文|大纪元记者张岳
商人A路过一个果园，口渴了，摘了一个橙子吃，味道非常甘甜。他灵机一动，决定收购这里的橙子到市场上去卖，想必会卖个好价钱。于是经过和果农商议，他以一块钱一斤的价格从果农手里收购橙子，只收购个大饱满的甜橙，质量不好的不要。到了市场上，他以两块钱一斤的零售价销售，虽然价格提高了一倍，但味道好，所以很畅 销，赚了不少钱。
企业家B路过市场，看到A的橙子非常受欢迎，人们在排队争相购买。他灵机一动，决定收购橙子送到工厂里榨成果汁，不仅可以远销更大市场，还可以赚取更大的利润空间。于是B委托A到果园收购更多的甜橙。橙汁榨制出来后，市场反应确实非常好，销量一路飙升。
看到橙汁的销量很好，B决定扩大生产，这需要收购更多的原料：质量上乘的甜橙。B不断的向A催货，A不断的向果农催货。然而，果园里质量上乘的甜橙数目是有限的，已经没有了。可是厂家还在催货，怎么办？受利益驱动，A开始收购质量稍微差一些的橙子，可是过了段时间，又缺货了，就收购更差的橙子，如此往复，最后只要是橙子就送往果汁工厂，不管是否成熟、甜度如何、甚至有没有虫害和腐烂变质都不再管。同时，果农们纷纷栽种更多的橙子园。
过了几年，橙汁市场达到饱和，特别是该橙汁的质量、口味都远不如当初，销量开始剧减，最后橙汁工厂破产倒闭。商人A脱身而出，不再向果农收购橙子，果农手中堆积了过量的橙子，莫说质量差的，最上乘的橙子都鲜有人问津了，市场一片萧条。
讲这个故事的人是友联集团(United Faith Enterprise, Inc.)房贷业务负责人、讲师陈钢博士(Jerry Chen) ，他从事房屋贷款业务已有10多年。曾任美国富邦银行和美国银行区域副总裁，负责北美西区房贷业务。2000年陈钢开办了自己的贷款银行Presidential Capital Investment Inc.,年均放款超过20亿美元，并向华尔街销售房贷证券，有着非常丰富的房贷市场营销、房贷审核、二级市场销售的经验。他用橙子与橙汁的故事，生动的描述了2007年次贷危机的形成过程。
在房贷市场上，房贷抵押票据note相当于橙子，这些票据原本由贷方（通常是银行）持有，但成千上万的抵押票据作为有价证券被华尔街金融公司收购，华尔街将这些票据证券化，相当于将橙子榨成了果汁，然后众多分散的股民购买，相当于橙汁在消费市场上销售了出去。
从购房者申请房屋贷款说起，房屋贷款和普通贷款不同的是，房贷是抵押贷款，持有抵押票据note的一方，在购房者无力支付房贷利息的情况发生时，可以凭这个票据收回房子。
假设一栋住宅的购买价是50万，头款10万，需要贷款40万。房贷经纪人帮助买家找银行或贷款公司贷款，后者统称为贷方(lender)。贷方出40万元贷给购房者，付给经纪人1%到2%的佣金。
假设该房贷利率是6%，还款期限20年，如果银行一直持有这个票据，那么每月会收取2000元的还贷（40万乘以6%除以12），相当于凭这张纸总共可以兑现48万（2000乘以12个月再乘以20年）。
据陈博士透露，现实中，银行/贷方并没有苦苦等待20年以图赚取上述6%的房贷利息，通常银行在与购房者签约之后，会迅速将这贷款借据以更高的价格，卖给华尔街金融公司。比如40万元的可能会卖41万元。今后业主每月还贷已经不再是还银行钱，银行成为代替华尔街金融公司收钱转账的经纪人。
该案例中，银行在与华尔街的交易中获利2.5%（41万减去40万后除以40万），但请注意，这并非是年利润率，相反，只是单笔交易的利润率。如果银行转手将这41万元再次贷出，然后再次将下一个借据出售给华尔街，如此周转操作，假设每个月资金周转一次，年利润率为34%（41除以40后12次方），远远数倍高于借据设定的6%的年利率。
华尔街金融公司将收购来的房贷借据证券化（Mortgage-Backed Security,简称MBS），以股票/基金的形式向公众销售，承诺给股东较高的分红，如每年2%，而且华尔街还表示已经找保险公司为证券投保，这是万无一失的投资机会，因此买者众多。
因为初期收购的房贷借据“质量上乘”，购房者信用分数都在700分以上，都交了头款，都有稳定的工作和较高的收入，每月按期还贷，整个系统运作良好，华尔街房贷股价一路高涨，形势大好。
为了追逐更大收益，华尔街公司希望不断扩大规模，收购更多的房贷借据。银行表示，接下来的购房者信用分数不足700分，是否接受贷款申请？本来依照综合标准评估，借款者的经济能力不足以偿清贷款，或信用风险高，但华尔街表示没有关系，他们会收购这样的借据。
美国房地产贷款系统里面分为三类：优质贷款市场、次优级贷款市场、次级贷款市场。美国把消费者的信用等级分为优级、次优级和次级。那些能够按时付款的消费者 的信用级别被定为优级，那些不能按时付款的消费者的信用级别被定为次级。次级贷款市场就是面向那些收入信誉程度不高的客户，其贷款利率通常比一般抵押贷款 高，但对于金融机构而言，利润更高，风险也更大。
在几年的时间里，华尔街不断的向银行要求收购更多的房贷借据，银行则要求房产经纪人去找更多的房贷客户。为了追求数量和利润，贷款申请的门槛一降再降，可以不查信用，可以0头款，可以不查财产，可以不查收入，可以不查工作等等。总之，还贷风险越来越高，房贷借据（橙子）的质量越来越差。
因为太多没有持续还贷能力的人也纷纷获得了房贷购房，终于有一天，在2006年前后，太多的购房者不再还贷，法拍屋大量增加，整个链条的最基础的一环断裂，金融公司持有的住房抵押贷款证券价值缩水，引发2007年股价大跌，保险公司、银行、贷款公司纷纷倒闭，进而次贷危机引发大规模经济衰退。◇
