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你该知道的住屋权利:中介告知近3个月成交行情

张建鸣, 庄佳桦

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1.案例:阿珠因为结婚,于是打算出售现有住了10年的小房字,但因为自己工作很忙,没时间多加打听,便委托中介出售,中介信口开河说这间小套房市价约600万元,要求阿珠以销售价650万元出售,阿珠跟中介签订了委托出售契约后,过没3天,中介便说有人愿意以620万元购买,便匆匆签订了买卖契约,事后才知道,原来那间房子市价竟然有800万元。

2.症结点:中介业者通常把招揽业务过程中,最好的物件称为apple,这种apple通常中介马上会通知自己熟识的投资客购入,不会流到一般购屋者手中,而apple案件怎么来?要不就是屋主自己缺钱急售!要不就是屋主低估了房屋的价值,现在已经都有实价登录查询了,读者可以自己上网查询周边房价,影响房价的通常因素不外乎地点、面积、屋龄、楼层、管理…等,由此大概就可以推估你的房价,但若读者没时间去查询,中介业者依不动产委托销售契约范本第7条第2款的约定“受托人于签约前,应据实提供该公司(或商号)近三个月之成交行情,供委托人订定售价之参考;如有隐匿不实,应负赔偿责任。”的规定,仍有告知最近三个月成交行情的义务。

3. 法院案例分享:

(1)违反此规定,只能请求损害赔偿,不得作为拒绝签约之理由:
案例:台湾高等法院98年度上易字第337号被告台湾房屋中介股份有限公司被诉损害赔偿事件:
“消保会公布之“范本”虽规定房屋中介业者于签约前应提供该公司近三个月之成交行情供委托人订定售价之参考,并制作不动产说明书给委托人签名确认,系争销售契约第七条、第九条亦为相同约定,惟违反上开规定或约定,仅系委托人(如上诉人)如因而受有损害,得请求受任人(如被上诉人)赔偿之问题(参见范本第七条第二项、第四项、系争销售契约第九条),尚非上诉人得据以拒绝与买方签订不动产买卖契约之正当理由。”

(2) 如卖方对邻近不动产行情已有了解,不能主张损害赔偿:
案例:台湾台北地方法院99年度诉字第396号原告松林不动产经纪有限公司请求给付服务报酬事件:

被告签立系争契约时,就系争房地邻近不动产成交行情已有了解,并约定最初出售价格为2,680万元,纵使原告未提供近3个月同路段、同性质之成交行情供参考,被告亦不致受有误导。
(3)如售价为卖方自行决定,则中介业者无须再提供近三个月成交行情:

案例:台湾高等法院民事判决94年度上易字第488号返还定金事件:

“又本件上诉人甲○○既已特定价格委托被上诉人政邑公司销售,并无再由政邑公司提供近3个月成交行情供甲○○订定售价参考必要。”

4. 提醒:读者在售屋之前,可以多方打听意见,除了自己上网搜寻实价登 录外,可以请中介业者提供最近三个月成交行情后,再决定价格。千万不要在没有依据的情形下,只是用道听途说的方式,就把自己的房子便宜卖掉了。@

摘自 《你该知道的住屋权利》商周出版社 提供

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2014-05-01 12:11 AM
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