行销手法却一直存在。例如,有的建商与代销公司在广告折页及地下一层公设平面图上,将防空避难室兼停车空间标示为“轻食交谊区”,除违反建管法规,也可能引起大众的错误认知或决定。公平交易委员会认定,这属于虚伪不实及引人错误之表示,违反《公平交易法》第二十一条规定,可对建商及代销公司处以行政罚锾。

所以,对于广告,我们当然要防范未然。如果广告提到中庭花园、游泳池、亲子教室或游憩设施,实际签字的契约书却没有,就要提高警觉,保留相关的文宣广告,可做为请求减少价金或解除契约的重要依据。

详阅建筑设计图,揪出虚拟设施。

避免预售屋广告陷阱的第二步,就是确定“你买了什么”?在房地产热络时期,曾经发生建商买空卖空的案例,还没有拿到建造执照就偷跑开卖,最后一走了之,严重影响消费者权益。

为了防止类似事件重演,后来规定必须先取得建造执照才能推案销售,而申请建造执照,应备具申请书、土地权利证明文件、工程图样及说明书,其中工程图样包括房屋的平面图、立面图、剖面图,甚至建筑物各部分之尺寸构造及材料,都要事先送审。你可以要求对方出示这些资料,这么一来,想要胡搞瞎搞的虚拟建案就无所遁形了。

事先观看建案设计图,可以同时确认广告所宣传的公共设施是否存在、规划的用途是否一致。我曾随口问过消基会里某位担任建筑师的成员:“你设计的某某建案规划的亲子教室如何?”他很讶异地回答:“没有啊,我画的图没有这项设计啊?”奇怪的是,后来却真的盖出亲子教室,原来是建商以二次施工方式自行增设的违建,这个问题可能涉及违反安全结构,消费者不得不慎。

因此,你一定要事先掌握建管处通过的平面图等相关资讯,如果上面没有亲子教室、韵律教室等,就代表建商吹嘘的这些设施不存在、不合法,或是未来使用状况跟他们宣传的不符。例如虽然号称规划游泳池,但深度明显不足,只能用来戏水,甚至根本是蓄水池,不可能用来游泳。

你可能说,你根本看不懂平面图、管线配置图这么多有的没的,为什么要这么麻烦?其实,这些相关设计图都非常重要,因为建商或建筑师往往不见得会考虑每个住户的居住需求,例如从设计图可以看出机房在哪里,有的设在地下室,对住户的影响比较小;有的却在露台,造成露台附近的住户受到噪音影响,你对这些会影响到居住品质的风险,都应该事先了解。又例如说,从管线配置图可以发现污水排放管线有时集中在特定楼层,万一你买的正是这一层,难道不想知道究竟有什么影响吗?如果看不懂也没关系,问就对了!花了那么多钱,房子就是要住得安心,不应该变成一场大冒险。

留意夹层屋等“创意空间”的陷阱

另一个要注意的大陷阱,就是纠纷不断的夹层屋。在台北市,除非是复合式的重叠建筑,否则,只有顶楼或一楼可以容许合法夹层。如果是合法的夹层,建商通常就不会以所谓“创意空间”来形容;反之,如果是不合法的夹层,为了避免被认定是非法,就故意用“创意空间”这种模糊字眼称之,一方面规避违法的可能,一方面也让消费者有无限的想像空间。

所以,如果建商销售其他楼层的“创意空间”,标榜甚至鼓励你以后可以进行“二次施工”,那绝对是违法的,一旦遭查获而被迫拆除,或是因为各个楼层都违法“二次施工”而增加安全风险,后果都是买错房子的消费者在承担。

台湾地狭人稠,大家都想多“偷”一点房屋使用空间,衍生阳台外推或夹层等“创意”行径,但这些做法其实都很危险。因为,建筑设计规划都有一定的载重量,即使你买的是合法的夹层空间,难保其他楼层的邻居没有偷偷进行“创意”规划。在无法确知隔壁或楼上邻居是用哪种材质装潢的前提下,如果每户都在做“创意”,很可能造成整体超过载重量的风险,一旦地震来了,你的梁柱真的承受得住吗?

万一你有购买夹层屋的需求,也不要被预售广告或样品屋所迷惑,一定要注意高度,挑高四米六比较合理,挑高三米六通常是不舒适的,因为你必须扣掉楼地板厚度大约二十公分,而超过十楼以上的消防设施管线在天花板要占掉三十公分,如此一来就只剩下三米一;有时天花板还要装潢,空间就更局促,恐怕只能在脑袋里想像创意而已了。

建商的夹层样品屋,使用的通常是轻材质、轻隔间,可能已经美化过了,甚至现场给你看的空间其实是三米八或更高,并不是三米六。从视觉上,我们感觉不出三米六与三米八的空间差异,但消基会义工曾经带着皮尺要实地丈量,结果被销售人员拒绝,可见样品屋的魔术手法经不起考验。

夹层屋形成的“创意”空间,通常只能堆放东西而不是堆放“人”,也就是并不适合居住,但购买夹层屋的消费者,对空间的期待及使用状况却往往不是如此。覆巢之下无完卵,请务必清楚认知自己或邻居“创意”过度可能带来的共同风险,避免被广告误导而造成损失。

这样做,保障消费权益

合法夹层预售屋辨识方法:

一、要求建商或售屋者出示主管建筑机关原核准的图说内容,查核该夹层的设置是否经该主管机关核准,如该夹层未标示于核准图说中,即属违法。
二、签订购屋契约时,若建商或售屋公司提及,可于领得使用执照后再行二次施工者,即属违法。

三、如果无法自行判断,可要求建商或售屋者出示建造执照,依执照号码向当地主管建筑机关查询。

四、建商或售屋者如无法出示建造执照,购屋者可向地方主管建筑机关、行政院公平交易委员会、各级政府之消保官及消费者保护团体,进行检举。
(资料来源:内政部营建署)@

摘自 《懂这些,消费从此不吃亏:消保斗士教你如何捍卫权益》商周出版社 提供

评论
2014-02-26 12:01 AM
Copyright© 2000 - 2016   大纪元.