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你该知道的住屋权利:买房前张大眼看“规约”

张建鸣, 庄佳桦

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台湾地狭人稠,大部分的建物房屋都是集合式公寓住宅型态,因为住户间彼此共同住居在同一栋建筑物内,在现今生活型态多元的状态下,各个住户间日常生活必然会互相有所影响,因此就需要“规约”来调和各住户间的权利义务,举凡公共区域的划设、管理费的缴纳,到一些生活规约的约束都是可能涵括的范围。公寓大厦管理条例第23条明文规定,“有关公寓大厦、基地或附属设施之管理使用及其他住户间相互关系,除法令另有规定外,得以规约定之。”可见得“规约”内容与住户权益息息相关,所以在购屋前,读者应该事先详阅了解社区公寓大厦规约的内容,以免日后住居与其他住户滋生争议。

法院实际案例分享

竹君买了社区大楼的3楼房子,打算开设工作室,装潢完工后也正式营业了,但是管委会却向竹君表示,因为她开设工作室从事的是商业行为,以至于有其他住户反映,竹君的客户很多,经常使用到大楼的电梯等公设,所以请管委员开会讨论调整对于“营业用”的住户应调高每坪管理费的金额。但是当初竹君买屋时,前手屋主告知他们大楼的管理费是依坪数收费,没有区分自用或营业用。究竟管委会有无权限调高竹君的管理费而要求竹君缴纳呢?

法院判决结果

一、 最高法院90年度台上字第607号判决

前开住户公约第17条规定,管理费用应由全体住户按其受益程度分摊,各住户应依章缴纳,其办法由管理委员会定之。

依上开规定意旨,管理委员会自应按各住户不同受益程度制定缴交管理费用之办法,再按该办法要求各住户缴纳应缴之管理费用。故管委会是否已依该规约制定办法,与其得否片面调整住户应缴纳之管理费用有关联。

二、 新北地方法院87年诉字第1612号民事判决

按公寓大厦管理条例所称规约,依该条例第3条第12款规定,系指公寓大厦区分所有权人为增进公共利益,确保良好生活环境,经区分所有权人会议决议之共同遵守事项,又管理委员会之职务,包括规约所定事项,该条例第34条第11款定有明文,故公寓大厦管理维护费用,苟经区分所有权人会议依决议或规约授权管理委员会决定,则管理委员会在授权范围内,自得订立相关办法拘束区分所有权人,惟逾越授权范围,纵有管理委员会决议,亦不得拘束区分所有权人。

法条停看听

这两则案例都同意管理委员会得经过区分所有权人会议授权,而片面调整管
理费用,若读者收到了管理委员会调整管理费的通知,可以要求阅览会议纪
录或规约确认是否属实,以免被白收了管理费喔。

别让你的权利睡着了!

一、 有关管理费的收取标准,因涉及各区分所有权人权益,依法为区分所有权人会议决定事项,除非区分所有权人会议决议,或以合法修改规约方式,另行授权管理委员会得在授权范围内议决调整管理费的收取标准外,原则上,管理委员会并无议决调整管理费收取标准的权利,否则,一旦被有心人士操控的管理委员会于会议中自行表决调整管理费,该议决事项对区分所有权人将产生极大影响,因此住户是可以拒绝管理委员会自行调整管理费的要求。还有,若是经过区分所有权人会议决议区分住宅自用及营业用的管理费订立收取不同收费标准,那么,竹君身为区分所有权人之一,亦需受区分所有权人会议决议拘束,不能拒绝缴纳。二、笔者实际的案件中,也曾有住户主张管理委员会并没有妥善维护大楼的整洁,甚至有管理维护的疏失,因此拒绝缴纳管理费用,这虽然是住户的气话,但住户最多只能够先行垫付款项维修,再向管理委员会请求,不能以此为由拒绝给付管理费,一旦拖欠管理费,很有可能会收到来自管理委员会的支付命令喔。
律师小学堂
涉及规约的争议往往很多,读者在买屋前,最好详读规约,规约除了本文之外,为了说明有哪些区域之共用或约定共用,都会有附图,读者也要记得跟管理委员会要求影印附图,才能了解您的权利有多少喔!@

摘自 《你该知道的住屋权利》商周出版社 提供

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2014-05-29 11:33 AM
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