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你该知道的住屋权利:别让你的权利睡着了!

张建鸣, 庄佳桦

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一、公寓大厦管理条例第33条第2款规定“区分所有权人会议之决议,未经依下列各款事项办理者,不生效力:二、公寓大厦外墙面、楼顶平台,设置广告物、无线电台基地台等类似强波发射设备或其他类似之行为,设置于屋顶者,应经顶层区分所有权人同意;设置其他楼层者,应经该楼层区分所有权人同意。该层住户,并得参加区分所有权人会议陈述意见。”

二、除了公寓大厦管理条例第33条第2款的规定外,电信法第32条第6项也规定“第1项使用之私有建筑物如为公寓大厦,应取得公寓大厦管理委员会之同意。其未设管理委员会者,应经区分所有权人会议之同意,不适用公寓大厦管理条例第八条第1项之规定。”读者千万不要被电信法的规定给吓到了,便认为只要有管理委员会或区分所有权人会议的同意就可以排除公寓大厦管理条例第33条的适用,依据内政部营建署营署建管字第0950066160号函释的解释“依电信法规定,第一类电信事业经公寓大厦管理委员会或区分所有权人会议同意后,得在公寓大厦设置管线基础设施、终端设备及无线电台,有关区分所有权人会议之决议,应受公寓大厦管理条例第33条限制。”所以读者仍然可以依据公寓大厦管理条例第33条要求,未经同意不得装设基地台。

律师小学堂

由于电信法与公寓大厦管理条例在同一个基地台的纷争上做出不同的规定,导致很多管委会打算直接依照电信法的规定设置基地台,读者在处理这样的争议时,一定得拿出上面提到的内政部营建署营署建管字第0950066160号函释向管委会争取权益!

漏水屋,住居噩梦的开始

房屋漏水是买屋最痛苦的梦魇,因为即使功力再好的师傅,都不敢担保以后不会再漏水,而长期渗漏水形成的壁癌,不但有害美观,也是过敏源之一,但读者可能不知道,长期的漏水,甚至会危害结构安全,读者在面对漏水屋时,千万得小心谨慎,不要以为看不到漏水就没事了,我们来看看法院对于漏水屋会怎么判决呢?

法院实际案例分享

案例一

若安买进房屋之后,发现天花板虽然没有漏水,但却有渗水产生的水渍及壁癌。

法院判决结果台湾台北地方法院102年度店简字第792号判决本件原告主张系争房屋龟裂已生壁癌等瑕疵乙情,业据提出照片及估价单可稽,依照片显示,系争房屋墙面产生大范围剥落,天花板亦可见渗水情形,足认原告主张属实,且该瑕疵构成通常效用之瑕疵,故依前揭规定,原告自得依法请求减少价金35,700元。

台湾新竹地方法院95年竹小字第306号民事判决又参酌一般买卖房屋之交易习惯,买屋者所期待者,衡情应系买受一无渗漏水之虞之房屋,是系争房屋应具备无渗、漏水情形等而可供原告为正常使用等价值,应堪认定。

法条停看听

不论漏水或渗水,读者都可以主张有瑕疵,若是读者买屋之后,发现墙壁产生水渍,一定要循前述瑕疵担保的程序,赶快行使权利,以免时效经过权利丧失。

法院实际案例分享

案例二

洪祖明买屋发现漏水,能否要求减少价金?

法院判决结果

台湾台北地方法院102年度北诉字第14号民事判决系争房屋于买卖时, 于无漏水情况下所形成之价格为35,262,967元,当时因漏水导致价格减损之金额为1,497,934元等情,已如前述,是系争房屋于买卖时无瑕疵物之应有价值为35,262,967元,瑕疵物之应有价值为33,765,033元(即35,262,967-1,497,934=33,765,033),而系争房屋之买卖价金为3,500万元等情,亦有买卖契约书影本在卷可佐, 则原告所得请求之减少价金数额为1,486,763元。

法条停看听

在这则案例中,法院委请不动产估价师估算房屋因为漏水而导致的价格差异,再以此差异认定房屋减损的价值,读者若遇到漏水屋时,也可以委请不动产估价师鉴定因此减损的价值有多少,来作为请求赔偿的依据。

别让你的权利睡着了!

一、漏水屋是房屋交易时最容易产生纷争的地方,主要是因为漏水到底是交屋前还是交屋后,而漏水造成价值减损多少,都是在诉讼上很容易产生争执的地方。

二、读者买到房屋入住后,若发生有渗漏水的情形,可以尽速将渗漏水的地方录影存证,若双方对于渗漏水原因到底发生于点交前或点交后有争执,可以委由土木技师或结构技师进行鉴定,若对漏水影响房价有争执,可以由不动产估价师进行鉴定,但不论如何,一定都要循前述瑕疵担保的程序,尽快完成法律动作,以确保自己的权益。

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读者面对漏水屋时,除了好好打官司之外,在修缮漏水时,也可以请修缮师傅出具保固,因为有时漏水不是一次就可以修好,若有保固,读者便可要求修缮师傅再回来重新抓漏,但最好是等到鉴定结果出来之后再进行抓漏,以免证据灭失,到时要诉讼就无法举证啰。@

摘自 《你该知道的住屋权利》 台湾商周出版社 提供

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2014-05-19 8:06 AM
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