【大纪元2014年04月04日讯】（大纪元记者李双报导）在北京新房、二手房成交量在2014年1、2月大幅下跌后，买卖市场的冷淡促使一部分不着急卖房的业主转售为租，令北京租赁房源持续增加。市场调查显示，今年一季度北京房租平均累计涨幅为-0.60%，为近5年同期首次出现环比下降。
首季北京新房二手房成交量环比降逾4成
今年以来，中国各地的二手房成交量大幅下滑。据北京市住建委网签数据显示，北京二手房成交量已经连续3个月不足万套，2014年第一季度全市二手房成交23,156套，环比2013年四季度下降超过43%，其中3月份出售8,943套，创下2009年以来的同期新低。
另据北京中原地产数据显示，3月北京二手房成交均价为3.14万元/平方米，比2月3.16万元/平方米的均价微降。
北京新建商品住宅（包括保障房）在一季度成交16,418套，环比上季度下降41.3%。
另外，前一段时间北京楼市多个楼盘低于预期3、4千元/平方米入市，采取“平价跑量”的销售刺激措施后，3月，北京新建商品房住宅成交量为7,289套，环比2月明显增长227%，但与去年3月同期成交量相比仍下跌62.4%。
中共住建部政策研究中心研究员赵路兴认为，今年一二线城市市场成交走淡的主要原因是银行“钱紧”，银行持续“钱紧”的确影响了消费者的购房积极性。今年年初的房地产贷款延续了自去年下半年以来的“钱紧”状况。
截至2月底，大陆22个城市的69家银行分支机构调研显示，近4成银行的首套房贷利率上升幅度达5%至15%不等，个别上浮20%；半数银行的首套利率基本维持基准利率水平。
中原地产首席分析师张大伟分析认为，从整体数据看，市场在2013年四季度已经触顶，价格涨幅会持续回落。
旺季不旺 一季度北京房租首跌
据《每日经济新闻》4月3日报导，往年一直呈上涨态势的北京房租，今年有了明显的改观。报导引用链家地产市场研究部报告称，今年一季度北京房租平均累计涨幅为-0.60%，为5年同期首次出现环比下降。
在旺季不旺的背景下，3月份平均租金为59元/平方米，环比下降0.6个百分点，同比上涨4.6个百分点。一季度平均租金为59.1元/平方米，较去年四季度上涨1.4个百分点，与去年同期相比上涨5.5个百分点，均处于近年较低水平。
链家市场研究部张旭对《每日经济新闻》表示，每年中国新年后都是租房旺季，但今年租赁旺季的整体需求释放程度不及去年，较去年节后日均成交量低了12个百分点；换租需求有所减少。预计4月租赁市场成交量将明显回落。
链家统计显示，3月北京的日均新增客源房源比为1.9：1，远低于往年同期水平。一季度新增客源房源比为2：1，而2013年和2012年同期的比值分别为2.06：1和3.04：1。
张旭称，目前各界对于房价下跌的预期较强，若需求观望情绪持续加重，一部分不着急卖房的业主可能由售转租，租赁市场房源量或将继续增加。
由于房源增加，以及房租涨幅的持续收窄，租客与业主之间的心理博弈已经渐见分晓，租客不怕找不到性价比更好的房源。
北京“租售比”远超国际警戒线
国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1：300-1200。即在正常市场情况下，买一套房要出租200-300个月即能收回全部投资，那么这个房子的投资就是划算的。故国际上把1：300的租售比数值，设置为房地产泡沫的“国际警戒线”。
按照目前北京房地产市场最新统计数据：2014年一季度纯商品住宅新房成交均价为2.8万元/平方米，二手房成交均价在3.15万元/平方米和一季度平均租金为59.1元/平方米来进行计算。租售比分别为1：475和1：534。
这样算下来，需要出租40年以上才能收回购房成本，而中国的商品房只有70年的使用期，是典型的“买房租地”，与其他国家的永久地契不可同日而语。外国的房子就算老到不能住人，房子没了，地还能再卖。
1991年日本经济泡沫高峰时，日本的租售比高达1：720。目前在日本东京，市中心一套60平方米左右的房子售价大概在1,500万日元，月租金大概为10万日元左右，租售比在1：150。历经20年，日本房地产才渐露复苏的迹象。
目前大陆很多一级城市还有大量的空房闲置没有出租，由于没有不动产税的挤压，这些空置房不进入租房市场。若不动产税出台，90%的空置房都将进入租房市场，这样也会导致租金下降，“租售比”变动会更大。
名词解释
租售比：是租赁价格与销售价格比的简称，是指每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。租售比的大小已成为国际间公认的楼市是否存有泡沫的晴雨表。
良好的租售比一般界定为1：200-1：300。如果租售比小于1：300，也就是买一套房要出租00个月以上才能收回全部投资。这样的租售比说明房价已经明显高于内在价值，房价已经出现了泡沫，比值越小说明泡沫成分越大。此时的房产投资回报率已经非常低，甚至不及银行定期存款。这时买房是不合算的；如果租售比大于1：200，也就是说买一套房出租在不到200个月的时间里就能全部收回，说明房价已经被低估了，这时买房是非常合算的，不仅可以收到较好的出租回报，日后房价也有上升的空间。
（责任编辑：孙芸）
