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住屋权利:签约时有权要求携回契约审阅

张建鸣, 庄佳桦

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一、 案例:
小明委托房屋中介公司出售房屋,房仲公司提供了密密麻麻的委托销售契约书,上面虽然有审阅期间的规定,但房仲业务员跟小明说“我们已经清楚向你解释了契约的内容,所以请你签名表示放弃审阅期间的权利”,小明不假思索,便签署放弃审阅期间的声明,后来小明因为违反委托销售契约的约定,遭房仲公司求偿,小明认为房仲公司并没有确实解释委托销售契约书的内容,主张不受损害赔偿条款的约束。

二、 法律争议:

(一)依据消费者保护法“企业经营者与消费者订立定型化契约前,应有三十日以内之合理期间,供消费者审阅全部条款内容。”这便是审阅期间的法律依据。只要是企业经营者与消费者间的定型化契约,都必须提供审阅期间使消费者可以清楚了解契约的内容,例如委托销售契约书、预售屋买卖合约、要约书、斡旋书等等,但若是卖方并非企业经营者,而与买方签立不动产买卖合约书,就无审阅期间规定的适用。

(二)依据消费者保护法第11条之一第2项规定“违反前项规定者,其条款不构成契约之内容。但消费者得主张该条款仍构成契约之内容。”也就是说,消费者可以以未提供审阅期间为由,拒绝履行该条款,但若企业经营者已据实解释合约,消费者也充分了解合约内容,而声明放弃审阅期间时,那消费者日后就不能再主张审阅期间的相关规定。

三、法院案例分享:

(一)若企业经营者已充分解释合约内容,而使消费者自行放弃审阅期间,消费者日后就不能再主张违反审阅期间的法律效果。

分析:消费者因为在签约前已充分了解契约的权利义务关系,或者依情况判断,消费者有充分的时间足以了解契约的权利义务关系,所以法院认为消费者不能因此而主张未提供审阅期间,而主张契约无效。

(二)虽有声明放弃审阅期间条款,但若依事实判断消费者无法在合理期间内了解契约,该声明放弃审阅期间条款不可拘束消费者。

分析:一般房屋买卖契约,都是动辄十几页,如果是新屋或预售屋买卖,还会加上图说、规约等等文件,甚至上百页都有可能,在这个案件中,法院认为建商只提供了消费者一个小时的时间来了解契约内容,明显是不够的,因此消费者放弃审阅期间的声明无效,消费者可以主张不受契约条款的拘束。

四、 结论:

在这个案件中,小明已经声明放弃了审阅期间的条款,所以房仲公司是可以主张小明已清楚充分的了解契约的每一个细节,但具体在面对诉讼时,小明仍然引用台湾士林地方法院 98年诉字第 1114 号 民事判决这个案例,要求传讯业务员以证明自己并未被充分告知契约内容或者没有足够的时间可以了解契约内容,进而主张放弃审阅期间条款无效。@

摘自 《你该知道的住屋权利》商周出版社 提供

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2014-05-06 7:53 AM
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