文|李秉信
当房地产交易市场逐渐热络的时候，一个很重要的指标，那就是新屋的开工率，以及重新装璜和现有屋的建筑潮，会逐渐的加温。笔者犹记得，在2008年至2009年房地产交易非常清淡时，因为地产交易成交量近乎无量下跌，所有的建筑商都经历了生意上最寒冷冬天。徨论有执照的建筑承包商没有工作，许多的地产经纪人纷纷寻找其他的工作机会。在那个时候，许多有执照的建筑承包商常常自我调侃，为了谋求生存之道，养活工人，就算是数百元、不需要建筑许可的维护保养工程也在接。相较于今日洛杉矶火热的物业市场成交，建筑工程在如火如荼的进行着，有名声的建筑承包商，工期往往须安排在半年以后，这样的需求量，真的是不可同日而语。
选择怎样的建筑承包商？
人们在进行物业建筑的时候，往往低估聘请一个好的承建商的重要性。虽然好的承包商可能不一定会超越您的期望，但一个不好的承包商，肯定会令你的生活挫折及紧张。以下是一些基本的指南，提供读者作为参考，以确保你聘请一个合格又负责的的承包商。这是一个很重要的动作，就是一定要雇用有执照的建筑承包商。读者必须要有这样的了解，物业在建筑过程中，常常充满着变数，及不可预测的追加成本。有执照建筑承包商基于政府法规的约束，以及个人名声，一定会负责到底。消费者如果和建商发生纠纷时，可以向州政府的建商管理部门提出申诉，管理机关会进行调查，作出裁决。相形其他没有执照的承包商，遇到纠纷常常就一走了之，人间蒸发。消费者的权益不但无法得到保障，而且求诉无门。
到工地实地考察建商
在你签署一份承包契约前，先上网查寻当地政府建筑局，确定这家公司有在政府建筑局登记注册。同时也要看看这家承办商，在同一时间内，同时承包几个工程。参观他的工地，了解施工品质。这会是一个很重要的参考，看他是否兼工太多，以他现有的物力及资源，将来是否有精力专心做你的工程。本来预期九十天就可完成的工作，拖到半年以上，在业界的实务上，更过分者有些包商，专门收订金，而且所收订金比例，超过法订比例的百分点十，装模作样的进行开工，但是完工日却是遥遥无期，那将是业主可怕的恶梦。要了解这个包商是否曾经和其他业主有过纠纷，可以联系Better Business Bureau，看看这家装修公司是否有被任何人投诉过。
执照、工程许可与劳工保险
业主对于承包商最多的埋怨，就是施工品质参差不齐。常常在估价的时侯，过渡渲染施工的品质，然而在完工时的产品，却远不如当初承诺的蓝图。其间的差异性，乃是在于他们是否有专业执照。虽然不是所有持照的承包商都最好，但有执照，至少保证他们有接受过相关专业的培训。这是个很重要的概念，施工者要有执照，而且业主要确定，他们会协助申请所有你工程项目所需的许可证。市政府的法规是非常严格的规定，没有许可证的工程，都称作违章建筑，会遭遇被拆除的下场。许多业主在将工程招标的时候，常常只在乎较低的工程总价，而忽略了仔细阅读合同，并确保承建商有责任及劳工保险。如果承包商为降低工程报价，拉低成本，没有购置足够的保险，来含盖所承包工程的责任，或者是施工工人没有劳工保险。业主所承受的风险是很大的。
找承建商 也要货比三家
在实务上，笔者建议业主至少面试三个不同的承包商。比较他们的回答及价格。也可以问他们是如何估计这个工程的价格，以及预估施工可能需要的天数、材料及人工。请记住，最便宜的投标不一定是最好的，因为原料价格有所不同。此外，请确保您给所有的承包商相同的计划，以确保价格比较准确。最后，请务必确保您的承建商同意解决工程中任何可能意想不到的问题。同时仔细协商每个工程项目，包括如何付费，并且把这些条款包括在合同中。而在契约中的重要条款，就是建筑担保金制度。在美国，一个多世纪以来，建筑承包保证书，在降低和分散建筑行业资金风险方面，发挥着重要作用。
承建担保金制度
所谓担保金制度，是承包商在承包一个建筑项目时，项目所有者、融资者、建筑师或工程师、承包商和分包商之间分担项目风险，而且在这个风险分散制度中，可以保证就算遇到纠纷，也可以圆满完成。在建筑业界大家耳熟能详商业建筑保证书，始于19世纪晚期承包保证书。当时，承建公营建筑项目的私营建筑公司大量破产，而且为这些承包商做担保的个人也被证明没有偿付能力，于是，法人担保制度的诞生成了发展的必需。1884年，第一家担保公司“美国担保有限公司”在纽约州成立。1894年，美国国会通过了“赫尔德法”，使保证书成为所有联邦建筑项目中的强制性要求。
目前，美国政府有一份“财政部名单”，该名单中的担保公司可以被授权为联邦建筑项目做担保。保证书是一种项目所有者（称为保证书债权人）、被担保的建筑承包商（称为保证书主债务人）和保证人之间的三方协议。保证人通常是一个专业担保公司或财产保险公司。在三方协议下，保证人以其信用和名誉，保证主债务人忠实地履行承包合同的义务，当主债务人未能履行其承包合同的义务时，保证人将安排这些义务的履行，或者是赔偿因主债务人未履行义务给保证书债权人带来的损失。建筑承包保证书是保证书的一种。在美国盛行的其他保证书还包括忠实保证书、公务员保证书、信托保证书、法院上诉或强制令保证书、特许和许可保证书和分块土地保证书。
笔者观察到，在建筑过程中许多人对于保证书的功能有过多的期许，而产生误解。保证书既不是信用证，也不是保险单。相反，保证人仅仅通过同意用自己的信用和名誉，来支持承包商。以使其符合建筑承包合同的要求，来为承包商（保证书主债务人）提供一项服务，理论上不应该承担赔偿责任。为得到担保而支付的费用（通常称作保证费），也不同于保险费。在保险中，保险公司假定其将在某些保单上遭受损失，相应地收取一定的保险费。然而保证被视为是保证人将保证书作为一项服务，提供给保证书主债务人，而且保证书主债务人将完成其全部承包合同义务，从而避免给保证人带来任何损失。
所以从理论上讲，所有违约责任应当仅由违约承包商来承担，这是非常合乎逻辑的。事实上，保证人的风险是保证书主债务人可以控制的，而保险风险则是缔约者无法控制或者只能有限控制。由于保证书是一项服务而不是保险，所以在美国，担保费用要比传统保险费用少一些。担保费用通常是承包合同金额的1%～3%，大项目的担保费用还可能少于1%，但风险较大的项目的担保费用可能会有调整。虽然承包商要向保证人支付担保服务费，但该费用通常被认为是建筑承包合同中的一项特殊费用，因而事实上是由项目所有者间接支付的。
保证人为承包商提供的最重要的服务是，使承包商符合承包合同的资质要求。这就是为什么所有大型公营项目都要求有保证书，绝大多数私营项目所有者，也要求有保证书的原因所在，并且，许多承包商也要求其分包商出示保证书。如果承包商或其分包商不能取得保证书，就没有资格承包绝大多数的建筑项目。所以，保持与一家担保公司持续的合作关系，对绝大多数美国建筑承包商和分承包商来说是重要的。在加州的建筑法更严格的规定，建商若是没有保证书，是无法重新更新执照的。这样的制度，就是为了保护消费者权利，得到多方面的保障，减少施工时劳资双方面的纠纷。◇
