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如何投资需要彻底整修的房子

纽约投资破旧房十大注意事项

童欣

位于哈莱姆119街已经被封门的连排房。(童欣/大纪元)

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【大纪元2014年03月09日讯】(大纪元记者童欣纽约报导)市面上有一些破旧不堪、需要大幅度重新整修才可入住的房子,因其价格便宜,得到了不少买家或投资者的青睐。

网络地产服务商RealDirect.com的CEO道格.柏森(Doug Perlson)指出,大约10%的买家会考虑买一所需要彻底整修的破房子。 “随着房价的增高和竞争的激烈,买家选择余地大幅缩小。对有些人来说,找一个破房子,哪怕需要重新装修,也成了唯一选择。”道格.柏森说。

买破房子也许比一栋重新装修好的要便宜,但重新装修的过程可能会让人头疼,也会很昂贵。因为彻底的重新装修和表面的装修是不一样的。

Miron地产公司的杰夫.施雷德(Jeff Schleider)说,“油漆,新橱柜,甚至换地板——这很便宜也很容易,也不需要为此提交申请。但是真正的重新装修,如重新铺装上下水管道和电源线,就是大工程了。”

最近他代理的哈莱姆区一栋5层连排房要价近350万。而同等规格装修好的市场价则在500万左右。他表示装修至少需要70万。

他还说,“在买之前,应带三个不同的承包商来看房,选择报价居中的那个。但要准备最终费用要比报价多25%,而且工期可能长一倍。”   

位于哈莱姆Lenox大道几座需要重新整修才可入住的房子。(童欣/大纪元)
位于哈莱姆Lenox大道几座需要重新整修才可入住的房子。(童欣/大纪元)

1.破房子未必便宜

在当前市场下,即便买一栋破房子,也可能会有竞价战。在布鲁克林王冠高地(Crown Heights)上市的一栋两家庭连排房,要价105万。在上市一个礼拜之内,就有近100人问询该房产,这还是在假期、市场较清淡的时候。

道格.柏森表示最好的交易可能是上市有一段时间的房子。因为卖主可能期望值比较高,这样会拒绝最初的报价,而导致在市场上停留好几个月。这时卖主才会倾向接受比较低的报价。

2.找一个信赖的承包商

除了做类似工程房主的介绍,你还要去实地看承包商正在做的工程。“不要选择最便宜的,很多承包商先报一个低价,然后再从其他地方赚回来。”杰夫.施雷德说。

3.买之前要和承包商一块看

签约之前和承包商一块看房是很必要的。承包商能看到一些细节并发现你发现不了的问题。同时这也是看你和承包商是否投缘的一个机会。

4.了解建筑的要求

如果你是买一套公寓,连排房,或是历史保护区内的任何房产,那么会有很多要求,告诉你能干什么不能干什么。

Condo或Co-op的管委会会拒绝你增加洗衣机、干衣机的要求,而且对他们来说,增加一个卫生间是想都不要想的事情。最好请你的经 纪人索取大楼有关改建的规则,从头至尾仔细研读,必须提前做好功课,否则可能做到一半无法继续。比如很多Condo和Co-op只能在夏季做装修,如果不 事先了解清楚就会损失惨重。

5.组建合适的团队

买旧房改建,你需要有一个律师,建筑师(或工程师),一个中间人,他们能理解纽约市“房屋局”(Department of Building) 的规章和要求。好的中间人要出5千到1万才能找到。

在法拉盛有个两家庭房,被原来的房主非法改成了4套公寓。建筑师在改建时没有告诉买家房屋局开了违规罚单,每天罚款1千元。最后房主吃惊地发现他欠政府5万美元。

6.了解连排房的历史

如果你是把一栋连排房从多家庭改为单家庭,或相反,那么你需要房屋局新颁发的入住证明( Certificate of Occupancy)。如果连排房曾经是SRO( Single-Room Occupancy,房客只租用一间,卫生间和厨房公用,主要供那些低收入人士租住),那么这样的房子改建还需要无骚扰证明( Certificate of No Harassment),即证明房东没有采用各种骚扰手法,恶意驱离房客。这是为了保护这些弱势群体的利益。如果过去三年内有任何问题,那么有可能会严重 拖延改工程。目前的哈莱姆区,70% 以上的房子都是SRO。

7.了解租客情况

有些连排房里还有租客,因此投资者一定要了解清楚租客的情 况。因为在纽约要想把租客赶走可不是件容易的事情。特别是有一些租客缴纳的租金并不是市场价,不会给你带来你期望的现金流。 普世房地产公司的资深经纪人黎芳女士告诉我们,“有一种‘控制租金’(Rent Control),由于历史原因,租金特别的低,但这种比较少见。还有一种叫‘固定租金’(Rent Stablized),租金也比市场价便宜很多。”

8.清楚工程期限
  
如果是彻底的整修,包括结构上的改建,上下水和电源的重新铺装,那就需要事先从房屋局取得批准。这就需要雇佣一名建筑师,做出设计并提交申请。杰夫. 施雷德表示,“获得批准是最耗时的。”他还建议,每天都要去工地现场,并让承包商确认每天都做了什么。“绝不能给了钱就走开不管。”

9.合理预算
  
多数情况下,最后的改建费用会超过你的预算。专家建议预算要多做10%,并为改建项目保险。如果增加的费用不是你希望的,那么就去找一栋现成的房子,或不需要太多工程的房子。 你到底想要的是什么样的房子?用5年还是准备一辈子都住在这里?过分地装修并不经济。

10.目标明确
  
从一开始就要知道自己想要什么,包括墙上应该有多少电源插头。不要简单说“改建浴室”,要明确马桶和洗手池的数量,包括最好找到你想要的那种瓷砖在哪里卖。
  
目标越明确,物品清单越丰富,整个过程会越轻松。

(责任编辑:李海)

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2014-03-09 10:22 PM
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